Вложения в ценные бумаги или в недвижимость? Этот вопрос нередко является предметом оживленных дискуссий. Любые рынки переживают фазы роста, падения, а также стабилизации. Оценим предполагаемую доходность ценных бумаг и инвестиций в недвижимость в 2026 г.
Фондовый рынок
Акции
В середине декабря Индекс МосБиржи теряет около 4% по отношению к уровню конца 2024 г. Кроме того, Индекс МосБиржи сейчас отступил на 36% от своего максимального исторического значения (4293 п.).
В текущем низком курсе акций учтен целый ряд неблагоприятных среднесрочных тенденций, в том числе ужесточение режима внешних санкций и серьезное превышение уровнем ключевой ставки ЦБ РФ официальных темпов инфляции. Эти факторы способствовали перетоку рублевой ликвидности в инструменты с фиксированной доходностью, то есть в облигации и на банковские депозиты.
Позитивной оборотной стороной текущих низких котировок выступает сохраняющийся потенциал их серьезного роста.
Стратегия БКС на 2026 г. предполагает повышение Индекса МосБиржи до 3300 п. (+20% без учета дивидендов и +27% с дивидендами). Текущее значение коэффициента P/E рынка акций составляет 4,6х, что на четверть ниже среднеисторического уровня 6,1х.
Аналитики БКС в числе фаворитов выделяют следующие акции:
Облигации
На долговом рынке сохраняются достаточно высокие и привлекательные ставки с учетом того, что в следующем году ожидается снижение ключевой ставки ЦБ до 12%. В этих условиях привлекательно выглядят длинные выпуски ОФЗ, в которых можно будет заработать до 30% на переоценке тела и купонах.
Фавориты в длинных ОФЗ:
• ОФЗ 26245 с погашением в 2035 г. — потенциал 28% • ОФЗ 26246 с погашением в 2036 г. — потенциал 29% • ОФЗ 26247 с погашением в 2039 г. — потенциал 30% • ОФЗ 26248 с погашением в 2040 г. — потенциал 30% • ОФЗ 26238 с погашением в 2038 г. — потенциал 30%.
Рынок недвижимости
С точки зрения инвестиций в недвижимость первостепенный интерес представляет жилой сегмент столичного рынка. Его общее состояние объективно отражает рублевый индекс московской недвижимости Домклик (MREDC). Его значение соответствует средней стоимости одного квадратного метра общей площади жилой недвижимости в г. Москве.
Мы исключаем из сравнения ценовую динамику коммерческой недвижимости. Отдельные примеры сверхдоходных и неудачных сделок с «кирпичом и бетоном» аналогичны точечным спекулятивным операциям на рынке акций. Они не отражают общих тенденций.
Кроме того, индивидуальные инвестиции в коммерческую недвижимость уже можно квалифицировать в качестве бизнеса. Они требуют не только вложения средств, но и дополнительных усилий по управлению такой собственностью.
На графике видно, что для цен на жилье характерны явные среднесрочные тренды. При этом стоимость жилой недвижимости растет не всегда. Например, в период с мая 2022 г. по январь 2023 г. она падала на 12%. В первой половине 2025 г. наблюдалась неоднозначная динамика индекса. Однако под конец года он неоднократно обновил исторический максимум и достиг уровня 327221 руб. за квадратный метр.
Рассмотрим доступные исторические данные по годовому изменению цен на столичную недвижимость с момента начала расчета индекса MREDC.
Исходя из представленных расчетных показателей, цены на столичную недвижимость в рублях растут в среднем на 8,5% в год. Однако их сильный прирост в 2021 г. не является показательным. Это вполне очевидное следствие необычного разового фактора — запуска в РФ крупномасштабной стимулирующей программы льготного ипотечного кредитования с господдержкой в момент пандемии COVID-19.
Если исключить из расчета аномальный 2021 г., то средний рост цен на недвижимость за последние годы составил 6,1%. Это несколько ниже среднего темпа инфляции за сопоставимый период — 6,5%.
В целом можно констатировать, что на горизонте в несколько лет рост цен на столичную недвижимость примерно соответствует официальным темпам инфляции в РФ. Поскольку средний срок владения инвестиционной недвижимостью составляет существенно больше одного года, стоит ориентироваться именно на многолетнюю тенденцию.
Это значит, что с точки зрения роста цены среднесрочные и долгосрочные инвестиции в жилую недвижимость лишь сохраняют покупательную способность капитала. Однако с целью гарантированного наращивания капитала потребуется сдача инвестиционного жилья в аренду.
Каков же процентная доходность от сдачи инвестиционной жилой недвижимости в аренду? В недавнем релевантном обзоре экспертов Аналитического центра ДОМ.РФ приведены данные за три последних квартала 2025 г:
• Доходность сдачи в аренду квартиры в г. Москва — 6,4–8% • Доходность сдачи в аренду квартиры в г. Санкт-Петербург — 6–6,6% • Доходность сдачи в других населенных пунктах — 6,3–7,3%.
В данном случае доходность определяется как отношение суммы платежей, полученных с квартиры за год, исходя из средней стоимости аренды квартиры за месяц, к медианной стоимости продажи квартиры на первичном рынке, по данным ЦИАН. Обратим внимание, что расчетная доходность сдачи в аренду заметно меняется от квартала к кварталу.
Другое профильное исследование специализированного ресурса МИРКВАРТИР указывает на более скромную оценку доходности на длительном временном горизонте:
• Средняя доходность сдачи в аренду квартиры в новостройке в г. Москва — 3,4%, окупаемость — 29,4 года. • Средняя доходность сдачи в аренду квартиры в новостройке в городах РФ — 5,4%, окупаемость — 18,4 года. • Средняя доходность сдачи в аренду квартиры с вторичного рынка в городах РФ — 6,3%, окупаемость — 16 лет.
Реальная доходность от сдачи жилья в аренду может оказаться ниже расчетной, поскольку не учитываются косвенные расходы собственника: затраты на ремонт, налоги, расходы на поиск арендатора и т.п. Также отсутствует поправка на возможный простой помещения без арендаторов. Поэтому фактическую среднегодовую доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду в РФ можно оценить в 3–5% от стоимости жилья в зависимости от условий приобретения.
С учетом прогнозируемого официального уровня инфляции на 2026 г. в размере около 5% предполагаемая годовая доходность от инвестиций в жилую недвижимость в следующем году может составить порядка 10%.
Эта оценка включает в себя как рост стоимости инвестиционного жилья, так и доход от его сдачи в аренду.
Что в итоге
Аналитики БКС оценивают потенциальную доходность недвижимости на горизонте года еще скромнее и приводят свой взгляд на перспективы различных классов активов.
Исходя из описанных альтернатив, массовый рынок жилой недвижимости почти не имеет шансов обогнать по доходности сбалансированный портфель акций и облигаций при реализации базового сценария продолжения снижения ключевой ставки до 12% в следующем году. Жилая недвижимость сохраняет свое ключевое преимущество. Оно заключается в том, что это способ превратить капитал в материальную форму и таким образом сохранить его покупательную способность. Однако фондовый рынок сейчас выглядит перспективнее для того, чтобы преумножить вложения.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба