Эталон — пора покупать?

📊 4 квартал показывает

▪️ Новые продажи — 200 тыс. кв. м (+27% г/г)
▪️ Новые продажи — 44 b₽ (+45% г/г)
▪️ Средняя цена жилья — 361 тыс. ₽/кв. м (+24% г/г)

За полный год тоже неплохо — на 14% превысили свой прогноз. Ввод в эксплуатацию вырос в 3 раза г/г.

🚀 Драйверы роста

✅ Реализация коммерческой недвижимости (крупные сделки в прошлом полугодии)

✅ Углубление в премиум и бизнес-сегмент. Особенно в бизнес — продажи в рублях удвоились и составили 70% общих продаж. Премиум — пока малая доля

✅ Ускорение сдачи объектов. Из-за этого приток на эскроу вырос на 83% г/г

✅ Бум на рынке недвижимости перед пересмотром условий льготной ипотеки

Эталон растёт за счёт распродаж, но сконцентрированных в высоком ценовом сегменте. 85% продаж приходится на Москву и СПБ, доля ипотеки в жилье — всего 32%. Верхний ценовой сегмент — спрос менее эластичный, негатив от ужесточения ипотеки чувствуется слабее.

☝️ По EV/EBITDA 2,4 — один из самых дешёвых девелоперов

📄 SPO

▪️ Объём — до 400 млн акций

▪️ Планируют собрать до 18,4 b₽ (больше капитализации)

▪️ Цена — около 46 ₽. Это среднерыночная за 2025. Конкретную цену объявят не позднее 10 февраля

▪️ Большую часть размещения выкупает АФК «Система»

▪️ Подписка открытая, формально вы можете купить по 46 рублей (просто смысла нет, когда на бирже есть по 42)

▪️ Есть локап-период 180 дней (для мажоритариев — 90 дней)

АФК «Система» сделала финт ушами и вместо того, чтобы вылить значительную часть акций в рынок, что дало бы крайне низкую цену на Эталон, решила сама выкупить всё размещение. По сути получился обмен — отдают компании свой актив, взамен получают акции ETLN и увеличивают свою долю. Доля физиков размывается, но основной негатив в виде навеса предложения (как это было у «Мвидео» и «Сегежи») — не реализовался.

🧭 Что делать?

Основной риск тут не реализовался. Стоит подождать проведения SPO, и в феврале уже можно покупать под потенциально сильный год для рынка недвижимости за счёт снижения ставки ЦБ.

Перед покупкой планируем дождаться статистики по продажам недвижимости в начале года, чтобы понять реальное состояние спроса. Если статистика будет слабой, отложим покупку ETLN.