Вспомнил историю знакомого, который за 10 лет дошел от нулевого капитала до однушки в Москве. Схема простая, но требовала терпения и железных нервов.
Шаг 1-3: Региональная «лестница» (2010-2020)
Товарищ начал с ипотеки на однушку в регионе — купил на котловане, дождался сдачи, продал. Затем повторил с двушкой, потом с трешкой. Каждый цикл занимал 3-4 года. Квартиры росли в цене в полтора раза, плюс он сдавал их в аренду между сдачей дома и продажей. Все делал под руководством риелтора — покупал с отделкой от застройщика, что позволяло сразу заселять жильцов.
Финальный шаг: Москва (2020)
Накопленный капитал знакомый потратил на однушку в Москве. Правда, совершил ошибку — использовал в оплате ипотеки маткапитал, что теперь затрудняет продажу из-за долей детям и согласований с опекой. Варианты решения и тут, конечно, есть.
А что сейчас, осенью 2025-го?
Рынок недвижимости застыл в ожидании: ключевая ставка давит на спрос, но цены держатся за счет инфляции.
Также произошло важное изменение: региональные девелоперы показывают результаты лучше, чем московские гиганты, а деньги текут в города с ВПК. Пример: цена на квартиру в Челябинске за год подскочила с 30 до 170 тыс. руб. за квадрат — такого роста в Москве не увидишь.
Ждать падения цен на первичку?
Ожидаем, что сделки на первичном рынке сократятся в пределах 10-15%, но при этом цена квадратного мера может вырасти примерно на аналогичные значения. То, что цены пойдут вниз, ждать не стоит, скорее, возможно лишь небольшое снижение темпов роста.
Можно ли повторить историю моего знакомого?
Серьезного уменьшения ключевой ставки и возврата к ипотечным ставкам в 9-12% ждать пока не приходится. Без доступной ипотеки схема «купил на котловане — продал дороже» работает в разы хуже. Да и с введением эскроу-счетов надбавка за риск при покупке на ранней стадии существенно снизилась.
Если Банк России продолжит снижать ставку, рынок оживет, но при остановке или росте ставки сектор замедлится — девелопмент крайне чувствителен к стоимости денег.
Где искать возможности?
Некоторые эксперты теперь рекомендуют смотреть не на карту метро Москвы, а на карту России — покупать там, где расположены военно-промышленные комплексы. Люкс-недвижимость в Москве остается стабильной, а вот бизнес-класс проседает — лучше брать комфорт-класс или элитный сегмент.
Для приумножения капитала я бы обратил внимание на рынок облигаций, фонды и отдельные акции. А недвижимость лучше использовать для сохранения капитала. Отложенный спрос может выстрелить лишь в 2027-2028 годах.
Получается, что сейчас на российском рынке недвижимости много нюансов: надо понимать где покупать, какой объект, да и сам рынок должен расти. В общем, тривиальных и гарантированных решений тут нет.
Кстати, можно мыслить и менее глобально: вкладываться поначалу в машиноместа, кладовые, земельные участки и прочие небольшие объекты. Но об этом поговорим отдельно.
Вывод: Та самая схема 2010-х больше не работает. Ставки убили доступную ипотеку, региональный рынок для многих стал интереснее столичного, а быстро разогнать капитал через недвижимость теперь почти невозможно. Если хотите инвестировать именно в квартиру, думаю, проще найти интересные кейсы в регионах.
P. S. Хотя выражу свое частное мнение. Его я, кстати говоря, обозначил в новом видео про перспективы недвижимости.
Но если коротко — я думаю, что уже к середине — концу следующего года ситуация изменится.
И изменится серьезно. Полагаю, что к концу лета 2026 ставка будет не выше 13%. И рынок покупателя потихоньку начнет становиться рынком продавца. Почему — объяснил в этом видео. Оно выйдет на днях.
И еще. Несмотря на пессимистичные оценки некоторых товарищей, лично себе планирую прикупить фондов недвижимости. В частности, фондов «Самолета». Почему — напишу отдельно. Но тема там есть.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба