Что выгоднее: ОФЗ или квартира?

Для ответа на этот вопрос рассчитали, а какой доход принесли эти активы за прошлые 10 лет с 2016 по 2025 года.

➡️Для примера взяли ОФЗ 26207 с купоном 8,15% и однокомнатную квартиру 32 кв. м. В расчете предполагается, что поток доходов от купонов и сдачи квартиры в аренду инвестировался в фонды ликвидности, их доходность следовала за ключевой ставкой.

➡️Для квартиры учитывались расходы на коммунальные платежи без счетчиков, издержки на ремонт и обновление мебели (8% от дохода аренды, раз в 5 лет), простои квартиры для поиска жильцов (3% от дохода). Все данные, связанные с квартирой, — Росстат.

Какие получились доходности за 10 лет?

▫️+122% ОФЗ
▫️+156% квартира

Для сравнения, инфляция за этот период составила 83%. Поэтому, если учесть обесценение денег и перейти к реальным доходностям, картина будет скромнее.

▪️+21% ОФЗ
▪️+39% квартира
Небольшой доход за 10 лет накоплений, но такова цена на высокую надежность.

Почему квартира принесла больший доход?

✔️Льготная ипотека. Введение массовых субсидий от государства для стимулирования спроса повысило цены на жилье.
✔️Премия за низкую ликвидность. ОФЗ можно превратить в деньги на банковском счету за 2 рабочих дня. С квартирой процесс будет дольше.
✔️Доход от предпринимательской активности. В случае ОФЗ вы купили бумаги в один клик и забыли. Для аренды квартиры необходимо выполнять дополнительную работу, поэтому это приносит и более высокий доход.

Можно ожидать схожую картину в будущем?

Порядок цифр скорее будет таким же. ОФЗ могут принести чуть большую доходность, так как ключевая ставка сейчас высока из-за борьбы ЦБ с инфляцией. Это хороший момент для их покупки. Доходность от квартиры может быть чуть меньше, чем в прошлые 10 лет из-за более скромного роста экономики, и как следствие меньшего роста доходов населения, так и меньшего масштаба льготных программ.
Какие риски?
Они низкие, но есть.

Начнем с квартиры. То, что люди часто недооценивают, это риск плохих арендаторов.

Вашу квартиру могут оставить в крайне плачевном состоянии, что обернется огромными издержками, по которым сложно будет добиться компенсации. Сюда же можно отнести риски субаренды без согласия, сложность выселения, долги по коммунальным платежам. Такое случается редко, но чаще, чем хотелось бы. Все эти риски хорошо бы осознавать и учитывать.

Теперь к облигациям. Начнем с того, что по ОФЗ могут не заплатить. Такое может произойти в случае крушения государства, его банкротства.

Представить себе такое в ближайшие 10 лет крайне сложно. Уровень долга очень низкий (17,7% ВВП в 2025 году), дефицита бюджета тоже (2,6% ВВП в 2025 году), курс рубля свободно плавающий. В случае сложного системного кризиса, дефицит бюджета, скорее, могут покрыть денежной эмиссией. И здесь мы приходим уже к более реалистичному риску — высокая инфляция.

💭Это ключевое отличие ОФЗ и квартиры. Обычные гособлигации — это номинальный инструмент в рублях. Если покупательная способность рубля падает, ваши сбережения в ОФЗ обесцениваются. Исключением являются ОФЗ, чей номинал индексируется на инфляцию. Пример такой бумаги: ОФЗ-ин 52004 с погашением в 2032 году.

◽️Квартира — это реальный актив. Будет высокая инфляция, значит, и цена квартиры будет быстро расти. Поэтому недвижимость гораздо лучше защищает вас от обесценения денег и инфляции.

Итог. Квартира — это более надежный актив с доходностью, не уступающей ОФЗ. Но он также менее ликвидный, требующий большего времени для управления.