26 января на Московской бирже стартовало вторичное размещение акций (SPO) Группы Эталон, одного из крупнейших девелоперов России. В эфире БКС Мир инвестиций IR-директор компании Мария Бевзюк, отвечающая за коммуникации с инвесторами, рассказала о дивидендной политике компании, зависимости ее бизнеса от динамики ключевой ставки и трендах на рынке жилья.
О компании
Группа компаний Эталон присутствует на российском рынке жилья уже 38 лет. Начинали мы как петербургский девелопер. Затем произошла «экспансия» в Москву, а теперь это федеральная компания с присутствием в 12 регионах. В 2025 г. компания продала недвижимость общей стоимостью 154 млрд руб. Это исторический рекорд.
Стратегия компании — диверсификация портфеля. Помимо работы в регионах, где есть специальные ипотечные программы, выхода на рынок курортной недвижимости, Эталон считает приоритетом бизнес в столичных регионах — Москве и Петербурге. В столицах Эталон развивает одновременно сегменты как бизнес-, так и премиальной недвижимости. Под премиальное жилье мы запустили отдельный бренд AURIX.
О причинах рекордного объема продаж
Компания закладывала консервативный гайденс с учетом сложной макроэкономической ситуации для девелоперов. И в итоге мы превзошли собственные прогнозы. Один из факторов рекордной выручки — диверсификация портфеля. Основной приток продаж дала Москва, наш проект «Шагал». Петербург прирос в премиальном сегменте. Плюс компания продала ряд бизнес-центров.
О присутствии в регионах
В регионах нынешняя рыночная ипотечная ставка практически заградительная для клиентов, а продажи традиционно очень зависят от ипотеки. Как только денежно-кредитная политика начнет смягчаться, регионы снова станут драйвером роста нашего бизнеса. Но на данном этапе мы скорее смотрим на рынки, где есть специальные ипотечные программы (например, Дальний Восток), поэтому вышли в Хабаровск. Также смотрим на ниши, не привязанные к ипотеке. По этой логике в 2025 г. вышли на рынок Калининградской области — строим курортную недвижимость в Светлогорске.
О московском рынке недвижимости и выходе в премиум
С учетом нашего высокого ценового сегмента — жилье «комфорт+» и бизнес-класса — мы видим достаточно активный спрос на недвижимость в Москве. Сейчас наш драйвер продаж в столице — проект «Шагал».
Также запустили отдельный бренд AURIX в премиальном сегменте, который чувствует себя хорошо вне зависимости от уровня ключевой ставки. Оценивая динамику спроса на наши премиальные проекты в Петербурге и интерес к Москве, мы сейчас делаем ставку на московские проекты в высоком ценовом сегменте.
Мы видим, что нужно расширять разнообразие витрины в столице. Но в Москве участки под застройку — «дефицитный товар», особенно в премиальных локациях. Поэтому совершили сделку по приобретению АО «Бизнес-Недвижимость», которую и будем финансировать за счет SPO. Это позволило нам купить портфель из 42 участков в интересных локациях. Покупать сразу много проектов быстрее, удобнее и дешевле.
О прогнозируемых темпах роста и маржинальности премиум-жилья
Сегмент премиальной недвижимости в Москве и Петербурге с 2022 по 2024 гг. рос средним темпом 96% в год.
В премиуме жилье продается дольше, чем в экономе и комфорте, но маржинальность выше. Например, по нашим оценкам, средняя рентабельность проектов из портфеля «Бизнес-Недвижимости» начинается от 40%.
О параметрах SPO
Объем вторичного размещения Группы Эталон может составить до 18,4 млрд руб. Сбор заявок закончится 9 февраля. Компания разместит до 400 млн обыкновенных акций. Ценовой ориентир — 46 руб. за акцию. Продажа вновь выпущенных акций будет идти по открытой подписке. Все денежные средства будут направлены в компанию.
Порядка 14 млрд руб., привлеченных в ходе вторичного размещения, планируется потратить на финансирование стратегической сделки по приобретению АО «Бизнес-Недвижимость», имеющего в портфеле 42 проекта — земельные участки и арендные активы, бизнес-центры разного класса. Затем эти территории будут использованы под проекты строительства премиум-жилья и коммерческой недвижимости. По 18 объектам у нас уже есть оценка потенциала выручки — 185 млрд руб. на горизонте до 2032 г.
Остальные деньги от SPO будут направлены на развитие бизнеса и снижение долговой нагрузки, а также программу мотивации менеджмента.
О влиянии ключевой ставки на бизнес
Мы сознательно диверсифицируем портфель — готовимся к любым сценариям движения ставки. В своих прогнозах закладываем достаточно консервативные сценарии, не ждем быстрого снижения ключевой ставки в 2026 г.
Девелоперы подвержены колебаниям ставки и в части ипотечного спроса, и со стороны процентных расходов.
Если ставка снижается быстро — мы всегда можем переключиться на сегмент «комфорт» и быстрее расширять витрину в регионах, где лучше будет работать ипотека. Это возможно при ключевой ставке на уровне 10%. Но такой вариант — не горизонт года и, наверное, даже не полутора лет.
Если мы видим, что ключевая ставка снижается медленнее, остается на том же уровне или растет, тогда продолжаем развивать премиальный сегмент, строить в Москве, которая всегда была магнитом для покупок недвижимости.
О дивидендной политике
После переезда [Группа Эталон объявила о завершении редомициляции с Кипра в конце июля 2025 г. — прим. ред.] мы утвердили обновленную дивидендную политику, которая была адаптирована к российским регуляторным нормам.
База для распределения дивидендов — чистая прибыль. Распределяется от 40% чистой прибыли, по российским нормам нет верхней планки.
В контексте высокой для сектора ключевой ставки и развития бизнеса по итогам I полугодия 2025 г. у компании был чистый убыток, и поэтому дивиденды не распределялись.
Но мы остаемся привержены дивидендной политике. Как только Эталон выйдет на чистую прибыль, совет директоров будет рассматривать вопрос о выплате дивидендов.
Сейчас такой момент, когда взвешенное инвестирование в стратегические проекты может дать эффект в будущем. Мы можем опередить других игроков на рынке, когда ключевая ставка начнет снижаться.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба