Строительный бум в России - что будет с ценами на жилье в 2026 году?

Главное

Несмотря на рекордные темпы ввода жилья в 2025 году, цены на “квадрат” продолжили расти, обгоняя инфляцию
Аналитики прогнозируют, что рынок продолжит расти в 2026 году, но более умеренными темпами
Перспективно выглядят бумаги “ПИКа” (целевая цена - 700 рублей) и “Самолета” (1700 рублей)

Рынок недвижимости воодушевленно вступил в 2026 год. Стройки работают на полную мощность: вице-премьер Марат Хуснуллин сообщает о рекордных темпах ввода жилья в России в 2025 году и планах их сохранить. А сами девелоперы, такие как ЛСР, отчитываются о росте выручки.

Но для многих россиян покупка квартиры - все еще роскошь. Всему виной высокая ключевая ставка ЦБ, которая делает ипотеку почти неподъемной. Да и сами цены на жилье упрямо ползут вверх, обгоняя инфляцию.

Так куда же движется рынок недвижимости? На какие цены ориентироваться покупателям? И чего ждать от котировок застройщиков? Прогнозы аналитиков - в материале Finam.ru.

Парадоксальный рост “метров” и цен
2025 год выдался рекордным для рынка недвижимости. Власти рапортовали о максимальных показателях по вводу жилья. В планах не останавливаться на достигнутом (предварительная планка - не ниже 100 млн квадратных метров в 2026 году).
“Объем введенной недвижимости по итогам 2025 года будет порядка 149 млн квадратных метров. Это максимальный показатель за все время, пока мы ведем статистику. В 2025 году произошел рост объемов строительства уже на 1,7%. Причем этот рост у нас идет стабильно с 2020 года. За шесть лет мы выросли на 34%. Мы ни одного года не упали”, - сказал 21 января вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на совещании президента Владимира Путина с членами правительства.
Сами девелоперы, судя по отчетам, тоже остались довольны прошедшим годом. Такой крупный участник рынка, как ЛСР, отчитался о росте выручки на 20% - до 191 млрд рублей. И сейчас даже просматривается возможность уплаты компанией итоговых дивидендов, хотя ранее аналитики говорили о рисках отказа.
Однако у этой “медали” есть и темная сторона. Покупатель, ради которого, казалось бы, весь этот бум затевался, остается в растерянности: пока возводятся новые дома, цены тоже тянутся к небу, обгоняя инфляцию.
Согласно совместному исследованию “Домклик” и “СберИндекса”, в декабре 2025 года рынок пережил настоящий всплеск. Цены на “первичку” за месяц выросли на 1,5%, на “вторичку” - на 1%. В годовом выражении рост составил 7,3% и 8,2% соответственно, что значительно опередило официальную инфляцию (5,59%). Но особенно показательна динамика цен на квадратный метр на вторичном рынке в домах, построенных за последние 10 лет. Здесь стоимость “квадрата” за год взлетела на целых 12%.
На первичном рынке, как говорится в исследовании, рост цен сделок был связан с повышением спроса, который был вызван обсуждением планов по переформатированию семейной ипотеки. А что касается вторичного рынка, то тут продавцы пытались компенсировать упущенную выгоду после нескольких лет доминирования льготных программ, ориентированных на новостройки.
“В целом цены на готовое жилье продолжают сокращать отставание. В случае дальнейшего снижения рыночных ставок готовое жилье начнет создавать более серьезную конкуренцию новостройкам, так как в среднесрочной перспективе пока не видно, чтобы у застройщиков появилась возможность переложить рост своих издержек в цену, поскольку по итогам декабря в новостройках страны остаются нераспроданными 80 млн квадратных метров жилья. Драйвером роста цен остаются столичные агломерации”, - сообщила пресс-служба “Сбера”.
Но пока данные “Циана” подтверждают общий тренд: в настоящее время выгоднее купить квартиру в новой “вторичке”, чем в готовых новостройках. Разрыв в цене - 6%.
“Год назад разрыв между сегментами был чуть выше - в среднем 7%. За год новая “вторичка” подорожала чуть сильнее, чем готовые новостройки - на 11% против 10%. Новая “вторичка” - все более серьезный конкурент для застройщиков. Такие предложения обычно дешевле, чем готовые новостройки, при этом покупатель может договориться о дополнительной скидке. К тому же такие объекты часто имеют более привлекательные характеристики, чем остатки у девелоперов”, - сказано в исследовании.

Что впереди - прогнозы аналитиков на 2026 год
Аналитики, опрошенные Finam.ru, тоже попытались составить прогнозы о том, куда пойдут цены дальше. Эксперты склоняются к мнению, что объемы продаж жилья и цены продолжат расти, что для сектора в целом является позитивным сигналом. При этом, как пояснила Кристина Гудым, аналитик ФГ “Финам”, рынок будет постепенно стабилизироваться, а рост цен и объемов сделок будет умеренным.
Основными драйверами останутся льготные ипотечные программы, потенциальное снижение ключевой ставки и сохранение интереса к новым проектам со стороны покупателей, а ключевыми рисками выступают возможное сокращение мер господдержки, рост издержек строительства, а также неопределенность макроэкономической ситуации (изменения в денежно-кредитной политике и динамика доходов населения), добавила эксперт.

Нового ипотечного бума не ждет и Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global. Хотя и она прогнозирует, что спрос на кредиты не иссякнет в 2026 году. По ее оценкам, рост строительства нового жилья в этом году составит всего 1-2%. Также она ожидает продолжения роста цен на жилье в новостройках, который, скорее всего, не превысит 10% по итогам всего года. А самые высокие темпы роста цен, по ее мнению, можно будет ожидать в тех регионах, где цены до сих пор не росли, а в столицах, крупнейших городах, рост цен будет умеренным, в пределах 5-6% за весь год.

“Главный тренд рынка недвижимости 2026 года начался еще в 4 квартале 2025 года и связан с оживлением ипотечного кредитования на фоне снижения процентных ставок. По нашим прогнозам, ставки по ипотеке к концу 2026 года могут опуститься до 15-16% годовых, если ключевая ставка упадет до 11-12% годовых. А это будет генерировать спрос на кредиты, но в то же время нового ипотечного бума ждать не придется. Инфляция все еще остается высокой, высокими остаются и ставки по кредитам, а в феврале текущего года вообще ожидается пауза в снижении ключевой ставки ЦБ РФ. Значит, в самое ближайшее время (1 квартал 2026 года) снижение ставок по кредитам может остановиться”, - отметила Мильчакова.
В целом позитивный взгляд на сектор недвижимости сохраняет и Альберт Короев, начальник отдела экспертов по фондовому рынку “БКС Мир инвестиций”. Он видит в нем одного из главных бенефициаров ожидаемого снижения ключевой ставки.

"Если ЦБ продолжит смягчать денежно-кредитную политику, текущее оживление в секторе может набрать обороты. Аналитики БКС ждут роста цен на первичную недвижимость на уровне 5-10% в 2026 году. На фоне ожидаемого снижения ключевой ставки ЦБ до 12% прогнозируется снижение ипотечных ставок по рыночным условиям, что поддержит сектор. Рост объема продаж может составить около 5-10%”, - рассказал Альберт Короев, начальник отдела экспертов по фондовому рынку “БКС Мир инвестиций”.
Выбирая, в кого из застройщиков вложиться на фоне таких прогнозов, можно также прислушаться к рекомендациям аналитика. Короев отмечает, что до сих пор сохраняется “позитивный взгляд на акции “ПИКа” (целевая цена - 700 рублей, потенциал +48%) и “Самолета” (целевая цена - 1700 рублей, потенциал +72%)”.

“Учитывая, что 73% сделок по покупке жилья в РФ в 2025 году происходило с использованием ипотечных средств, можно ожидать, что крупнейшие российские девелоперы выиграют от возобновления роста ипотечного кредитования. Акции девелоперов слишком недооценены и имеют хороший потенциал роста. Наша целевая цена по акциям группы “ПИК” - 610 рублей, потенциал роста - 30%, по акциям группы “Самолет” - 1250 рублей, потенциал роста - 27%, по акциям группы ЛСР целевая цена - 900 рублей, потенциал роста - 29%”, - резюмировала Мильчакова.