В новом выпуске подкаста «Жадный инвестор» разбираем, как устроен рынок коммерческой недвижимости, откуда формируется доход и как инвестору зайти в этот сегмент в 2026 году.
В студии управляющий фондами Т-Капитал на недвижимость Бачуки Цанава и руководитель аналитической редакции Т-Инвестиций Анастасия Тушнолобова.
Недвижимость как базовый актив: почему она остается в фокусе
Недвижимость традиционно занимает ключевое место в структуре сбережений частных инвесторов. На практике для большинства сохраняется триада базовых инструментов — депозиты, наличная валюта и недвижимость. При этом именно недвижимость воспринимается как долгосрочный актив, который не только сохраняет капитал, но и способен генерировать регулярный доход.
Это во многом связано с историческим опытом: низкое доверие к финансовым инструментам и кризисы последних десятилетий сформировали устойчивый спрос на «осязаемые» активы. В результате недвижимость часто становится конечной точкой перераспределения капитала.
Жилая vs коммерческая недвижимость: где сейчас интерес инвестора
Текущая ситуация на рынке недвижимости неоднородна.
Жилой сегмент находится под давлением: высокая ключевая ставка, снижение доступности ипотеки и рост себестоимости строительства ограничивают спрос и повышают цены.
Коммерческая недвижимость выглядит более устойчиво. Несмотря на зависимость от стоимости заемного финансирования, этот сегмент опирается на фундаментальный спрос со стороны бизнеса — офисы, склады, торговые площади и инфраструктурные объекты остаются необходимыми для функционирования экономики.
Главный тренд: e-commerce меняет структуру спроса
Ключевое изменение последних лет — стремительный рост электронной коммерции. Это привело к перераспределению спроса внутри сегмента коммерческой недвижимости.
Если раньше основным драйвером были торговые центры, то сейчас их роль постепенно меняется: они трансформируются в пространства для досуга и развлечений. В то же время склады становятся главным бенефициаром нового потребительского поведения.
Маркетплейсы формируют устойчивый спрос на логистическую инфраструктуру — от крупных распределительных центров до складов «последней мили» рядом с потребителем. Именно этот сегмент сегодня показывает наиболее сильную динамику.
В выпуске подробнее обсудили, почему складской сегмент сейчас выглядит особенно интересным.
Поведение в кризисы и долгосрочный потенциал
Недвижимость — это инструмент «длинного горизонта». В кризисные периоды стоимость активов может корректироваться, однако арендный поток сохраняется, что делает сегмент более устойчивым по сравнению с многими финансовыми инструментами.
В долгосрочной перспективе ключевыми драйверами роста остаются:
снижение процентных ставок,
восстановление деловой активности,
развитие e-commerce и логистики.
По оценкам участников рынка, совокупная доходность коммерческой недвижимости может находиться в диапазоне 15–20% годовых в зависимости от сегмента и стадии цикла.
В выпуске подробнее обсудили, за счет чего формируется доход инвестора в коммерческой недвижимости.
Как инвестировать в недвижимость: от прямых покупок к фондам
Классический способ инвестирования — покупка объекта. Но это требует значительного капитала, а также активного участия в управлении.
Альтернативой становятся фонды недвижимости (ЗПИФ), которые позволяют:
снизить порог входа,
диверсифицировать риски,
передать управление профессиональной команде.
Этот сегмент быстро развивается: объем активов в фондах недвижимости уже превышает 1 трлн рублей и может вырасти до 5 трлн рублей к 2030 году.
Фонд недвижимости: как инвестировать в коммерческий сегмент без покупки объекта
Такой формат позволяет инвестору с относительно небольшим капиталом получить доступ к крупным объектам, которые в прямой покупке стоят десятки миллионов рублей.
Стратегия предполагает инвестиции в качественные логистические комплексы класса A с уже действующими долгосрочными договорами аренды. Это позволяет формировать стабильный денежный поток за счет арендных платежей и регулярно распределять его между инвесторами.
Такой подход снижает ключевые риски, характерные для прямой покупки недвижимости:
ошибки в выборе объекта,
сложности с поиском арендатора,
управление объектом.
В результате фонд становится более диверсифицированным и предсказуемым инструментом, который сочетает регулярный доход и участие в росте стоимости активов.
На фоне трансформации рынка и роста сегмента складской недвижимости фонды могут рассматриваться как один из наиболее простых и эффективных способов зайти в этот класс активов, особенно для инвесторов с долгосрочным горизонтом.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба