12 декабря 2018 Wolf Street Рихтер Вульф
Фундаментальная динамика изменилась в августе и с тех пор ухудшилась. При этом все еще продолжается технологический бум.
Самое время избавляться от домов и квартир в Кремниевой долине и Сан-Франциско, на одних из самых дорогих жилищных рынков в США. Продавцы сейчас наводняют рынок недвижимостью. Предложение выставленного на продажу жилья в трех округах данного региона – Сан-Франциско, Сан-Матео и Санта-Клара – в ноябре взлетело на 102% в сравнении с ноябрем прошлого года, до 3,931 объекта.
В каждом из последних трех месяцев число активных предложений (новые плюс старые, пока не проданные, но не снятые с рынка) было самым высоким с августа 2014 г. На графике ниже показано годовое процентное изменение числа активных предложений. Красные столбцы на графике обозначают начало неприятностей для пузыря на этом жилищном рынке (все данные взяты с сайта Национальной ассоциации риелторов realtor.com):
Предложение выставленного на продажу жилья подскочило
Кремниевая долина и Сан-Франциско, активные предложения, годовое процентное изменение
Источник данных: realtor.com
Когда число предложений растет из-за замедления продаж, продавцам нужно понять ситуацию на рынке, а рынок там, где покупатели, но покупатели стали равнодушными и отказываются участвовать в активных торгах. Они видят цены, подсчитывают, во сколько им обойдутся повышенные ипотечные ставки, и проходят мимо. Поэтому мотивированным продавцам нужно что-то делать, чтобы сбыть недвижимость. И они начали снижать цены.
В ноябре число объектов на рынке со сниженной ценой составило 1,038, что более чем на 400% больше, чем год назад.
График годового процентного изменения сокращений цены в Кремниевой долине и Сан-Франциско показывает, что смена направления рынка произошла примерно в августе. В сентябре сокращения цены достигли самого высокого уровня со времени Жилищного спада №1:
Сокращения цен подскочили
Число сокращений цены в Кремниевой долине и Сан-Франциско, годовое процентное изменение
Источник данных: realtor.com
Медианная цена предложения для трех округов достигла пика в мае, $1,369,200, и с тех пор упала на $132,100, или почти на 10%, до $1,237,100. Медианная цена предложения означает, что у половины предложений цена указана выше и у половины – ниже. Она отличается от медианной цены, по какой жилье реально было продано. В сравнении с ноябрем прошлого года медианная цена предложения упала на $71,200, или на 5.4%:
Медианная цена предложения падает
Медианная цена предложения в Кремниевой долине и Сан-Франциско
Источник данных: realtor.com
На графике ниже показано процентное изменение медианной цены предложения, что дополнительно проясняет основополагающую динамику рынка:
Годовое изменение медианной цены предложения отрицательное
Кремниевая долина и Сан-Франциско, медианная цена предложения, годовое процентное изменение
Источник данных: realtor.com
После нескольких лет обвинений роста цен на жилье в регионе в дефиците предложения вдруг откуда ни возьмись стало появляться большое разнообразие выставленной на продажу недвижимости, как раз когда продажи замедляются, а ипотечные ставки растут, тогда как рынок страдает от кризиса доступности.
Покупатели потеряли свой слепой энтузиазм. Они все еще покупают, но по более низким ценам, и не спешат.
Однако замедления в найме сотрудников – и тем более увольнений – в местных технологических компаниях и обширного свертывания бесчисленных безнадежно прожигающих капитал стартапов – характерных признаков технологического спада в регионе – пока не наблюдается. Регион все еще переживает бум, и компании по-прежнему нанимают сотрудников, так что этот жилищный спад начинается во время технологического бума, а не как следствие технологического спада. Хотя акции местных компаний, таких как Google, Apple, Facebook и многие другие, начиная с лета понесли серьезные потери, мы еще далеки от классического технологического спада. Всё еще впереди.
http://wolfstreet.com/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Самое время избавляться от домов и квартир в Кремниевой долине и Сан-Франциско, на одних из самых дорогих жилищных рынков в США. Продавцы сейчас наводняют рынок недвижимостью. Предложение выставленного на продажу жилья в трех округах данного региона – Сан-Франциско, Сан-Матео и Санта-Клара – в ноябре взлетело на 102% в сравнении с ноябрем прошлого года, до 3,931 объекта.
В каждом из последних трех месяцев число активных предложений (новые плюс старые, пока не проданные, но не снятые с рынка) было самым высоким с августа 2014 г. На графике ниже показано годовое процентное изменение числа активных предложений. Красные столбцы на графике обозначают начало неприятностей для пузыря на этом жилищном рынке (все данные взяты с сайта Национальной ассоциации риелторов realtor.com):
Предложение выставленного на продажу жилья подскочило
Кремниевая долина и Сан-Франциско, активные предложения, годовое процентное изменение
Источник данных: realtor.com
Когда число предложений растет из-за замедления продаж, продавцам нужно понять ситуацию на рынке, а рынок там, где покупатели, но покупатели стали равнодушными и отказываются участвовать в активных торгах. Они видят цены, подсчитывают, во сколько им обойдутся повышенные ипотечные ставки, и проходят мимо. Поэтому мотивированным продавцам нужно что-то делать, чтобы сбыть недвижимость. И они начали снижать цены.
В ноябре число объектов на рынке со сниженной ценой составило 1,038, что более чем на 400% больше, чем год назад.
График годового процентного изменения сокращений цены в Кремниевой долине и Сан-Франциско показывает, что смена направления рынка произошла примерно в августе. В сентябре сокращения цены достигли самого высокого уровня со времени Жилищного спада №1:
Сокращения цен подскочили
Число сокращений цены в Кремниевой долине и Сан-Франциско, годовое процентное изменение
Источник данных: realtor.com
Медианная цена предложения для трех округов достигла пика в мае, $1,369,200, и с тех пор упала на $132,100, или почти на 10%, до $1,237,100. Медианная цена предложения означает, что у половины предложений цена указана выше и у половины – ниже. Она отличается от медианной цены, по какой жилье реально было продано. В сравнении с ноябрем прошлого года медианная цена предложения упала на $71,200, или на 5.4%:
Медианная цена предложения падает
Медианная цена предложения в Кремниевой долине и Сан-Франциско
Источник данных: realtor.com
На графике ниже показано процентное изменение медианной цены предложения, что дополнительно проясняет основополагающую динамику рынка:
Годовое изменение медианной цены предложения отрицательное
Кремниевая долина и Сан-Франциско, медианная цена предложения, годовое процентное изменение
Источник данных: realtor.com
После нескольких лет обвинений роста цен на жилье в регионе в дефиците предложения вдруг откуда ни возьмись стало появляться большое разнообразие выставленной на продажу недвижимости, как раз когда продажи замедляются, а ипотечные ставки растут, тогда как рынок страдает от кризиса доступности.
Покупатели потеряли свой слепой энтузиазм. Они все еще покупают, но по более низким ценам, и не спешат.
Однако замедления в найме сотрудников – и тем более увольнений – в местных технологических компаниях и обширного свертывания бесчисленных безнадежно прожигающих капитал стартапов – характерных признаков технологического спада в регионе – пока не наблюдается. Регион все еще переживает бум, и компании по-прежнему нанимают сотрудников, так что этот жилищный спад начинается во время технологического бума, а не как следствие технологического спада. Хотя акции местных компаний, таких как Google, Apple, Facebook и многие другие, начиная с лета понесли серьезные потери, мы еще далеки от классического технологического спада. Всё еще впереди.
http://wolfstreet.com/ (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter