О компании.
GloraX основан в 2014 году в Санкт-Петербурге. Это динамично развивающаяся федеральная девелоперская компания, работающая в сфере жилой недвижимости. Фокус на массовый сегмент комфорт-класса, но также есть проекты бизнес и премиум классов.
На сегодняшний день GloraX входит в число лидеров отрасли, демонстрируя устойчивый рост и высокие стандарты качества. Рыночная стоимость портфеля проектов компании на 30 июня 2025 года составляет 125 млрд ₽, а земельный банк — 5,4 млн м². Группа реализует 31 проект в 11 регионах России.
Отдельные факты:
входит в число лидеров рынка по темпам региональной экспансии.
возглавляет список девелоперов по числу инициированных проектов КРТ в регионах.
за последний год (по 30.06.2025) получила рекордные объемы исходно-разрешительной документации, что позволило резко увеличить долю проектов на стадии проектирования и строительства с 28% до 63%.
есть выверенная система выхода в новые регионы.
около 80% решений унифицированы, что повышает эффективность и обеспечивает экономию на масштабе по мере роста объемов строительства.
сильная экспертиза в ленд-девелопменте, что позволяет быстро выводить купленные земельные участки на получение РНС (около 15 месяцев).
95% акций принадлежит основателю Бажину Андрею и 5% первому вице-президенту Андрианову Александру.
Операционные результаты.
Компания представила данные с 2019 года, где виден резкий спад в продажах в 2021 году. И далее начался устойчивый рост благодаря стратегии региональной экспансии. И только в 2024 году удалось превзойти показатели 2019 года. В 2025 году, несмотря на текущие сложности для девелоперов, Глоракс продолжил обновлять рекорды. Текущие продажи за 9М 2025 уже превзошли показатели всего прошлого года.
Операционные данные за 3Q 2025:
Новые продажи 46 тыс м2 (+172% г/г);
Новые продажи 9,6 млрд ₽ (+107% г/г);
Средняя цена за м2: 212 тыс ₽ (-25% г/г);
Доля ипотеки 67% (+3пп г/г);
Доля продаж в регионах 65% (+5х г/г).
Видим сильный рост результатов. Такая динамика стала возможной благодаря масштабной региональной экспансии и последовательному выводу на рынок новых проектов – только за третий квартал было получено разрешения на строительство 5 новых очередей и увеличен объем текущего строительства с 648 до 746 тыс. кв. м.
Динамика цен на недвижимость
До недавних пор, рынок Санкт Петербурга и Москвы – был основным для Глоракс. Последние два года цены на недвижимость в Москве растут темпами намного ниже инфляции. А в Московской области они стабилизировались.
А у Глоракс видим резкое (примерно на 25%) снижение средних цен реализации в текущем году. Хотя по сопоставимым объектам (like-for-like) сохраняется положительная ценовая динамика: + 15% г/г. А общее снижение цены по реализованным объектам обусловлено ростом доли региональных продаж комфорт-класса, по которым уровень цен ниже, чем в Санкт-Петербурге и Москве.
Финансовые результаты
Результаты за 1П 2025:
Выручка 18,7 млрд (+45% г/г);
Себестоимость 11 млрд (+57% г/г);
Прочие доходы 1,35 млрд (+5х г/г);
Операционная прибыль 6,7 млрд (+59% г/г);
Чистые финансовые расходы 3,8 млрд (+8% г/г);
Чистая прибыль (ЧП) 2,3 млрд (+3,7х г/г).
Благодаря запуску региональных проектов, вырос объем продаж, что сказалось на росте выручки в 1,5 раза г/г. Себестоимость из-за инфляции выросла опережающими темпами. Еще отмечу значимые прочие доходы, из них 1,5 млрд – это бумажная прибыль от приобретения ГК «Жилкапинвест». Таким образом, операционная прибыль увеличилась в 1,6 раз. Из-за высокого долга больше половины операционной прибыли ушло на финансовые расходы за вычетом доходов. В итоге, ЧП выросла почти в 4 раза. Но еще раз отмечу, что больше половины ЧП – это бумажная прибыль от приобретения дочерней компании. А год назад на эту статью пришлось 70% ЧП.
В принципе, показатели растущие. Правда, выручка 1П 2025 оказалась хуже относительно прошлого полугодия, но зато EBITDA и ЧП рекордные.
Вообще текущие годовые темпы роста за последние 5 лет: выручка 19%, EBITDA 31%, ЧП 11%. Но на годовом горизонте заметен всплеск результатов только последние 2 года. До этого картина была скорее печальной. Периодически компания фиксировала не только годовые убытки, но и отрицательную EBITDA. И разумеется, далеко не факт, что текущий рост будет долговременным, всё будет зависеть от темпов запуска новых проектов, цен и объемов продаж.
Баланс
Изменения с начала 2025 года:
Капитал 4,6 млрд (+2х).
Денежные средства 2,7 млрд (+5,7х).
Суммарные кредиты и займы 68,7 млрд (+31%).
Остаток на эскроу счетах 24 млрд (+32%).
Таким образом, чистый долг с учётом средств на эскроу счетах 37 млрд (+27% с начала года). ND/EBITDA = 2,8. Долговая нагрузка довольно высокая. Агентство АКРА 08.08.25 повысило рейтинг Глоракс до уровня «ВBB(ru)» со стабильным прогнозом.
Также нужно учитывать, что 42 млрд (из 68 млрд) долга приходится на проектное финансирование. Эти деньги нужны для нового строительства. Также стоит отметить, что проектное финансирования на объем, покрытый эскроу счетами (т.е. фактически проданные квартиры) осуществляется по льготной ставке (от 2,4% до 4,5%), а на остальной объем применяется рыночная ставка (от 12% до 27%).
Денежные потоки
Денежные потоки за 1П 2025:
Операционный: -3,4 млрд (-74% г/г).
Инвестиционный: -1,8 млрд (+69% г/г). Капитальные затраты 0,2 млрд. Еще 1,5 млрд – это текущие выплаты по приобретению «ЖилКапИнвест» за 2,8 млрд. Причем почти 1 млрд у ЖилКапИнвест был на счетах и 8,6 млрд кредитов и займов. Еще более 1 млрд – это чистые выданные займы.
Финансовый +7,4 млрд (-46% г/г). Положительное значение из-за роста долговой нагрузки.
Операционные поток, традиционно для застройщиков, отрицательный (из-за модели проектного финансирования). Кап затраты низкие. В итоге, свободный денежный поток также, привычно для застройщиков, отрицательный FCF 1П 2025 = -3,6 млрд.
Дивиденды.
Согласно дивидендной политике от 29.09.2025, которая будет действовать 3-5 лет, - ближайшие 2 года дивиденды не предполагаются. А далее, выплаты будут зависеть от ЧП и долговой нагрузки:
не менее 30% от ЧП при ND/EBITDA < 2,5;
30% от ЧП при ND/EBITDA < 3;
Не выплачиваются, при ND/EBITDA > 3.
Для понимания возможных размеров: если бы компания выплатила дивиденды за 2024 год исходя из 30% от ЧП, то доходность составила бы 2%.
Перспективы.
GloraX делает стратегическую ставку на развитие девелопмента в регионах — там, где спрос будет расти быстрее за счёт опережающих темпов роста доходов населения и слабой конкуренции.
Компания фокусируется только на том, что даёт максимальный эффект. Отказ от капитальных вложений в непрофильные активы, не инвестируют в непроверенные решения proptech/contech. Вместо этого — прозрачное управление сроками, цифровизация для контроля издержек и чёткая дисциплина исполнения.
В основе стратегии GloraX кроме девелопмента, также есть направление мастер-девелопмента. По ней компания приобретает земельные участки без градостроительной документации и разрабатывает ее самостоятельно. Цикл вывода на рынок проектов без исходно разрешительной документации опережает отрасль и составляет 15 месяцев, что в совокупности с использованием инструментов комплексного развития территорий (КРТ) позволяет увеличивать возврат на капитал и рентабельность проектов.
Также, естественно, ожидается оживления строительной отрасли со снижением ставки ЦБ.
Риски.
Падение спроса на новостройки. Из-за сокращение льготных ипотечных программ идёт замедление продаж.
Возможное падение цен.
Ставка ЦБ. У компании значительный долг.
Налоговые и регуляторные риски. В частности, ставка налога на прибыль выросла до 25% с 1 января 2025 года.
Конкуренция.
Мультипликаторы.
По мультипликаторам компания оценена средне по отрасли, но при этом рентабельность выше и ожидаются хорошие темпы роста. У Глоракс маленькая капитализация, и расти намного проще. По всем показателям она похожа на АПРИ, IPO которой состоялось год назад, и по сравнению с ней, выглядит подешевле.
IPO.
Цена 64₽ за акцию (капитализация 16 млрд без учета средств, привлеченных в рамках IPO).
Схема размещения cash-in, т.е. доп эмиссия.
Размер Предложения составит свыше 2 млрд рублей (10% от общего количества акций).
Деньги пойдут на новые проекты и сокращение долга.
Заявки принимаются: 23.10.25-30.10.25
Старт торгов 31.10.25. Тикер GLRX. Акции будут включены во второй котировальный список.
Предусмотрен механизм стабилизации в объеме 15% от размера IPO.
Действующие акционеры не будут продавать акций в течение 180 дней после IPO.
Для инвесторов, принявших участие в IPO и непрерывно владевших Акциями 365 календарных дней с момента начала торгов, предусмотрена безотзывная публичная оферта на выкуп акций по цене, эквивалентной цене Размещения + 19,5%, если цена акции через год окажется ниже цены IPO.
Последнее условие довольно интересное. Но нужно понимать, что если цена акции через год будет, условно, на 1% выше цены IPO, то никакого выкупа не будет. А это и есть наиболее вероятный сценарий. Кстати, в ограниченном объёме Оферта распространяется и на акции, приобретённые в течение 30 дней после начала торгов.
Выводы.
Глоракс - динамично развивающаяся федеральная девелоперская компания.
Продажи растут с 2021 года благодаря региональной экспансии. В частности, объем продаж в 3Q 2025 вырос более, чем в 2 раза г/г. Средние цены реализации снизились из-за роста продаж в регионах. Финансовые результаты сильно растут только последние 2 года. EBITDA и ЧП по итогам 1П 2025 рекордные.
У компании высокая долговая нагрузка, но в целом ситуация пока контролируемая.
Ориентировочная дивидендная доходность около 2%. Но ближайшие 2 года выплаты не планируются.
Текущие риски в строительной отрасли довольно высокие. А перспективы связаны с продолжение региональной экспансии и со снижением ставки ЦБ.
Мультипликаторы средние по отрасли. По моим расчетам цена IPO справедлива, дисконта нет. Также Глоракс предлагает опцию по выкупу акций через год по цене + 19,5% к цене размещения, если акции будут ниже уровня IPO. С другой стороны, сейчас многие акции имеют даже больший потенциал роста. Я пока не планирую участвовать в этом IPO.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба