Обсудим или осудим новое IPO GloraX?

Пока все компании заявляют о своих планах и ждут "лучшей конъюнктуры", Glorax уже 31 октября появится на МосБирже. Чем выделяется застройщик и почему он такой смелый — разберем в этом посте:

Что мы знаем о компании?

GloraX — девелопер, основанный в 2014 году в Санкт-Петербурге, за это время достаточно быстро вошел в топ-10 девелоперов региона. С 2022 года активно расширяет географию присутствия, сейчас компания работает в 11 регионах России.

По объему текущего строительства GloraX отстает от крупнейших публичных застройщиков, занимая 21 строчку рейтинга ЕРЗ. Но при этом, застройщик самый быстрорастущий: за этот год компания выросла на 23 строчки.

Основные параметры сделки:

➖тип размещения: cash-in
➖оценка компании: ₽16 млрд
➖цена 1 акции: 64 рубля
➖free-float: от 12,5%
➖объем размещения: от ₽2 млрд

Самое важное, что все деньги пойдут в компанию на развитие, акционер не выходит.

Справедлива ли оценка? — Разберемся:

1️⃣ Выручка за 1 полугодие 2025 года составила 18,7 млрд руб (+45% г/г)

Пока продажи в секторе охлаждаются, агрессивная стратегия выхода в регионы и быстрый вывод проектов в рынок работают. Но несмотря на давление ставки, по итогам 2025 г. компания ожидает нарастить выручку на +35% г/г до 45 млрд руб.

2️⃣ Средний P/E по девелоперам — 12,6x, у GloraX — 5,5x.

Компания предлагает дисконт к оценке по сектору, являясь при этом прибыльнее многих своих коллег в основном за счет экспансии в регионы, где конкуренция ниже, а маржа выше, и покупки участков без документации по низким ценам.

3️⃣ EV/EBITDA равен 4х

Оценка равная мультипликатору Самолета #SMLT, есть варианты дешевле, по типу ПИКа с его 1,5x, но это все на фоне отмены дивидендной политики и истории со сплитом акций.

4️⃣ Долговая нагрузка 2,8х ND/EBITDA

На уровне конкурентов по сектору, плюс компании нужно будет погасить выпуск 1Р2 в марте 2026 года и вернуть облигационный долг в 1 млрд рублей. Последующие погашения будут только в 2027 и 2028 годах.

Предупреждают сразу: c учётом амбициозных планов компании, стоит ожидать, что долговая нагрузка GloraX будет находиться на повышенном уровне в ближайшие 1-2 года, но планируют удерживать чистый долг ниже 3-х раз к EBITDA.

Менеджмент рассчитывает постепенно снижать показатель до 2,0х–2,4х в 2026-2027 гг. и ниже 2,0х в долгосрочной перспективе.

5️⃣ Рентабельность по EBITDA 42%

При норме сектора 25-35%. Много, но эффект скорее разовый, менеджмент таргетирует долгосрочный уровень рентабельности по EBITDA не менее 28%. Рентабельность в текущем году составит 30%, оставшись в диапазоне 29-31% в следующем.

Но тут компания подготовила козырь — оферту

Выкуп выше цены размещения на 19,5% (примерно 76-77 рублей), если через год котировки окажутся ниже уровня IPO, при условии владения в течение 365 дней с момента начала торгов — значит никаких спекулянтов.

Это щедро, ведь таким образом инвестор может хеджировать себя от риска. Но не без нюансов, если за год акции вырастут хотя бы на 1%, то оферта уже не сработает.

❓ Какие риски?

➖ Более доходные регионы привлекут федеральных застройщиков. Мы ожидаем усиление конкуренции на региональных рынках, но это потребует не меньше 1-2 лет.

➖ Более медленное смягчение ДКП с учетом данных по инфляции, дефициту бюджета и реальной ситуации в экономике.

➖ Если акции за год упадут, то офертой воспользуется каждый здравомыслящий инвестор. Значит компании придется выкупать все предложенные акции по оферте (от тех, кто продержал их год) с премией 19,5%, хотя на фоне облигаций такое заимствование все равно будет значительно выгоднее.

Что в итоге? Мнение IF Stocks:

Рыночная капитализация GloraX ожидается на уровне 16 млрд руб без учета привлекаемых средств, по мультипликаторам это дороже турбулентного ПИКа с отменой дивидендной политики и обратным сплитом, но дешевле Самолета, Эталона и ЛСР, при более высоких темпах роста и рентабельности бизнеса. Оферта интересная, ведь позволит отфильтровать инвесторов от спекулянтов и защитит их инвестиции от убытков на IPO.