Группа ЛСР — один из ведущих строительных холдингов России, основанный в 1993 году. Компания занимает лидирующие позиции в отрасли. Основные регионы деятельности: Санкт-Петербург (49% портфеля) и Москва (40% портфеля).
Основные бизнес-направления
Девелопмент и строительство
Группа проектирует и строит жилые комплексы в разных ценовых сегментах — от комфорт до премиум-класса. Основные регионы: Санкт-Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область, Екатеринбург и Уральский регион, а также Сочи.
Производство строительных материалов
У компании есть собственные производственные мощности по выпуску железобетонных изделий, газобетона и кирпича, а также предприятия по добыче нерудных полезных ископаемых. Благодаря этому строительные объекты получают материалы бесперебойно.
Рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области
На конец сентября 2025 года Санкт-Петербург и Ленинградская область занимали второе место в стране по объемам текущего строительства жилья в России с долей 8,2% (Москва и Московская область — 21,3%). Однако доля региона последовательно сокращается и за последние годы количество действующих договоров долевого участия (ДДУ) существенно снизилось. Например, в первом квартале 2021 года количество действующих ДДУ было 123 тысячи, а в третьем квартале 2025-го — 81 тысячу. Снижение началось еще до ужесточения денежно-кредитной политики.
По нашему мнению, это связано с оттоком инвестиционного спроса в Москву и другие регионы с более высокой ожидаемой доходностью. В последний год темпы снижения значительно замедлились, хотя регион все еще остается стагнирующим в плане темпов роста ДДУ.
Застройщики в ответ на уменьшение спроса снижают запуски новых проектов, что приводит к сокращению текущих объемов строительства. Мы также отмечаем, что в последние два квартала жилая площадь в строящихся домах демонстрирует рост кв/кв.
По нашим прогнозам, по мере снижения ставки и оживления инвестиционного спроса со стороны населения, а также улучшения условий рыночной ипотеки девелоперы будут активнее выводить новые проекты.
Показатель соотношения распроданности и строительной готовности демонстрирует, с какой скоростью реализуются квартиры в новостройках по сравнению с темпами строительства. Значение выше 80% указывает на опережающие продажи и дефицит жилья в регионе, а показатель ниже 60% — на затоваренность на местном рынке жилищного строительства. Диапазон 60%—80% характеризует сбалансированное состояние рынка.
По данным за последние три года, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области соотношение распроданности к строительной готовности последовательно снижалось на фоне давления на спрос населения в условиях высоких ставок и ограниченного доступа к ипотеке. В то же время текущий уровень в 78% считается близким к сбалансированному и не свидетельствует ни о перегреве рынка, ни о недостатке спроса.
Портфель недвижимости и ключевые показатели
Согласно данным ЕИСЖС, на конец сентября 2025 года компания занимает:
шестое место на рынке по объемам текущего строительства (1,5 млн кв. м, или 1,3% от объема текущей стройки);
второе место на своем ключевом рынке жилищного строительства в Санкт-Петербурге (0,8 млн кв. м, или 13,9% от объема текущей стройки).
Структура портфеля строящегося жилья
На начало октября 2025 года 89% портфеля строящегося жилья компании приходилось на Москву и Санкт-Петербург. Такой низкий уровень географической диверсификации делает компанию чувствительной к рискам, особенно на фоне:
ограничений льготной ипотеки в Москве и Санкт-Петербурге (в этих регионах отменена IT-ипотека);
лимита в 12 млн рублей для ипотеки по льготной семейной программе в Москве (эта сумма может быть ниже необходимой для покупки комфортного жилья в столице).
Операционные показатели группы ЛСР
Динамика новых продаж
Исторически темпы роста новых продаж у ЛСР высоко волатильны.
Значительный рост во втором полугодии 2023-го мы связываем с ажиотажным спросом в преддверии ужесточения условий по программе льготной ипотеки и на ожиданиях дальнейшего повышения ипотечных ставок.
Во втором полугодии 2024-го, после отмены безадресной льготной ипотеки и исключения Москвы и Санкт-Петербурга из списка городов, доступных для IT-ипотеки, продажи компании ожидаемо снизились. При этом они остались на достаточно комфортном для застройщика уровне — немного ниже, чем в среднем за последние несколько лет.
В первом полугодии 2025-го объем проданных метров снизился на 31% г/г из-за высокой базы прошлого года, когда многие массово покупали недвижимость в последние месяцы действия безадресной льготной ипотеки;
В третьем квартале 2025 года новые продажи выросли на 30% на фоне низкой базы прошлого года, а также начала цикла смягчения денежно-кредитной политики (первый квартал после отмены льготной ипотеки).
В целом, за девять месяцев 2025 года продажи ЛСР сократились на 18% г/г, до 400 тыс. кв. метров, что оказалось немного хуже динамики рынка Москвы и Санкт-Петербурга.
В то же время мы считаем, что тренд на восстановление продаж группы ЛСР в годовом выражении в ближайшие кварталы может быть продолжен по мере активизации инвестиционного спроса и рыночной ипотеки по мере снижения ключевой ставки.
Финансовые показатели группы ЛСР
Динамика выручки
ЛСР публикует финансовые результаты по полугодиям, и на данный момент последняя отчетность была за первые шесть месяцев 2025 года.
Выручка* девелоперов традиционно более инертна по сравнению с продажами, так как учитывает объемы реализации прошлых периодов по мере роста строительной готовности по данным проектам. Поэтому даже после отмены безадресной льготной ипотеки и падения новых продаж на 31% выручка ЛСР выросла на 13% г/г в первом полугодии 2025-го в том числе на фоне увеличения средней цены квадратного метра (+15% г/г).
* Выручка от реализации квартир по ДДУ в строительной отрасли признается не сразу в момент продажи жилой площади, а со временем — по мере роста строительства дома. Снижение текущих продаж будет влиять на будущую выручку, которая будет признаваться по мере готовности жилья.
ЛСР также занимается производством строительных материалов, которое принесло компании 7,3 млрд рублей выручки в первом полугодии 2025-го (7,6% от общей выручки). Данная статья доходов в значительной степени связана с текущими объемами строительства в Москве и Санкт-Петербурге, а также в близлежащих регионах. За первое полугодие доходы от продажи стройматериалов сократились на 21% г/г.
Рентабельность по скорректированной EBITDA
В первой половине 2025-го рентабельность по скорр. EBITDA снизилась на 3 п.п. г/г, что связано со снижением валовой маржинальности (−3 п.п. г/г), а также с ростом расходов на оплату труда (+16,9%, где наибольший рост был в затратах на административный персонал).
Динамика чистой прибыли
В первом полугодии 2025 года ЛСР впервые за 5 лет показала чистый убыток, размер которого составил 2,5 млрд рублей (в сравнении с прибылью 4,4 млрд рублей годом ранее).
На показатель давил значительный рост процентных расходов по кредитам и займам (11,6 млрд рублей, +32% г/г) ввиду ужесточения денежно-кредитной политики, увеличения долгового портфеля на застройку проектов. По нашим оценкам, эффективная процентная ставка по кредитному портфелю ЛСР составила 8,5% (+1,1 п.п. г/г). Несмотря на снижение коэффициента покрытия проектного финансирования по счетам эскроу до 118% (−20 п.п. г/г), показатель все еще находится на уровне значительно выше среднеотраслевого, что позволяет девелоперу сдерживать рост процентных расходов.
Долговая нагрузка
На конец первого полугодия 2025-го общий объем кредитного портфеля ЛСР вырос на 15,4% г/г, до 288,8 млрд рублей. Денежные средства на счетах эскроу увеличились на 15,9% г/г, до 169,4 млрд рублей. Размер чистого долга составил 94,4 млрд рублей, а коэффициент чистый долг / скорр. EBITDA вырос до 1,7x, что выше среднего значения застройщика за последние пять лет (1,5х), однако значительно ниже среднеотраслевого уровня (3,9х).
Дивиденды
Группа ЛСР — единственный публичный застройщик, который регулярно платит дивиденды.
После пропуска выплат в 2021 году компания выплатила 78 рублей на акцию с доходностью 11% в 2022 году.
В рекордном 2023-м компания увеличила выплату до 100 рублей на акцию.
ЛСР выплатила дивиденды за 2024 год в размере 78 рублей на акцию, что обеспечило доходность около 9% к рыночной цене на момент закрытия реестра. Решение о выплате было одобрено на годовом общем собрании акционеров, прошедшем 15 апреля 2025 года.
Стоит ли инвестору покупать акции ЛСР
С начала 2025 года акции ЛСР упали примерно на 16,2%, это не самый худший результат в секторе, при этом волатильность котировок сильно ниже конкурентов. Мы объясняем это тем, что:
Компания обладает достаточно низкой долговой нагрузкой относительно среднеотраслевого уровня;
ЛСР — единственный публичный застройщик, который платит дивиденды.
Мнение аналитика
Александр Самуйлов, Никита Степанов, аналитики Т-Инвестиций
Несмотря на позитивную динамику новых продаж ЛСР в третьем квартале 2025-го, во многом мы связываем это с низкой базой прошлого года. Полноценное восстановление спроса на столичных рынках жилой недвижимости, по нашим прогнозам, произойдет при снижении ключевой ставки до 12—13%, что, по нашим прогнозам, может произойти во второй половине 2026 года.
В связи с этим, на данный момент мы сохраняем нейтральный взгляд на акции ЛСР.
Мультипликаторы
Облигации группы ЛСР: стоит ли инвестировать в долг девелопера
Мы сохраняем позитивный взгляд на кредитное качество ЛСР на фоне комфортных уровней метрик долговой нагрузки и обслуживания долга, а также существенного объема средств на эскроу‑счетах. В то же время, учитывая риски более медленного снижения ставок в экономике и текущие доходности бумаг, инвесторов могут заинтересовать следующие краткосрочные выпуски девелопера:
ЛСР выпуск 7 с погашением в сентябре 2026-го;
ЛСР выпуск 8 с погашением в мае 2026-го.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба