Один из способов инвестировать в индустриальную недвижимость — закрытые фонды, чья привлекательность растет по мере смягчения ДКП. Почему так происходит и сколько на таких фондах можно заработать — разбираемся на примере кейса ЗПИФа «Рентал ПРО».
В октябре 2024 года Банк России поднял ключевую ставку до исторического максимума — 21% годовых. В своем решении регулятор ориентировался на динамику инфляции, которая не снижалась, несмотря на ужесточение денежно-кредитных условий. Только летом 2025 года начался цикл снижения ставки: с 21% до 20% в июне, затем до 18% в июле, 17% в сентябре и, наконец, до 16,5% в октябре.
Инфляция в октябре составила 7,7%. По прогнозу Банка России, в 2026 году годовая инфляция снизится до 4-5%, а средняя ключевая ставка в базовом сценарии будет находиться в диапазоне 13-15% годовых.
Такое смягчение денежно-кредитной политики заставляет инвесторов, которые уже ощущают на себе снижение ставок по вкладам, искать альтернативу в других, более устойчивых и доходных рыночных инструментах, например – в ЗПИФах индустриальной недвижимости.
ЗПИФы в цифрах
С начала 2025 года объем рынка ЗПИФов недвижимости увеличился на четверть, превысив в абсолютном выражении 725 млрд руб. Рост интереса к этим видам активов обусловлен, в том числе, снижением ставок по депозитам. Чистые инвестиции в такие фонды за три квартала составили рекордные 124 млрд руб., что на 64% больше, чем за аналогичный период 2024 года. ЗПИФы инвестируют прежде всего в складскую недвижимость.
По мнению аналитиков, в 2026 году, когда ключевая ставка продолжит снижение, ЗПИФы недвижимости действительно могут стать одним из основных направлений размещения капитала как для институциональных, так и розничных инвесторов. Фонды с прозрачной структурой и понятной моделью дохода могут стать опорной точкой для формирования сбалансированного портфеля.
Как высокие ставки повлияли на доходность
Когда ключевая ставка была на пике (21%), банки предлагали депозиты под 18–20% годовых. Для ЗПИФ недвижимости это являлось серьезной конкуренцией, не многие успешно прошли этот период, но есть и удачные кейсы — фонд «Рентал ПРО», который справился с этим вызовом: по итогам 2024 года фонд обеспечил инвесторам 20% годовых фактически выплаченной доходности. Это были реальные выплаты, а не бумажная переоценка или прогнозная (маркетируемая) доходность.
Почему снижение ставки выгодно для фонда «Рентал ПРО» и его инвесторов
1. Падение доходности банковских депозитов
С началом снижения «ключа» в июне 2025 года банки начали снижать процентные ставки по депозитам. Если в октябре 2024 года трехлетний депозит приносил 18–20% годовых, то к сентябрю 2025 года эта ставка упала до 9,42%, доходность годовых депозитов снизилась до 13,06%.
ЗПИФ «Рентал ПРО» с его доходностью, превышающей 16 % годовых, становится значительно более привлекательным инструментом для сохранения и приумножения капитала в среднесрочной и долгосрочной перспективе. Кроме того, снижение ключевой ставки может способствовать увеличению спроса на паи фонда, что, в свою очередь, может увеличить их рыночную стоимость.
2. Удешевление кредитов для компаний-арендаторов
Снижение ключевой ставки с 21% до 16,5% напрямую отражается на ставках по кредитам для компаний. Если раньше заемные средства обходились компаниям в 22–25% годовых, то теперь эти ставки снизились до 18–20% и будут снижаться далее.
Для потенциальных арендаторов и покупателей складов, ЦОДов и производственных объектов снижение стоимости заемного финансирования означает снижение затрат, рост платежеспособности, возможность для расширения бизнеса, а также аренды или покупки дополнительных площадей. Все это стимулирует спрос на объекты индустриальной недвижимости.
3. Переоценка активов в портфеле в сторону роста
Снижение ставок приводит к переоценке активов на рынке недвижимости. Инвесторы готовы платить больше за объекты, приносящие стабильный доход. Стоимость объектов, входящих в состав имущества фонда, может возрасти, что благоприятно скажется на биржевой цене пая.
Какая динамика у фонда в нестабильное время?
Несмотря на турбулентность последних лет, фонд продолжает показывать стабильность. С момента IPO (6 июня 2024 года) совокупный выплаченный доход составил более 5,6 млрд руб., а среднегодовая доходность 16,62% годовых. Также примечателен тот факт, что большую часть времени паи торговались около или выше цены размещения.
Таким образом, снижение ключевой ставки ЦБ с 21% до 16,5% окажет комплексное положительное влияние на доходность паев ЗПИФ «Рентал ПРО»: при падении доходности банковских депозитов паи ЗПИФ становятся все более привлекательным инструментом, повышается платежеспособность покупателей объектов и потенциальных арендаторов, возрастает стоимость объектов, входящих в состав имущества фонда.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба