26 марта 2014 utmedia Крылов Михаил
Рейтинг CXP
Прежде всего, смотрим на кредитный рейтинг. По CXP мы довольно давно имеем подтверждение кредитного рейтинга Ваа3 от Moody's, прогноз позитивный.
Перспективы повышения есть по многим критериям: портфель 5,1 млрд $ скоро достигнет искомых 5,7 млрд (СХР — 7-й по величине траст офисной недвижимости), долговая нагрузка 29% уже сейчас менее 35%, долг к прибыли до вычета процентов, налогов и амортизации 4,1 ниже 5,5, покрытие расходов на основные фонды 4,8 выше 3.
Беспокоит только наличие обеспеченного долга 15,5% от активов против требуемых ниже 10%. Но думаю, что у компании не будет проблем с тем, чтобы уменьшить долг, учитывая возможность продажи части активов.
Почему ещё можно купить CXP?
Акции CXP можно купить из-за таких общеизвестных моментов, как дивидендная доходность 4,5%, удлинение среднего срока сдачи с 6,5 три года назад до 10,2 лет в 2013 году, включение в индексы акций фондов недвижимости (REIT) MSCI US REIT, возможное включение в FTSE EPRA/NAREIT North America Index ETF (IFNA) и Russell Index, успешное рефинансирование кредитов (в последний раз на 500 млн долларов).
Кроме того CXP хорошо диверсифицирован. Основные клиенты — GE, E&Y, Wells Fargo, IBM, AT&T. Есть и географическое разнообразие, причём 15% приходится на Атланту, по 10-11% на округ Колумбия и Нью-Джерси, 9% на Сан-Франциско; таким образом, значителен вес офисов рядом с крупными городами.
В то же время не стоит покупаться на то, что акции торгуются на 15% ниже чистой стоимости активов. Мало что изменилось и от улучшения качества портфеля арендаторов с ВВВ+ в 2011-м до А- на начало 2014 г. Тем более что оно достигнуто за счёт сокращения числа зданий с 93 до 59 и площади с 22 до 16,5 млн кв. футов. Дальнейшая продажа активов возможна только для выплаты долга с целью получения более высокого рейтинга.
Косметическое значение имеет снижение занятости офисов с 94% до 92%, ближе к средней для сегмента, с целью увеличить до 94% к концу 2014 года.
Как считать стоимость акций CXP?
При подсчёте стоимости бумаг CXP не надо ориентироваться на доступ к 500 млн долларов кредитной линии и 100 млн налички.
Выбирая целевой уровень, надо смотреть на плановый доход от аренды 8-10 млн долларов. Вообще самый важный показатель в сфере недвижимости — это операционный доход (в случае CXP количество акций, умноженное на 1,94 доллара на акцию операционного дохода), делённый на стоимость активов. По этой ставке (в случае с CXP 7%) можно дисконтировать ожидаемый доход и получать стоимость объектов недвижимости.
В случае CXP, как и любой публичной компании, у нас есть стоимость недвижимых активов на балансе. Стоимость недвижимых активов за исключением незавершённого строительства и нематериальных арендных активов, 4125 млрд долларов, плюс кэш 100 млн долларов, минус 790,5 млн долларов обеспеченных кредитов — на 3434,5 млн долларов. На 125 млн акций, получается справедливая стоимость акций — 27,48 доллара. Их можно держать, но не покупать.
Добавлю, что фонд планирует продажи и покупки активов на сумму 250-350 млн долларов. Здесь возможна временная вилка, например, сначала продаст, а потом купит. При 300 млн долларов только продажи активов вероятен рост акций в сторону 29,88 доллара.
Оригинал статьи на utmagazine.ru
/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу