Сэтл Групп — крупнейший девелопер на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области, входит в семерку лидеров в России (по вводу в 2024 г.). Новый выпуск Сэтл Групп 002Р-06 с фиксированным купоном предлагает индикативную доходность к погашению (YTM) 22,5%. Книга закрывается 10 июля, размещение — 15 июля. Доход за год может составить 25% — привлекательно.
Главное
• Абсолютный лидер в Санкт-Петербурге и Ленобласти (СПБ) с долей рынка 18% по вводу.
• Распроданность строящегося жилья сильно выше средней по рынку — позитивно.
• Очень низкая долговая нагрузка: Чистый долг/EBITDA 0,7x, в идеальных условиях может погасить весь долг менее чем за год.
• Позитивное влияние акционера Максима Шубарева (70%), дивидендный доход всех акционеров более 30 млрд руб. за пять лет.
• YTM выпуска 002Р-06 22,5% на 1,5 года — привлекательно, поскольку YTM выше, чем у аналогов.
• Основной риск: отмена или урезание семейной ипотеки.
В деталях
⚡Лучшая доходность среди аналогов, доход 25% за год
Сэтл Групп 002Р-06 предлагает привлекательную YTM 22,5%. У выпуска доходность на 1% выше собственной кривой и аналогов с низким риском (ЛСР, Джи-групп). Считаем, что новый выпуск находится неоправданно выше по доходности выпусков Эталона, так как Сэтл имеет лучше кредитоспособность и бизнес-риск, чем Эталон. При этом акционерный риск сопоставим (АФК Система может оказать поддержку Эталону, несмотря на необходимость докапитализации Сегежи на 100 млрд руб.).
Если купон будет 20,5%, то доходность составит 22,5%. Тогда потенциал роста цены за месяц составит 2,1%, а дополнительно купонный доход за месяц 1,7%, итого 3,8% за месяц.
Если купон будет 20,0%, то доходность составит 21,9%. Тогда потенциал роста цены за месяц составит 1,3%, а дополнительно купонный доход за месяц 1,7%, итого 3,0% за месяц.
Если купон будет 19,5%, то доходность составит 21,3%. Тогда потенциал роста цены за месяц составит 0,6%, а дополнительно купонный доход за месяц 1,6%, итого 2,2% за месяц.
💸 Индикативная доходность нового выпуска Сэтл Групп 22,5% — лучшая среди эмитентов 1-го эшелона. Потенциал роста цены облигации за месяц до 4% с учетом купонного дохода, потенциальный доход за год 25% — привлекательно.
🏢 Абсолютный лидер в Санкт-Петербурге и Ленобласти (СПБ)
Переход отрасли на эскроу-счета вывел сектор жилого строительства на среднюю стабильность, так как сильно снизились риски недостроя: банки обязаны профинансировать достройку объекта. Более 95% проектов Сэтл Групп находится в СПБ. В 2024 г. введено 512 тыс. кв. м жилой недвижимости, что соответствует доле 18% и делает Сэтл Груп №1 на рынке СБП. На долю ближайшего конкурента, ЛСР, приходится 15% рынка.
Сэтл имеет вертикальную интеграцию в подряд и продажи через собственное агентство недвижимости. Это позволяет контролировать себестоимость и иметь рентабельность EBITDA до 28% (в сегменте девелопмента — 28%). На девелопмент приходится около 80% от EBITDA. Операционные риски низкие: в 2024 г. было введено более 30 домов в эксплуатацию. По состоянию на декабрь 2024 г. и май 2025 г. жилье, планируемое к вводу в 2025 г., было распродано на 82% и 90% соответственно — сильно выше среднерыночных 50% и 56%. Жилье, планируемое к вводу в 2026 г., было распродано на 75% в мае 2025 г. Земельный банк превышает 12 млн кв. м — хватит более чем на 15 лет.
✅Низкая долговая нагрузка
Долговая нагрузка низкая: коэффициент Чистый долг/EBITDA составил 0,7х по итогам 2024 г. — в идеальных условиях компания способна погасить весь долг за полгода. Ситуация с ликвидностью благоприятная: денежные средства + ожидаемая прибыль превышают краткосрочный корпоративный долг. Почти весь долг привлечен по фиксированной ставке, в том числе весь корпоративный долг (около 70% в виде облигаций).
Валютный риск отсутствует: выручка и долг на 100% в рублях. Считаем, что Сэтл Групп относительно легко перенесет гипотетическое падение продаж 50% (даже выдержит сокращение на 65%) на фоне отмены льготной ипотеки и ужесточения условий кредитования.
💼Акционеры — позитивное влияние
У компании три владельца: Максим Шубарев с долей 70%, Ян Изак (24%) и Илья Еременко (6%). Шубарев владеет Сэтл и предшественниками с 90-х годов. За пять лет Сэтл выплатил свыше 30 млрд руб. в виде дивидендов — больше, чем чистый долг компании. Финансовая политика консервативная: не наблюдается перегрева в строительстве: проектный (эскроу) долг меньше, чем средства на эскроу-счетах.
🔑Основной риск: сокращение объемов ипотечного кредитования
Из-за отмены льготной ипотеки объемы продаж в натуральном и денежном выражении могут сильно упасть. В стресс-сценарии такое падение у всей отрасли может составить 50% относительно более нормального уровня, который наблюдался в 2022–2023 гг. Сейчас можно говорить о продажах несколько ниже нормального уровня.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба