Затронем такую важную составляющую, как долговая нагрузка. Сразу объясним, что долг у застройщиков принято рассматривать как с учетом проектного финансирования (ПФ), так и без него.
Суть механизма ПФ: банк выдает застройщику кредит под определенный объект. Дольщик приобретает объект недвижимости, вносит денежные средства на счета эскроу. Застройщик получает эти деньги только в момент сдачи. ПФ является основным источником финансирования в секторе девелопмента.
➡️ В приведенной таблице видны значения чистого долга с ПФ и без него. В среднем ПФ от общего долга составляет порядка 80%. То есть, финансовых обязательств не так много, как может показаться. Наиболее крепкий — ПИК: много денег, комфортная долговая нагрузка. Даже региональный АПРИ чувствует себя неплохо, располагая комфортным уровнем долга.
Проблема состоит в другом — как девелоперам своевременно справляться со своими процентными платежами, будь это облигации или банковские кредиты. И дело в том, что чем больше задержек по вводу жилья есть, тем меньше денег (ликвидности) получает застройщик.
◽️Даже несмотря на неплохие продажи девелоперов («ЛСР», «Эталон», «Самолет») по итогам года нужно достаточно внимательно оценивать операционные и финансовые параметры каждого отдельного эмитента. Например, смотреть на темпы продаж, объем земельного банка, сроки раскрытия эскроу и т.д. Да, финансовые расходы могут превышать операционную прибыль, как у приведенных компаний, но это может быть временно, так как отрасль циклична.
С нетерпением ждем финансовых отчетностей девелоперов по итогам 2025 г. Они внесут достаточно ясности. Сектору очень поможет снижение ставки в район 12-13%.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба