14 ноября 2019
Итак, задача: необходимо накопить около 4-5 млн за 2-3 года на первоначальный взнос за 3-х комнатную квартиру и взять ее в ипотеку. Или сделать так, чтоб накопленная сумма через пассивный доход покрывала ипотечный платеж».
Вводные следующие:
- Михаилу 35 лет, живет в Питере, работает в сфере строительства, женат и в семье 2 ребенка;
- есть открытый в феврале этого года ИИС на котором 470 тыс.;
- есть брокерский счет на 1,2 млн;
- Михаил готов пополнить ИИС еще дважды в 2020 и 2021 году, а все вычеты в размере 156 тыс. реинвестировать;
- также Михаил будет ежемесячно вносить по 50 тыс. на брокерский счет до момента покупки квартиры;
- есть право на материнский капитал и льготную ипотеку после рождения второго ребенка.
Сразу скажем PRAVDu: ставить перед собой цель заработать на что-то на фондовом рынке без должного опыта (например, как у Михаила) – весьма рискованное решение. Поэтому мы не можем и не будем рекомендовать Михаилу заработать на квартиру, торгуя акциями и подвергать семью рыночному риску.
С учетом обозначенных рисков, наше решение — инвестиции в инструменты с фиксированной доходностью (fixed income - облигации).
Итак, нужно:
1) Скопить на первоначальный взнос по ипотеке через 3 года, то есть к 1 ноября 2022. Первоначальный взнос будет состоять из денег на брокерских счетах + материнского капитала.
2) Предложить оптимальную величину первоначального взноса по ипотеке и инвестиционную стратегию на период выплаты ипотеки при условии, что Михаил не сможет платить в месяц значительно больше 50 тыс. из зарплаты.
Серьезная проблема, с которой сталкивается сейчас Михаил, - снижение ставок на долговом рынке. Доходности уже довольно низкие. При этом совершенно неясно, какими будут ставки через три года. Будучи отцом двух детей, Михаил имеет право на льготную ипотеку по 6%-ной ставке на три года. А значит, у него есть две важных даты – через три года от текущего момента - когда будет осуществляться покупка квартиры, и через шесть лет - когда истечет льготная ставка по ипотеке. Рассмотрим две стратегии, которые можно использовать.
I стратегия: максимизация первоначального взноса
Итак, на 1 ноября 2019 у Михаила суммарно 1,67 млн на брокерских счетах. Каждый месяц обычный брокерский счет он будет пополнять на 50 тыс. Трижды – 1 февраля 2020, 2021 и 2022 гг. будут реинвестированы по 52 тыс. налогового вычета по ИИС. Также в январе 2020 и 2021 гг. Михаил внесет дополнительно по 400 тыс. на ИИС.
Таким образом, на брокерские счета будут внесены 2,706 млн за 3 года. В сумме с уже имеющимися деньгами общая сумма через 3 года будет 4,376 млн.
Для максимизации первоначального взноса следует инвестировать в облигации с дюрацией 3 года под максимальную ставку, не забывая о кредитном риске эмитентов облигаций.
Нам понравились следующие имена:
С учетом октябрьского роста цен есть возможность сформировать портфель с очищенной от налогов и комиссий доходностью около 8,0-8,5% с умеренным риском эмитента.
Реинвестировать новые деньги вероятно придется под меньшие ставки. Мы предположили, что ставка доходности продолжит снижаться на 0,1 п.п. в месяц и достигнет 7,0%, где и стабилизируется.
Таким образом, Михаил, инвестировав за все время 4,38 млн руб. увидит 1 ноября 2022 г. примерно 5,215 млн руб.
Имея такую сумму на брокерском счете и изъяв ее, Михаил сможет позволить себе квартиру за 11 млн руб. в предположении, что ипотечная ставка снизится до 7,5-8%. Потратив все деньги с брокерского счета + материнский капитал, и выплачивая 50 тыс. в месяц, Михаил погасит ипотеку к 1 июля 2036 года.
Благодаря льготе по ипотечной ставке за второго ребенка первые три года Михаил сможет гасить ипотеку с ускорением, так как ставка будет составлять всего 6%. Суммарно Михаил потратит 13,88 млн руб.
Это еще не все…
II стратегия: использование опциональности
Если Михаил возьмет больше денег в ипотеку, он сохранит часть брокерского счета. Учитывая разницу в доходностях между облигационным портфелем и 6%-ной ставкой на первые три года ипотеки, Михаилу вероятно выгодно пойти таким путем. Проверим.
Михаилу нужно сформировать портфель облигаций с погашением через шесть лет. Сейчас такой портфель можно сформировать под 7,0-7,25% годовых. Мы отобрали следующие выпуски, в которые можно разместить денежные средства примерно до погашения к ноябрю 2025 года. Данные выпуски с фиксированным купоном до погашения, оферт нет, подводных камней нет. Только в выпуске Удмуртской республики будет амортизация 20.09.2025 в 50% от номинала – что нас устраивает.
Выпусков доступных к покупке больше, но подавляющая часть из них — это субъекты РФ, по выпускам которых присутствует амортизация, за ней нужно постоянно следить и реинвестировать вовремя. Также по выпуску РЖД, АФК Система и Газпром капитал будут оферты (в таблице синим цветом), нужно будет либо вовремя продать, либо сдать выпуски на оферту. В выпусках, которые в таблице ниже, нужно больше уделять внимания портфелю и брать больше риска на ставку реинвестирования за счет большего потока денег из-за амортизаций.
В ипотеку Михаилу придется взять 40% от стоимости квартиры. Тогда 1,27 млн руб. останется на брокерском счете и будут приносить по 6,4 тыс. руб. ежемесячно. Но все равно Михаил немного не впишется в свой внутренний лимит 50 тыс. руб. в месяц: ежемесячный платеж составит 61,2 тыс. руб., из которых 6,4 тыс. – доходы с брокерского счета. Михаилу придется платить из своего кармана почти по 55 тыс. руб. в месяц, надеемся это не будет проблемой.
Взамен Михаил сможет ускорить погашение ипотеки: через три года он закроет брокерский счет и погасит большой кусок кредита. А целиком закончит выплаты 01.10.2034, потратив в сумме 13,45 млн руб. То есть Михаил сэкономит 0,4 млн руб. и почти полтора года жизни.
Но главное в этом варианте другое. Ведь ни Михаил, ни мы не знаем, какой будет ставка через 6 лет. Она может быть, как ниже, так и выше стоимости ипотеки. Поэтому основная ценность облигационного портфеля Михаила – это дополнительная опциональность. Если ставка через 6 лет будет выше ставки, под которую у Михаила ипотека – ему будет выгодно реинвестировать деньги в облигации. Если ставка будет ниже или равна – Михаилу проще снять деньги и закрыть часть ипотеки досрочно.
Предположим, в 2025 г. ставка по облигациям будет 12% (под такую ставку вполне можно было сформировать портфель два года назад). Реинвестировав портфель облигаций, Михаил еще сильнее ускорит погашение ипотеки и выплатит ее 01.10.2033, потратив 12,83 млн руб.
Вводные следующие:
- Михаилу 35 лет, живет в Питере, работает в сфере строительства, женат и в семье 2 ребенка;
- есть открытый в феврале этого года ИИС на котором 470 тыс.;
- есть брокерский счет на 1,2 млн;
- Михаил готов пополнить ИИС еще дважды в 2020 и 2021 году, а все вычеты в размере 156 тыс. реинвестировать;
- также Михаил будет ежемесячно вносить по 50 тыс. на брокерский счет до момента покупки квартиры;
- есть право на материнский капитал и льготную ипотеку после рождения второго ребенка.
Сразу скажем PRAVDu: ставить перед собой цель заработать на что-то на фондовом рынке без должного опыта (например, как у Михаила) – весьма рискованное решение. Поэтому мы не можем и не будем рекомендовать Михаилу заработать на квартиру, торгуя акциями и подвергать семью рыночному риску.
С учетом обозначенных рисков, наше решение — инвестиции в инструменты с фиксированной доходностью (fixed income - облигации).
Итак, нужно:
1) Скопить на первоначальный взнос по ипотеке через 3 года, то есть к 1 ноября 2022. Первоначальный взнос будет состоять из денег на брокерских счетах + материнского капитала.
2) Предложить оптимальную величину первоначального взноса по ипотеке и инвестиционную стратегию на период выплаты ипотеки при условии, что Михаил не сможет платить в месяц значительно больше 50 тыс. из зарплаты.
Серьезная проблема, с которой сталкивается сейчас Михаил, - снижение ставок на долговом рынке. Доходности уже довольно низкие. При этом совершенно неясно, какими будут ставки через три года. Будучи отцом двух детей, Михаил имеет право на льготную ипотеку по 6%-ной ставке на три года. А значит, у него есть две важных даты – через три года от текущего момента - когда будет осуществляться покупка квартиры, и через шесть лет - когда истечет льготная ставка по ипотеке. Рассмотрим две стратегии, которые можно использовать.
I стратегия: максимизация первоначального взноса
Итак, на 1 ноября 2019 у Михаила суммарно 1,67 млн на брокерских счетах. Каждый месяц обычный брокерский счет он будет пополнять на 50 тыс. Трижды – 1 февраля 2020, 2021 и 2022 гг. будут реинвестированы по 52 тыс. налогового вычета по ИИС. Также в январе 2020 и 2021 гг. Михаил внесет дополнительно по 400 тыс. на ИИС.
Таким образом, на брокерские счета будут внесены 2,706 млн за 3 года. В сумме с уже имеющимися деньгами общая сумма через 3 года будет 4,376 млн.
Для максимизации первоначального взноса следует инвестировать в облигации с дюрацией 3 года под максимальную ставку, не забывая о кредитном риске эмитентов облигаций.
Нам понравились следующие имена:
С учетом октябрьского роста цен есть возможность сформировать портфель с очищенной от налогов и комиссий доходностью около 8,0-8,5% с умеренным риском эмитента.
Реинвестировать новые деньги вероятно придется под меньшие ставки. Мы предположили, что ставка доходности продолжит снижаться на 0,1 п.п. в месяц и достигнет 7,0%, где и стабилизируется.
Таким образом, Михаил, инвестировав за все время 4,38 млн руб. увидит 1 ноября 2022 г. примерно 5,215 млн руб.
Имея такую сумму на брокерском счете и изъяв ее, Михаил сможет позволить себе квартиру за 11 млн руб. в предположении, что ипотечная ставка снизится до 7,5-8%. Потратив все деньги с брокерского счета + материнский капитал, и выплачивая 50 тыс. в месяц, Михаил погасит ипотеку к 1 июля 2036 года.
Благодаря льготе по ипотечной ставке за второго ребенка первые три года Михаил сможет гасить ипотеку с ускорением, так как ставка будет составлять всего 6%. Суммарно Михаил потратит 13,88 млн руб.
Это еще не все…
II стратегия: использование опциональности
Если Михаил возьмет больше денег в ипотеку, он сохранит часть брокерского счета. Учитывая разницу в доходностях между облигационным портфелем и 6%-ной ставкой на первые три года ипотеки, Михаилу вероятно выгодно пойти таким путем. Проверим.
Михаилу нужно сформировать портфель облигаций с погашением через шесть лет. Сейчас такой портфель можно сформировать под 7,0-7,25% годовых. Мы отобрали следующие выпуски, в которые можно разместить денежные средства примерно до погашения к ноябрю 2025 года. Данные выпуски с фиксированным купоном до погашения, оферт нет, подводных камней нет. Только в выпуске Удмуртской республики будет амортизация 20.09.2025 в 50% от номинала – что нас устраивает.
Выпусков доступных к покупке больше, но подавляющая часть из них — это субъекты РФ, по выпускам которых присутствует амортизация, за ней нужно постоянно следить и реинвестировать вовремя. Также по выпуску РЖД, АФК Система и Газпром капитал будут оферты (в таблице синим цветом), нужно будет либо вовремя продать, либо сдать выпуски на оферту. В выпусках, которые в таблице ниже, нужно больше уделять внимания портфелю и брать больше риска на ставку реинвестирования за счет большего потока денег из-за амортизаций.
В ипотеку Михаилу придется взять 40% от стоимости квартиры. Тогда 1,27 млн руб. останется на брокерском счете и будут приносить по 6,4 тыс. руб. ежемесячно. Но все равно Михаил немного не впишется в свой внутренний лимит 50 тыс. руб. в месяц: ежемесячный платеж составит 61,2 тыс. руб., из которых 6,4 тыс. – доходы с брокерского счета. Михаилу придется платить из своего кармана почти по 55 тыс. руб. в месяц, надеемся это не будет проблемой.
Взамен Михаил сможет ускорить погашение ипотеки: через три года он закроет брокерский счет и погасит большой кусок кредита. А целиком закончит выплаты 01.10.2034, потратив в сумме 13,45 млн руб. То есть Михаил сэкономит 0,4 млн руб. и почти полтора года жизни.
Но главное в этом варианте другое. Ведь ни Михаил, ни мы не знаем, какой будет ставка через 6 лет. Она может быть, как ниже, так и выше стоимости ипотеки. Поэтому основная ценность облигационного портфеля Михаила – это дополнительная опциональность. Если ставка через 6 лет будет выше ставки, под которую у Михаила ипотека – ему будет выгодно реинвестировать деньги в облигации. Если ставка будет ниже или равна – Михаилу проще снять деньги и закрыть часть ипотеки досрочно.
Предположим, в 2025 г. ставка по облигациям будет 12% (под такую ставку вполне можно было сформировать портфель два года назад). Реинвестировав портфель облигаций, Михаил еще сильнее ускорит погашение ипотеки и выплатит ее 01.10.2033, потратив 12,83 млн руб.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба