Чем аукнется кризис субстандартного ипотечного кредитования?
Крушение системы субстандартного ипотечного кредитования неумолимо продолжает сказываться на всей экономике США. Первый его отголосок прозвучал в феврале, когда рост числа невыплаченных займов и ужесточение требований к заемщикам привели к банкротству организаций ипотечного кредитования. Второй послышался на прошлой неделе, когда прекратили существование два хеджевых фонда , ориентированные на облигации, обеспеченные долговыми обязательствами. В то же самое время, когда разворачивалась трагедия , свои двери закрыла и калифорнийская брокерская фирма , которая не смогла оправиться от необеспеченных клиентских убытков после беспрецедентного падения цен на маржинальные инвестиции в обеспеченные ипотечные облигации. Однако поскольку башня субстандартных кредитов была слишком велика, это далеко не последний отзвук ее падения.
Фонды отказались снизить завышенную цену облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами, и точно также владельцы недвижимости не захотели расстаться с мечтой о несметных богатствах, нажитых на рынке жилья. Несмотря на очевидную слабость сегодняшнего рынка, разочарованные продавцы продолжают вести себя так, будто бум 1998-2005 годов никогда не кончался. Последнее исследование показало, что 55% владельцев недвижимости считают, что смогут продать дома дороже, чем год назад, а примерно три четверти думают, что в следующие пол года продадут их по той цене, которую установят сами. Неудивительно, что сегодня рынок обеспечен рекордным запасом новых зданий на 8 - 9 месяцев вперед.
Цена облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами, не соответствует текущему курсу, удобно назначенному Уолл Стрит, и точно также реальная стоимость домов по всей стране и близко не стояла рядом с теми суммами, которые указаны на табличках с надписью "Продается". Возможно, Уолл Стрит сможет выиграть немного времени, выкупая проблемные хеджевые фонды, чтобы не пускать на рынок их бесполезные инвестиции в субстандартные ипотечные кредиты, но для покупателей, у которых нет ни копейки? и которые надеются на установление новых регулируемых процентных ставок, нет никакой страховки. Запасы будут продолжать расти, пока владельцы недвижимости не опомнятся и не снизят цены.
Если они не сделают этого сами, это сделают за них такие оценщики, как клиринговая фирма . Вообразите себе к каким последствиям для экономики приведет то, что самые крупные активы американских потребителей превратятся в их величайшие обязательства!
Тем не менее, как я неоднократно писал, если мыльный пузырь недвижимости лопнет, больше всего потеряют от этого не заемщики, которые взяли легкодоступные кредиты, а кредиторы, которые были на столько неосмотрительны, чтобы их выдать. Кем бы ни был владелец субстандартного кредита, - неискушенным клиентом маленькой брокерской фирмы, такой, как , или постоянным клиентом хеджевого фонда, такого, как , - он все равно понесет убытки. Некоторые потеряют все 100% инвестиций, а те, кто использовал маржу, потеряют еще больше. Главная проблема заключалась в том, что, желая поскорее накормить прибыльный рынок облигаций, обеспеченных долговыми обязательствами, Уолл Стрит убедила ипотечные организации отказаться от всех традиционных условий выдачи кредита. Раньше, когда заемщик должен был выплачивать крупные суммы, кредиторы были уверены, что он не станет брать кредит, который не сможет себе позволить, и что в случае невыплаты у них будут достаточные гарантии. Кроме того, проверяя доход и активы, кредиторы убеждались в том, что кредит будет выплачен. Началом катастрофы стало снижение требований для получения кредита. Появление недокументированных займов, особенно ипотеки с соблазнительно низкими процентными ставками, выплаты одних лишь процентов и отрицательная амортизация привели к тому, что свободная от риска спекуляция вышла из-под контроля. Неудивительно, что цены на жилье взлетели, когда Уолл Стрит позволила стольким людям играть в азартные игры с чужими деньгами.
Если бы заемщикам пришлось вкладывать свои, потом и кровью заработанные деньги, они бы дважды подумали, прежде чем брать ипотечный кредит, который не смогут выплачивать. Но как только по инициативе Уолл Стрит спекуляция недвижимостью лишилась всякого риска, причин, чтобы не попытать счастья, больше не осталось. И заемщики стали лгать, преувеличивая свои доходы, и задерживали выплаты, поскольку если бы цены на жилье продолжали расти, все прибыли достались бы им. Долгие годы это было чрезвычайно популярной ставкой, благодаря которой число магнатов недвижимости росло как на дрожжах. Если цены стали бы падать, им было бы нечего терять, поскольку они ничего не вкладывали. Покупатели могли бросить безнадежный долг и оставить кредиторов самих покрывать свои убытки.
Тем не менее, поддавшись всеобщей истерии, кредиторы, позабывшие о собственной роли в сохранении мыльного пузыря, тоже считали, что цены на недвижимость будут только расти. С такими надеждами риск невыплат казался маловероятным (заложенное имущество без права выкупа, стоящее больше, чем базовая ипотека - это просто манна небесная). Хотя во многих случаях управляющие хеджевых фондов получали огромные прибыли, рискуя деньгами клиентов, и заемщикам, и кредиторам было нечего терять в этой игре. Все риски передавались тем, кто покупал переформированные займы, и кто сейчас остался у разбитого корыта.
Ученые мужи и так называемые эксперты, не замечавшие грядущего кризиса, до стих пор не оценили масштаб субстандартной катастрофы и то, как она скажется на жилищном рынке в целом, на экономике, рынке ценных бумаг, цене доллара, процентных ставках, инфляции и ценах на золото. Они рады верить сказкам правительства о гибкой американской экономике. Как только гигант жилищного строительства сообщил об огромных потерях, связанных со слабой ценовой политикой, правительство заявило, что новые цены на жилье в основном твердо придерживались прошлогодних прибылей. Позже на той же неделе сообщила об аналогичных потерях из-за падения цен на жилье. Вместе с индексом потребительских цен, это является еще одним примером того, на сколько цифры правительства противоречат реальности, и показывает, почему к ним всегда нужно относиться с долей скептицизма.
Занавес еще не опустился, но если прислушаться, то можно услышать, как за кулисами репетирует певица. Это было отличное представление, но выхода на бис не будет. Владельцам опасных ипотечных бумаг ничего не осталось, кроме как обратиться в суд. И даже те, у кого этих бумаг нет, не останутся в стороне. Держатели активов, деноминированных в долларах США находятся в гораздо большей опасности. Скоро наши иностранные кредиторы поймут, что дядя Сэм - самый крупный заемщик по субстандартному ипотечному кредиту, и тоже снизят ценность его долгов.
Питер Чифф, управляющий Euro Pacific Capital.
