«Рентал ПРО» — комбинированный закрытый паевой инвестиционный фонд, специализируется на инвестициях в индустриальную недвижимость. Стоимость чистых активов на 09.07.2025 составляет 25,8 млрд рублей, а число розничных инвесторов превышает 5 тысяч. Доход по фонду выплачивается ежемесячно. С 6 июня 2024 года паи фонда торгуются на Московской бирже, их котировки поддерживаются маркетмейкером.
В активах фонда находятся два объекта на этапе строительства, а именно:
• Универсальное индустриальное здание: площадь — 185 000 м²; локация — Московская область; этап — строительство; срок сдачи — конец 2025 года.
• Центр обработки данных: мощность — 10 МВт; локация — Московская область, этап — строительство, срок сдачи — конец 2025 года.
Доверительное управление фондом «Рентал ПРО» осуществляет ООО УК «А класс капитал», обладающая значительным опытом в девелопменте и финансах. Команда «А класс капитал» сочетает девелоперскую и финансовую экспертизу: управляет не только розничным фондом, но и внушительным девелоперским блоком. Активы под управлением превышают 200 млрд рублей.
Девелоперский блок включает:
команду с 20-летним опытом индустриального девелопмента;
6 собственных заводов;
47 реализованных индустриальных парков;
земельный банк более 20 млн м²,
возможности строительства свыше 1,5 млн м² индустриальных площадей в год.
Все здания соответствуют стандартам FM Global и востребованы лидерами e-commerce, производства, логистики и IT. Благодаря собственному девелоперскому блоку в фонд включаются современные индустриальные объекты: склады, мультитемпературные комплексы, дата-центры.
Бизнес-модель
Модель работы фонда строится на активном управлении с регулярной ротацией объектов: при появлении выгодных условий активы могут быть проданы с прибылью, что создает для инвесторов дополнительную доходность. Прибыль от таких сделок распределяется между владельцами инвестиционных паев. Благодаря собственному девелоперскому блоку управляющая компания может оперативно приобретать новые объекты для фонда, заменяя проданные активы.
В состав фонда включаются как готовые объекты, так и те, что находятся на стадии строительства. При этом инвесторы получают ежемесячный инвестиционный доход вне зависимости от структуры портфеля.
В 2024 году были проведены две успешные ротации, что позволило достичь фактической годовой доходности в 20%. Одним из ключевых событий после IPO стала продажа дата-центра в Медведково (Москва): он был приобретен за 25,8 млрд рублей и реализован в августе 2024 года за 26,3 млрд рублей. Инвесторы получили прибыль в размере 437 млн рублей по итогам августа, что обеспечило доходность 2,71% только за этот месяц. На каждый пай было выплачено 26,71 рубля при цене размещения 986 рублей.
Структура дохода фонда:
Арендный поток. Если в составе активов фонда есть готовый объект, арендные поступления от арендаторов ежемесячно распределяются между владельцами инвестиционных паев.
Проценты на авансы. При приобретении объектов на этапе строительства, до их ввода в эксплуатацию и передачи арендаторам, инвесторы получают доход за счет процентов на оплаченные авансовые платежи. Эти проценты также выплачиваются ежемесячно.
Прибыль от ротации объектов. При продаже активов с прибылью полученная прибыль распределяется между пайщиками фонда «Рентал ПРО».
IPO и SPO
Комбинированный ЗПИФ «Рентал ПРО» стал первым в России фондом, чьи инвестиционные паи были допущены к организованным торгам в формате IPO. Размещение прошло 6 июня 2024 года, после чего паи фонда стали доступны для покупки квалифицированными инвесторами на Московской бирже. В рамках IPO управляющая компания и сам фонд прошли комплексную юридическую проверку со стороны банков-организаторов, а также получили полное аналитическое покрытие от независимых аналитиков. На протяжении месяца после размещения осуществлялась стабилизация, был введен 90-дневный мораторий на продажу паев.
В октябре 2024 года успешно состоялся второй раунд публичных продаж инвестиционных паев фонда по стандартам SPO. ООО УК «А класс капитал» сумела привлечь 2,6 млрд рублей. Все инвесторы получили 100%-ную аллокацию. При этом само размещение не привело к размытию долей действующих пайщиков. Привлеченные средства используются для строительства новых объектов, которые войдут в состав фонда. Паи предназначены исключительно для квалифицированных инвесторов.
Описание рынка
По итогам I квартала 2025 года объем заключенных сделок на рынке индустриальной недвижимости Москвы и Московской области составил 333 тыс. м², что на 60% больше аналогичного показателя за тот же период прошлого года. В эксплуатацию было введено 262 тыс. м² (+197% (г/г)).
В I квартале 2025 года объем сделок на рынке индустриальной недвижимости в Московской области вырос за счет выхода отложенного спроса, накопленного в 2024 году на фоне высоких ставок и неопределенности. Существенный вклад внесли производственные компании, активизировавшиеся в условиях перезапуска инвестиционных планов и стабилизации рыночной ситуации.
Доля свободных площадей за I квартал 2025 года составила 1,3%, против 0,5% годом ранее. Рост обусловлен высокими доходными ставками, спекулятивным вводом новых складских помещений и замедлением активности e-commerce. По итогам года прогнозируется рост доли вакантных площадей до 2% (с учетом субаренды). Тем не менее за последние 10 лет заметна устойчивая динамика снижения доли свободных площадей, что говорит о растущем спросе в данном сегменте.
Средневзвешенная ставка аренды в Московском регионе по итогам I квартала 2025 года составила 12 320 рублей за м2 (+45% (г/г)). Факторами роста доходных ставок являются:
Низкая доля свободных помещений и быстрорастущий спрос на индустриальную недвижимость. Такая динамика спроса в том числе обусловлена переориентацией на импортозамещение и локализацию производства на фоне санкционного давления.
Удорожание себестоимости строительства и высокие ключевые ставки. Стоимость стройматериалов напрямую увеличивает себестоимость девелопмента, что девелоперы перекладывают на арендаторов.
Дефицит кадров и рост трудозатрат — нехватка квалифицированной рабочей силы влияет на срок строительства и стоимость услуг.
По данным NF Group, к концу 2025 года средневзвешенное значение доходных ставок может остаться на уровне 2024 года в 12000 руб. за м2. Предложение, возможно, будет превышать спрос, так как в эксплуатацию выйдет много объектов, строительство которых было отложено в 2024 году из-за рыночной конъюнктуры и сложностей с финансированием. Помимо этого, девелоперы продолжают запускать новые проекты, тогда как спрос на аренду и покупку складов снижается на фоне высокой стоимости кредитов и сдержанной активности промышленного сектора. В результате на рынке накапливается избыток свободных площадей, а доля вакантности увеличится примерно до 2% в 2025 году.
Однако высокая ключевая ставка существенно сократила деловую активность среди девелоперов в 2024 году. Удорожание кредитов и сокращение лимитов на финансирование со стороны банков осложнили привлечение инвестиций для новых строительных проектов. Как следствие, многие проекты были заморожены еще на ранних стадиях реализации. Дополнительно в 2024 году изменилась география спроса: крупные компании, которые ранее активно участвовали в финансировании проектов в Подмосковье, стали все чаще рассматривать варианты размещения складов на востоке и юге России. Такой сдвиг обусловлен поиском более выгодных условий и новых возможностей для развития бизнеса. Несмотря на прогнозный рост показателей в 2025 году, данные риски все еще оказывают влияние на рынок.
ЦОДы (центры обработки данных) становятся ключевым сегментом индустриальной недвижимости благодаря стремительному росту объемов цифровых данных, переходу бизнеса в онлайн, развитию облачных и ИИ-сервисов, а также необходимости локального хранения информации. После ухода западных облачных провайдеров внутренний спрос на ЦОДы в России резко вырос — особенно со стороны ИТ-компаний, телекомов и госсектора. При этом рынок испытывает дефицит качественных мощностей, что делает ЦОДы привлекательными для инвесторов и девелоперов.
В 2024 году в России было дополнительно введено 12 тыс. стойко-мест, общий объем составил 82,4 тыс. стойко-мест (+17% (г/г)). Предложение стабильно растет — сохраняется двузначный прирост строительства более 15% (г/г).
Однако центры обработки данных сталкиваются с серьезными инженерными и финансовыми вызовами из-за роста популярности оборудования для искусственного интеллекта. Такие серверы существенно тяжелее стандартных: вес одной стойки может превышать 1,8 тонны, что требует усиления конструкций зданий и отказа от привычных решений вроде фальшполов. Все это увеличивает капитальные затраты на строительство. В итоге объем Российского рынка ЦОД к 2030 году достигнет $2,47 млрд, с ежегодным темпом прироста 9,4%, по данным Arizton. В 2024 году он оценивался в $1,44 млрд.
Перспективные стороны фонда
Эффективная бизнес-стратегия. Бизнес-стратегия управляющей компании фонда заключается в сочетании получения дохода от аренды сданных в эксплуатацию объектов и оперативной ротации объектов, прибыль от которой распределяется между пайщиками. После чего «Рентал ПРО» приобретает новые объекты, в том числе на этапе строительства. Компания рассчитывает на целевую доходность на уровне 22% на 10-летнем горизонте.
Успешный опыт в сегменте ЦОД. В 2024 году «Рентал ПРО» продал ЦОД «Медведково» за 26,3 млрд рублей. Данная сделка позволила фонду нарастить экспертизу и изучить новые возможности рынка. В том числе в текущих активах фонда числится Центр обработки данных в Московской области, который находится на этапе строительства и вводится в эксплуатацию в 2025 году.
Фонд ежемесячно платит дивиденды. За 2024 год доходность паев фонда составила 20% годовых. Во многом это связано с удачной сделкой по продаже ЦОД на севере Москвы структурам ПАО «Ростелеком». Общая сумма выплат с июня по декабрь 2024 года — 3 млрд руб.
Риски
Рост предложения на рынке недвижимости. В 2025 году на рынке коммерческой недвижимости ожидается значительный рост предложения, поскольку в эксплуатацию поступит большое количество объектов, строительство которых было приостановлено или отложено в 2024 году из-за неблагоприятной рыночной конъюнктуры и проблем с финансированием. Если объем предложения превысит уровень спроса, это может привести к снижению арендных ставок, что негативно скажется на доходности фонда.
Риск дефолта арендаторов. Также риском для фонда «Рентал ПРО» выступает возможность дефолта арендаторов, то есть их неспособности выполнять свои обязательства по оплате аренды или досрочном расторжении договоров. В случае возникновения таких ситуаций фонд может столкнуться с потерей ожидаемых арендных платежей, увеличением вакантности объектов и необходимостью поиска новых арендаторов, что негативно скажется на доходности фонда и выплатах инвесторам.
Жесткая монетарная политика. На рынке сохраняется влияние жесткой монетарной политики Центрального банка. Это приводит к дорогому финансированию для бизнеса, что сдерживает инвестиционную активность и снижает спрос на аренду коммерческой недвижимости. В результате арендаторы чаще пересматривают свои планы по развитию, замедляют расширение или оптимизируют имеющиеся площади. Для фонда «Рентал ПРО» это означает потенциальное увеличение сроков заполнения объектов, снижение арендных ставок и, как следствие, уменьшение доходности.
Оценка
Для оценки справедливой стоимости пая «Рентал ПРО» мы использовали модель дисконтированных денежных потоков (DCF) и анализа стоимости по чистым активам (СЧА) по весам 50/50%. Прогнозы показателей фонда основывались главным образом на планируемых проектах, на тенденциях рыночной конъюнктуры, а также на прогнозах по макростатистике.
Параметры модели следующие:
Целевая цена по методу ДДП составляет 1280 руб. с потенциалом роста в 31%. Анализ стоимости по СЧА предполагает целевую цену 987 рублей при СЧА 25,8 млрд рублей (данные компании) и количестве паев 26 143 175,4.
Комбинированная оценка одного пая составляет 1134 рублей и предполагает потенциал роста на 16% от текущей стоимости пая.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба