17 января 2014 Архив
Жилищный сектор всегда был главным «больным местом» американской экономики. При всех мерах, принятых администрацией Обамы для стимулирования народного хозяйства, ей так и не удалось устранить коллапс рынка недвижимости. И это совсем не беспрецедентно: даже создатели Нового курса в 30-х годах также не смогли решить эту проблему в долгосрочной перспективе.
За последние несколько дней Брэд ДеЛонг, Кевин Драм и Феликс Сэлмон критиковали слабую производительность в секторе строительства жилья во время восстановления экономики. Они рассматривают данную проблему с несколько отличных позиций, а истина находится где-то на пересечении их точек зрения. Однако у обывателя совсем другая правда: 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой все еще является основой строительства жилья и должна таковой остаться. Это означает, по мнению простого американца, что следует восстановить традиционную роль компаний Fannie Mae и Freddie Mac как опоры рынка.
После нескольких лет неэффективной работы ипотечных компаний при поддержке правительства наконец появилась надежда на то, что они в итоге окрепнут и смогут решить проблемы в секторе. Этому также способствует назначение бывшего конгрессмена Мела Уотта главой Федерального агентства по финансированию жилищного строительства, которое как раз занимается надзором за деятельностью обеих компаний. Уотт уже дал понять, что он намерен расширить доступность ипотечного кредита и ставит это своим приоритетом.
Экономист Университета Беркли ДеЛонг в целом считает, что это правильный курс. По его наблюдениям, валовой внутренний продукт серьезно сократился изз-за «жилья, не построенного с 2007 года ввиду финансового кризиса, последовавшей за ним депрессии, а также нарушения схем финансирования», а «применение FHFA и GSE в качестве инструментов макроэкономической политики окажет благотворное влияние на сектор» по сравнению с прочими средствами для стимулирования восстановления. По словам ДеЛонга, у него была беседа на эту же тему с Лоуренсом Саммерсом еще летом 2008 года до того, как Саммерс стал ведущим экономистом Обамы. Тогда они сошлись на том, что FHFA является прекрасным инструментом для стабилизации экономики, и ДеЛонг считает это упущением экономической политики Обамы.
Драм и Сэлмон отмечают резкий спад доступности ипотечных кредитов с 2006 года. Кроме того, Драм также заявляет, что и тогда эти кредиты было очень не просто получить. По мнению Сэлмона, все это произошло потому, что 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой уже устарела. Он считает, что ее следует вывести из оборота, «поскольку данный продукт никогда бы не предложила финансовая организация из частного сектора, если бы не разрушительное влияние со стороны Fannie и Freddie».
Это заявление не полностью соответствует ситуации. Ведь если изучить исторический опыт, то можно понять, что такой вид ипотеки уже однажды устранил спад в жилищном секторе в 30-х годах прошлого века и может сделать это еще раз. Дэвин Мин из Центра американского прогресса приводит ее наиболее видимое преимущество: такая ипотека обеспечивает ясность затрат для заемщиков путем перекладывания процентного риска на финансовое учреждение, имеющее больше средств для управления им. Ее долгий срок обеспечивает традиционную стабильность для владельца дома.
Сэлмон винит 30-летнюю ипотеку в том, что «сейчас намного сложнее получить ипотеку, чем раньше».
Рынки жилья являются исключительно локальными, потому причины, почему некоторые люди не могут получить ипотеку, могут включать в себя самые разнообразные особенности того или иного места. Жилищный рынок в южной Калифорнии, например, восстанавливается довольно активно, хотя в остальных частях страны такого не наблюдается. Однако здесь основным сдерживающим фактором является не наличие ипотек, а запасы непроданных домов.
Сэлмон ссылается на статью из Нью-Йорк Таймс, в которой отмечается резкий спад объема выданных ипотек компаниями Wells Fargo и JPMorgan Chase в четвертом квартале прошлого года, что приводится как доказательство снижение доступа к кредитным средствам для среднего покупателя дома. Однако эти показатели вводят в заблуждение. Фактически упали лишь объемы рефинансирования ипотеки. Поскольку они являются очень гибкими, они сильно зависят от изменения ставки ипотеки и потому сократились после повышения ставок.
Однако ипотека для приобретения дома фактически начала расти лишь в конце 2011 года. Квартальные объемы продаж с тех пор достаточно устойчиво повышаются, о чем свидетельствуют данные Ассоциации ипотечных банкиров. Падение рефинансирования сдерживание рост объемов новой ипотеки, но это влияние не настолько значительно. Ассоциация ипотечных банкиров предполагает, что объем выданных ипотек в 2015 году достигнет 796 миллиардов долларов, что станет наибольшим показателем с 2008 года.
Впрочем, это вновь указывает на ключевую роль, которую играют Fannie и Freddie. Правительство не должно участвовать в финансировании жилищного рынка по причине своего разрушительного влияния, как пишет Сэлмон.
Однако действительность заключается в том, что полностью частная система финансирования жилья является «бесплодной надеждой». Как заявляет Адам Левитин из Университета Джорджтауна, «такая система просто не существует в какой-либо развитой стране современности и не может там существовать». Если США хочет достичь долгосрочного решения проблем жилищного сектора, частный сектор должен играть ведущую роль.
За последние несколько дней Брэд ДеЛонг, Кевин Драм и Феликс Сэлмон критиковали слабую производительность в секторе строительства жилья во время восстановления экономики. Они рассматривают данную проблему с несколько отличных позиций, а истина находится где-то на пересечении их точек зрения. Однако у обывателя совсем другая правда: 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой все еще является основой строительства жилья и должна таковой остаться. Это означает, по мнению простого американца, что следует восстановить традиционную роль компаний Fannie Mae и Freddie Mac как опоры рынка.
После нескольких лет неэффективной работы ипотечных компаний при поддержке правительства наконец появилась надежда на то, что они в итоге окрепнут и смогут решить проблемы в секторе. Этому также способствует назначение бывшего конгрессмена Мела Уотта главой Федерального агентства по финансированию жилищного строительства, которое как раз занимается надзором за деятельностью обеих компаний. Уотт уже дал понять, что он намерен расширить доступность ипотечного кредита и ставит это своим приоритетом.
Экономист Университета Беркли ДеЛонг в целом считает, что это правильный курс. По его наблюдениям, валовой внутренний продукт серьезно сократился изз-за «жилья, не построенного с 2007 года ввиду финансового кризиса, последовавшей за ним депрессии, а также нарушения схем финансирования», а «применение FHFA и GSE в качестве инструментов макроэкономической политики окажет благотворное влияние на сектор» по сравнению с прочими средствами для стимулирования восстановления. По словам ДеЛонга, у него была беседа на эту же тему с Лоуренсом Саммерсом еще летом 2008 года до того, как Саммерс стал ведущим экономистом Обамы. Тогда они сошлись на том, что FHFA является прекрасным инструментом для стабилизации экономики, и ДеЛонг считает это упущением экономической политики Обамы.
Драм и Сэлмон отмечают резкий спад доступности ипотечных кредитов с 2006 года. Кроме того, Драм также заявляет, что и тогда эти кредиты было очень не просто получить. По мнению Сэлмона, все это произошло потому, что 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой уже устарела. Он считает, что ее следует вывести из оборота, «поскольку данный продукт никогда бы не предложила финансовая организация из частного сектора, если бы не разрушительное влияние со стороны Fannie и Freddie».
Это заявление не полностью соответствует ситуации. Ведь если изучить исторический опыт, то можно понять, что такой вид ипотеки уже однажды устранил спад в жилищном секторе в 30-х годах прошлого века и может сделать это еще раз. Дэвин Мин из Центра американского прогресса приводит ее наиболее видимое преимущество: такая ипотека обеспечивает ясность затрат для заемщиков путем перекладывания процентного риска на финансовое учреждение, имеющее больше средств для управления им. Ее долгий срок обеспечивает традиционную стабильность для владельца дома.
Сэлмон винит 30-летнюю ипотеку в том, что «сейчас намного сложнее получить ипотеку, чем раньше».
Рынки жилья являются исключительно локальными, потому причины, почему некоторые люди не могут получить ипотеку, могут включать в себя самые разнообразные особенности того или иного места. Жилищный рынок в южной Калифорнии, например, восстанавливается довольно активно, хотя в остальных частях страны такого не наблюдается. Однако здесь основным сдерживающим фактором является не наличие ипотек, а запасы непроданных домов.
Сэлмон ссылается на статью из Нью-Йорк Таймс, в которой отмечается резкий спад объема выданных ипотек компаниями Wells Fargo и JPMorgan Chase в четвертом квартале прошлого года, что приводится как доказательство снижение доступа к кредитным средствам для среднего покупателя дома. Однако эти показатели вводят в заблуждение. Фактически упали лишь объемы рефинансирования ипотеки. Поскольку они являются очень гибкими, они сильно зависят от изменения ставки ипотеки и потому сократились после повышения ставок.
Однако ипотека для приобретения дома фактически начала расти лишь в конце 2011 года. Квартальные объемы продаж с тех пор достаточно устойчиво повышаются, о чем свидетельствуют данные Ассоциации ипотечных банкиров. Падение рефинансирования сдерживание рост объемов новой ипотеки, но это влияние не настолько значительно. Ассоциация ипотечных банкиров предполагает, что объем выданных ипотек в 2015 году достигнет 796 миллиардов долларов, что станет наибольшим показателем с 2008 года.
Впрочем, это вновь указывает на ключевую роль, которую играют Fannie и Freddie. Правительство не должно участвовать в финансировании жилищного рынка по причине своего разрушительного влияния, как пишет Сэлмон.
Однако действительность заключается в том, что полностью частная система финансирования жилья является «бесплодной надеждой». Как заявляет Адам Левитин из Университета Джорджтауна, «такая система просто не существует в какой-либо развитой стране современности и не может там существовать». Если США хочет достичь долгосрочного решения проблем жилищного сектора, частный сектор должен играть ведущую роль.
/templates/new/dleimages/no_icon.gif Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба