Склады и ЦОД вместо ТЦ. Как меняется карта коммерческой недвижимости России

Российский рынок коммерческой недвижимости переживает структурную трансформацию. Традиционные сегменты — торговые центры и офисы класса B — теряют привлекательность для инвесторов, уступая место складской логистике, дата-центрам и производственным площадкам. Разбираем, куда смещаются инвестиции, и почему технологичная индустриальная недвижимость становится новым фаворитом.

Торговые центры: эпоха импульсных покупок заканчивается
Прошедший 2025 год оказался переломным для традиционного ритейла. Посещаемость торговых центров России сократилась на 3% год к году — более выраженное падение, чем в 2024 году (–2%).

Причина не только в развитии онлайн-торговли. Основной тренд — переход потребителей к сберегательной модели поведения: отказ от импульсных покупок, длительное сравнение цен и отзывов, рост популярности дискаунтеров. Торговые центры теряют свою ключевую функцию — места спонтанного шопинга.

При этом e-commerce в России продолжает рост. По итогам 2025 года оборот онлайн-торговли вырос на 26%, число покупок увеличилось на 16%, а средний чек — на 9%. Доля e-commerce в розничной торговле достигла 22,4% против 15,2% годом ранее. В непродовольственном сегменте этот показатель еще выше — около 48%.

Офисная недвижимость: поляризация рынка
По оценке Nikoliers, совокупный объем качественных офисных площадей в Москве в 2025 году достиг 21,3 млн кв. м, а ввод новых объектов составил 704 тыс. кв. м, что стало максимальным показателем за последнее десятилетие. При этом высокий уровень заполняемости сохранился: к началу 2026 года свободными оставались около 20% введенных площадей.

После рекордного по активности 2024 года спрос естественно скорректировался, но остался на высоком уровне: в 2025 году было заключено сделок на 1,57 млн кв. м. Около 48% запланированного к вводу объема предложений в итоге было перенесено, что отразилось на доступности новых площадей. В 2026 году ожидается замедление деловой активности: рост бизнеса будет более сдержанным, спрос, вероятнее всего, останется примерно на уровне 2025 года, а арендные ставки продолжат расти, но менее высокими темпами.

По итогам 2025 года общий объем качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге достиг 4,3 млн кв. м, а уровень вакантности составил 4,1%. Этот показатель на 0,9 п.п. выше, чем годом ранее, но по-прежнему рассматривается как критически низкий. Ввод новых офисов за год достиг 118 тыс. кв. м, что втрое больше объемов 2024 года.

Спрос на офисные помещения остается высоким, однако нехватка крупных качественных блоков вынуждает арендаторов либо ждать освобождения подходящих площадей, либо ориентироваться на объекты на стадии строительства. В результате сроки согласования и заключения сделок растут, а общая рыночная активность снижается относительно предыдущих лет.

Складская недвижимость: от дефицита к балансу
Складской сегмент в последние годы был безусловным фаворитом инвесторов. Вакантность близилась к нулю, ставки аренды росли двузначными темпами, а девелоперы не успевали строить новые площади. Однако в 2025 году рынок начал переход к более сбалансированному состоянию.

По данным NF Group, по итогам 2025 года введено 6,3 млн кв. м качественных складов — это рекордный показатель за последние пять лет. В то же время объем сделок снизился на 39% по сравнению с прошлым годом — до 3,2 млн кв. м. Вакантность выросла до 4,5% с 0,7% в начале года. Спрос перешел от высокой динамики (5,1 млн кв. м в 2024 году) к умеренной фазе (3,15 млн кв. м в 2025 году).

Ключевые причины коррекции:

1. Рекордный ввод новых площадей.
2. Замедление спроса от e-commerce. Например, в Санкт-Петербурге доля арендаторов из сектора онлайн-торговли в сделках сократилась с 55% до 13% в 2025 году. Крупнейшие маркетплейсы в период активного роста значительно нарастили свои портфели и теперь оптимизируют логистику, а не расширяют площади.
3. Высокая ключевая ставка ЦБ. Дорогое финансирование сдерживает инвестиционную активность и заставляет арендаторов пересматривать планы экспансии.

Дата-центры: новый класс активов для цифровой экономики
На фоне охлаждения традиционных сегментов именно рынок ЦОД становится одним из ключевых драйверов индустриальной недвижимости: это уже не нишевая инфраструктура, а базовый слой цифровой экономики.

По прогнозам аналитиков, объем российского рынка ЦОД в 2026 году вырастет на 13% — до 88 821 стойко-мест, несмотря на снижение деловой активности в 2025 году.

Помимо господдержки и регулирования, ожидания отрасли связаны с девелоперскими компаниями, которые за последние годы фактически открыли для себя новый сегмент — строительство ЦОД и уже реализовали ряд проектов. В результате на фоне ослабления рынка жилой и классической коммерческой недвижимости девелоперы, ранее специализировавшиеся на жилищных проектах и логистических парках, переориентировались на создание дата-центров. Услуги ЦОД остаются востребованными, свободных мощностей мало, что формирует отложенный спрос, который будет реализовываться со снижением ключевой ставки.

Девелоперы, исходя из своей профессиональной специализации, хорошо разбираются в том, как формировать инвестиционный проект: грамотно просчитывать его экономику, привлекать финансирование и упаковать сделку так, чтобы повысить ее инвестиционную привлекательность.

Инвестиционный доступ к ЦОД: от прямого владения к фондам
Прямое строительство или покупка дата-центра остаются инструментом для крупного капитала и игроков с профильной экспертизой. Для частных инвесторов более реалистичен опосредованный вход через структурированные продукты.

Одним из таких инструментов выступают закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФ).

Примером подобного решения является ЗПИФ «Рентал ПРО», в составе имущества которого сконцентрированы исключительно ЦОД: в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Новосибирске с 3 840 стойко-мест (совокупно) и уровнем надежности Tier III.

Рынок коммерческой недвижимости России находится в точке структурного перелома. Модель «построил торговый центр — сдал в аренду — получаешь стабильный доход» перестает работать. На смену приходит новая парадигма, где ключевыми активами становится технологическая инфраструктура — дата-центры, обеспечивающие работу цифровой экономики, ИИ-вычислений, облачных сервисов и государственных систем

Для инвесторов это означает необходимость пересмотра портфельных стратегий. Традиционная аллокация «офисы + торговля» уступает место модели, где значительную долю занимают индустриальные объекты, в т.ч. ЦОД.