REIT готовится к рывку

Сектор недвижимости США остаётся одним из самых недооценённых после двух лет высоких ставок. Коммерческие REIT показывают сильные операционные результаты, но их акции всё ещё торгуются с глубоким дисконтом. Если ФРС продолжит цикл смягчения в 2026 году, именно этот сегмент может продемонстрировать опережающую динамику. Станет ли он лидером на рынке? Сейчас именно время об этом задуматься.

Рынок недвижимости: восстановление на паузе
Рынок недвижимости США замедлился после продолжительного периода высоких ставок. По данным CBRE, объём сделок в 2024 году снизился на 24%, а стоимость капитала для девелоперов выросла почти на 40% с 2021 года. Доходность казначейских облигаций отвлекла инвесторов от REIT, и сектор потерял более 20% капитализации от пиковых уровней. Но фундаментальные показатели остаются устойчивыми: согласно Nareit, совокупная выручка REIT с начала цикла ужесточения выросла примерно на 18%, несмотря на падение котировок на 22%. Средняя заполняемость объектов превышает 90%, а долговая нагрузка снижается второй год подряд.

Инфляция стабилизировалась в диапазоне 2,5–2,7%. Goldman Sachs, J.P. Morgan и Bloomberg Economics прогнозируют два снижения ставки ФРС в 2025 году, что может опустить диапазон до 3,75–4%. И это ключевой момент: снижение ставок создаёт условия для восстановления спроса и удешевления заимствований – классический сценарий, когда REIT начинают опережать рынок. Исторически, в первые 12 месяцев после начала цикла снижения ставок доходность REIT превышала S&P500 на 2–3 процентных пункта.

Главное преимущество REIT – чувствительность к стоимости капитала. Снижение ставок напрямую увеличивает прибыль и стоимость активов. Дополнительно стоит учитывать дивиденды: средняя доходность сектора превышает 5,5%, что привлекает инвесторов на фоне падения доходностей трежерис. Среди потенциальных лидеров – Easterly Government Properties, Park Hotels & Resorts и RMR Group.

Easterly Government Properties и рынок государственных объектов
Easterly Government Properties (DEA) – это REIT, который специализируется на сдаче в аренду объектов федеральному правительству США. Он занимает второе место по величине среди владельцев таких объектов. Недавнее снижение дивидендов и политическая неопределённость привели к тому, что цена акций компании близка к минимуму, достигнутому в апреле. Именно это создаёт привлекательную возможность для инвесторов!

Финансово компания выглядит стабильно: $1,38 млрд. собственного капитала при рыночной капитализации $1,11 млрд., коэффициент PB 0,8 – значительный дисконт. При пересчёте на текущую стоимость активов дисконт может быть ещё выше. Общая задолженность с фиксированной процентной ставкой составляет 85,4%, средневзвешенный срок – 4,4 года, средняя ставка – 4,7%, при этом значимых пиковых выплат в ближайшие годы нет.

Особенность компании – сочетание высокой заполняемости объектов (97%), относительно новых зданий (средний возраст 16,3 года) и минимального кредитного риска арендаторов. Все основные арендаторы – государственные учреждения и подрядчики вроде Northrop Grumman, что снижает цикличность бизнеса и практически исключает дефолт.

Основной катализатор роста – снижение ставок ФРС. Для компании с долговой нагрузкой это снизит расходы по процентам, повысит стоимость недвижимости и потенциально стимулирует инфляцию. С учётом текущей высокой дивидендной доходности DEA может стать привлекательной альтернативой облигациям, особенно когда доходность казначейских бумаг снижается. Это шанс вернуть дивидендную доходность к уровню около 5%, наблюдавшемуся до повышения ставок.

Park Hotels выходит из кризиса
Park Hotels & Resorts (PK) – один из крупнейших операторов отельных активов США с портфелем из 43 объектов под брендами Hilton, Marriott, Waldorf Astoria и другими. После пандемии компания провела масштабную реструктуризацию: часть непрофильных отелей была продана, вырученные средства направлены на модернизацию ключевых объектов и сокращение долга. В 2024 году Park Hotels реализовала активы на сумму более $300 млн., укрепив баланс и ликвидность.

Дивидендная политика осталась стабильной: payout ratio около 60% от FFO, а общая доходность с учётом специальных дивидендов превышает 12%. Гостиничный сегмент напрямую зависит от потребительских расходов и делового туризма. По данным STR Global, загрузка отелей в США в 2025 году достигла 65%, что на 6 п.п. выше уровня 2022 года.

Потенциальное снижение ставок ФРС улучшит кредитные условия для бизнеса и путешественников, стимулируя рост туристических расходов. Это создаёт двойной эффект: увеличение RevPAR и переоценку активов. С прогнозным P/FFO всего 5,7× Park Hotels выглядит одной из самых недооценённых бумаг в секторе. Портфель премиальных объектов в ключевых городах и привлекательная дивидендная доходность создают потенциал для апсайда, особенно если ставки ФРС опустятся ниже 4%, а доходность казначейских облигаций продолжит снижаться.

Успешная дальнейшая модернизация объектов могут привести к росту дивидендов и сокращению дисконта к NAV, что делает компанию интересной для инвесторов, ориентированных на восстановление стоимости и доходность.

RMR Group – бизнес без капитальных рисков
RMR Group (RMR) – холдинговая компания, предоставляющая управленческие услуги четырём публичным REIT – Diversified Healthcare Trust, Industrial Logistics Properties Trust, Office Properties Income Trust и Service Properties Trust. Компания не владеет недвижимостью напрямую, а получает доход за управление фондами, включая администрирование, инвестиционное сопровождение и стратегическое управление активами.

Это формирует малокапитальный и устойчивый к рыночным колебаниям бизнес: около 70% дохода поступает по долгосрочным контрактам с существенными штрафами за досрочное расторжение. Хотя рыночная капитализация управляемых REIT снизилась до пятилетних минимумов, доходы RMR практически не зависят от их операционных результатов. Такой диверсифицированный портфель защищает комиссионный доход от цикличности рынка.

В квартальном отчёте за 2-й квартал 2025 компания отметила рост частного капитала до $12,4 млрд. и увеличение общего объёма активов под управлением (AUM) свыше $40 млрд. Планируется довести частный капитал до $20 млрд. к 2030 году. Финансово компания сильна: чистого долга нет, наличные превышают $60 млн., операционная маржа достигает 44%, дивиденды – $0,45 за квартал, доходность около 11%. Несмотря на снижение выручки на 3% в последнем квартале, прибыль на акцию превысила прогнозы ($0,43 против $0,37). Потенциальные драйверы роста – увеличение стоимости управляемых активов при снижении ставок и расширение клиентской базы по мере оживления рынка недвижимости.

RMR Group предлагает возможность инвестировать в рост сектора и увеличение AUM без прямых капитальных рисков, характерных для классических REIT.

Готов ли рынок к переоценке?
Снижение ставок – не гарантированный сценарий, но именно оно способно вернуть REIT-рынку лидерство. Исторически после начала цикла смягчения ФРС сектор опережал S&P500, а доходность акций REIT за 12 месяцев превышала среднерыночную на 2–4 п.п.

В 2025–2026 годах, при ставке около 4% и восстановлении экономики США, бенефициарами могут стать компании с устойчивыми потоками и высоким дивидендным профилем. Easterly Government Properties, Park Hotels & Resorts и RMR Group отвечают этим критериям: каждая имеет уникальную модель, минимальную зависимость от спекулятивного спроса и высокий потенциал переоценки при нормализации ставки.

Для инвестора, который верит в цикл смягчения ФРС, эти три бумаги – рациональный способ получить двойной эффект: высокий дивиденд сейчас и рост капитала в будущем.