Друзья, приветствую. Два года назад я публиковал свои критерии при выборе фондов недвижимости. И сегодня, два года спустя, перечитывая свои старые статьи, понимаю, что в своем большинстве озвученные тогда тезисы не потеряли актуальность. Мне хотелось бы еще раз опубликовать свой взгляд на критерии выбора качественных фондов с качественными объектами, тем более, что количество инвесторов в недвижимость за последние два года только выросло.
Чтобы мой взгляд на вещи был понятнее, я сразу отмечу, что по своей стратегии я консервативный инвестор, который хочет спать спокойно, получать регулярные, растущие выплаты и владеть активами как можно дольше. Я предпочитаю совершенно осознанный и малый выбор из качественных активов, чем набирать все подряд «ради диверсификации, чтобы было».
И так, поехали.
В ужасе избегаем
Это базовая техника безопасности при коллективных инвестициях в недвижимость. Нужно понимать, что рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России только зарождается, а потому напороться на нечто проблемное особенно легко. Эти правила выведены по итогам тщательных наблюдений за тем, что бывает, когда эти критерии не соблюдены.
Строго №1. Ни при каких обстоятельствах не следует покупать паи ЗПИФ, которые не выведены на биржу. Любые покупки ЗПИФ через менеджера банка, управляющую компанию, иных посредников, в том числе в мобильном приложении вашего любимого банка — это огромный риск получить вовсе не то, что вы ожидаете. А еще на не котируемые на бирже паи не действуют налоговые льготы.
Строго №2. Ни при каких обстоятельствах не стоит покупать ЗПИФ, которые собирает деньги под будущие покупки недвижимости. Деньги соберут, положат на депозиты / ОФЗ / денежный рынок, а вы будете платить за это комиссию, без понимания того, когда и что на эти деньги купят. Открыть депозиты или купить ОФЗ вы и сами можете.
Строго №3. Ни при каких обстоятельствах не стоит инвестировать в ЗПИФ, в составе которых жилая недвижимость. Такие фонды создаются для помощи в выполнении планов продаж девелоперов.
Похотливо ищем
После того как мы ознакомились с базовыми правилами безопасности, далее можно посмотреть на критерии, которые мы ищем. Они не столь строги как предыдущие, но их соблюдение крайне-крайне желательно в полном объеме.
Ищем №1. Размещение паев на бирже через биржевой стакан. Это создает временное давление на цену. Крайне важно понимать под что конкретно собираются деньги.
Ищем №2. Фонды, в которых мы покупаем объект по цене ниже среднерыночной хотя бы на 30%. Такие дисконты могут возникать, если современный объект сдан в аренду по старым ставкам. При пролонгации договора ставка может быть значительно пересмотрена в сторону повышения. Или если объект имеет среднерыночную оценку, то сам фонд должен торговаться значительно ниже СЧА.
Ищем №3. Фонды, в которых договор доверительного управления закончится не менее чем через 10 лет. Или хотя бы срок пролонгации договора аренды наступит раньше, чем срок окончания договора доверительного управления.
Ищем №4. Фонды с объектами класса «А». Это современные здания в крупнейших городах (возле крупнейших городов, если это склады), которые сданы в аренду крупным (в идеале федерального масштаба) арендаторам.
Ищем №5. Фонды с объектами в экономически активных регионах. В месте расположения объекта должна расти экономика, должны быть крупные, долгосрочные, в идеале растущие инвестиции в развитие инфраструктуры и коммерческой жизни региона.
Ищем №6. Прозрачные фонды. Наличие в открытом доступе отчетных документов, описаний объектов, финансовых моделей, прогнозного графика выплат очень важно. Возможность открытой коммуникации с управляющей компанией (позвонить, написать, приехать в гости и задать вопрос) — очень хороший бонус.
Ищем №7. Фонды, которые хотя бы на 90% заполнены недвижимостью. Часто можно встретить фонды на стадии формирования, где доля недвижимости не дотягивает даже до 50%.
Одобрительно присматриваемся
Эти критерии опциональны, но их соблюдение может помочь дополнительно сэкономить нервы, время и чувствовать себя комфортнее.
Один фонд — один объект;
Ежемесячная выплата дохода;
УК не спекулирует объектами в фонде;
Дивидендная доходность фонда +1%/-1% пункт относительно доходности 10+ летних ОФЗ.
Не очевидные нюансы российских ЗПИФ недвижимости
Некоторые инвесторы не совсем понимают, почему я указал в прошлой статье, что:«Один фонд — один объект» — это хороший признак;
Спекуляции недвижимостью в фонде — это то, чего стоит опасаться.
Давайте по порядку. В самой идее, чтобы один фонд включал множество объектов недвижимости нет ничего плохого, это нормальная мировая практика. Но смотреть на мировую практику «в вакууме» не совсем корректно. Есть российская специфика — наш рынок коллективных инвестиций в недвижимость пока еще молодой и «дикий», и у нас есть свои особенности законодательства, которые мы не можем не учитывать.
Когда фонд включается в себя много объектов, инвестору сложнее отследить качество управления. На реальной практике фонды с множеством объектов могут привлекать деньги инвесторов через дополнительные эмиссии в течение нескольких лет. А затем эти деньги размещаются на депозитах (и за это еще взимается комиссия «за управление», так как привлеченные деньги инвесторов увеличивают стоимость чистых активов фонда), пока управляющие не найдут подходящий объект для покупки. При этом условия покупки могут быть не оптимальны как с точки зрения цены самого объекта, так и с точки зрения длительности арендных договоров, срок которых может превышать срок жизни фонда, что автоматически лишает инвестора возможности поучаствовать в качественном пересмотре условий арендных договоров в момент их перезаключения.
Таким образом, множество объектов недвижимости в фонде само по себе не является страшным злом, но резко повышает риски, связанные с некачественным управлением. А некачественное управление — это некая реальность, которая лечится только конкуренцией, которой на рынке пока что не хватает.
Что касается спекулятивной составляющей, в пример могут приводиться успешные кейсы команды ЗПИФ от ПНК. При этом забывается тот факт, что ПНК — единственная на рынке команда, которая спекулирует недвижимостью профессионально. На рынке также множество других ЗПИФ, которые декларирует получение прибыли от «продажи объектов». По своей сути — это все фонды, у которых изначально срок предполагался менее 15 лет. То есть в момент самого создания фонда управляющие не намеревались предоставить возможность инвесторам владеть недвижимостью как можно дольше. Очевидно, эта стратегия несет в себе риски того, что по окончанию срока фонда объект не успеет получить качественную переоценку и риск того, что из-за недостаточно долгого срока владения объектом, долгосрочную прибыль от его владения получит уже следующий владелец.
Кейс же ПНК требует отдельного комментария. Сейчас у них есть один фонд «Рентал ПРО» (только для квалов), через который финансируется строительство новых объектов с дальнейшей их продажей, а инвестор получает платежи за счет предварительных договоров аренды. В условиях, когда ключевая ставка высока, застройщик получает инструмент очень дешевого финансирования. Фактически, это не столько инвестиции в недвижимость, сколько некредитная форма финансирования застройщика (если вы разбираетесь в финансах, я даже назвал бы эту схему квази-факторинг). Фонд готов удерживать определенные объекты длительное время, но все же его основная цель не предоставить инвестору коллективный инструмент владения недвижимостью, а предоставить основному бизнесу дополнительный источник недолговых длинных денег. В этом смысле хочется выразить свое уважение команде ПНК за креатив — пока одни жалуются на высокие ставки, другие, проявляя смекалку, находят способы привлекать дешевое фондирование.
И не смотря на весь профессионализм команды ПНК, эта схема имеет два важных нюанса, которые надо понимать: если в какой-то момент компании этот источник финансирования станет не очень интересен, то фонд скорее всего будет закрыт; инвестор не может рассчитывать на то, что сможет длительное время владеть качественной недвижимостью, которая входит в состав этого фонда, объекты в любой момент могут быть проданы кому-то еще (пусть инвестор и получит за это компенсацию). И если вам, с полным пониманием этих нюансов, нравится стратегия фонда, то в общем-то все хорошо.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба