10 октября 2022 gold.ru
Одна моя знакомая позвонила мне в 2007 году и задала вопрос по недвижимости. Она находилась в процессе получения новой ипотеки и хотела узнать, как, по моему мнению, будут развиваться процентные ставки. Она хотела решить, какую ипотеку взять: с фиксированной или переменной ставкой.
Я, конечно, не был уверен. Но я чувствовал, что в экономике существуют фундаментальные проблемы - довольно серьёзные проблемы, - и самым безопасным вариантом, если бы был доступный вариант, казалась ипотека с фиксированной ставкой. На случай, если в экономике в целом что-то пойдёт не так, она была защищена от возможности повышения процентных ставок.
Она оформила ипотеку под 6%. Как оказалось, это был практически пик рынка ипотечных ставок. Когда Центральные банки снизили ставки, а затем напечатали деньги после финансового кризиса, они действительно резко упали. Она так и не простила меня за это.
Дешёвая ипотека - дорогие дома
Возможно, я предвидел наступление 2008 года - тогда я был настоящим фанатом золота, - но я не предвидел «количественного смягчения» или масштабов падения процентных ставок. Деньги стали очень дешёвыми. В сентябре 2021 года, то есть всего год назад, вы могли получить пятилетнюю фиксированную ставку за 1,3%. Сегодня кажется немыслимым, что деньги могут быть такими дешёвыми. Честно говоря, в то время это казалось почти немыслимым. Неудивительно, что у всех слёзы на глазах. В течение длительного времени мы утверждали, что цены на недвижимость растут в основном из-за дешёвых денег.
Куда бы вы ни посмотрели, стандартное решение проблемы недоступного жилья заключается в том, что нам нужно строить больше, особенно в Лондоне и его окрестностях. Но Лондон уже более десяти лет является строительной площадкой. Кто знает, сколько сейчас квартир в новостройках, но цены не снизились в результате строительства. В период с 1997 по 2007 годы жилищный фонд вырос на 10%, а население - всего на 5%. Если бы цены на жильё были функцией спроса и предложения, они должны были бы немного снизиться за этот период. Но они не упали, а выросли более чем на 300%.
Когда вы видите, что за тот же период ипотечное кредитование выросло на 370%, становится ясно, что именно вновь созданные деньги способствовали росту цен за десятилетие свободного кредитования, которое породило национальную одержимость ценами на жильё. Дома перестали быть местом проживания, а стали финансовыми активами. За десятилетие с 2009 по 2019 годы ипотечное кредитование снова удвоилось, а цены на жильё выросли более чем на 50%.
Перекройте кран дешёвых денег, и цены на жильё быстро упадут до уровня, соответствующего доходам населения. Эти два показателя уже давно не дружат друг с другом. В 1995 году отношение цен на жильё к доходам населения составляло три - даже в Лондоне. Теперь этот показатель равен семи. Средний дом стоит в семь раз больше среднего дохода. В Лондоне - 11. И мы удивляемся, почему семьи стали такими маленькими.
Процентные ставки
На фоне инфляционной спирали, растущих процентных ставок по облигациям и стремительно дорожающего доллара США деньги внезапно перестали быть такими дешёвыми. И они становятся всё дороже и дороже. Великобритания отнюдь не одинока в этом, но проблема здесь стоит более остро, поскольку британская экономика в значительной степени зависит от цен на недвижимость. Банк Англии полностью пренебрёг защитой валюты, заявив, что она не пошатнётся, в то время как он сам пошатнулся.
Подобно тому, как в период с 1999 по 2002 годы он рекламировал свои продажи золота на рынке, в результате чего мировая цена золота упала до исторического минимума - около 250 долларов за унцию, так и сейчас он рекламирует «количественное ужесточение» - и это также привело к резкому падению рынка.
Заявление Банка Англии вызвало резкую распродажу государственных облигаций, которая началась за день до представления минибюджета министром финансов Великобритании Квази Квартенгом. Похоже, что два министерства - Казначейство и Банк Англии - не координируют свои действия. Всё это означает, что процентные ставки будут двигаться только в одном направлении, а это значит, что краны дешёвых денег, которые доводят цены на жильё до таких недоступных уровней, теперь будут перекрыты. Рынок недвижимости Великобритании, особенно в Лондоне и его окрестностях, на протяжении десятилетий был иррациональным, ненасытным монстром.
Дело не только в том, что больше не поступают дешёвые деньги. Есть и другая сторона медали, которую я помню по 1989-1993 годам. Люди больше не могут позволить себе выплаты по процентам и начинают продавать. Когда цены на жильё падают на 10% или 15%, то дом часто стоит меньше, чем долг - в результате возникает отрицательный капитал.
Я, конечно, не был уверен. Но я чувствовал, что в экономике существуют фундаментальные проблемы - довольно серьёзные проблемы, - и самым безопасным вариантом, если бы был доступный вариант, казалась ипотека с фиксированной ставкой. На случай, если в экономике в целом что-то пойдёт не так, она была защищена от возможности повышения процентных ставок.
Она оформила ипотеку под 6%. Как оказалось, это был практически пик рынка ипотечных ставок. Когда Центральные банки снизили ставки, а затем напечатали деньги после финансового кризиса, они действительно резко упали. Она так и не простила меня за это.
Дешёвая ипотека - дорогие дома
Возможно, я предвидел наступление 2008 года - тогда я был настоящим фанатом золота, - но я не предвидел «количественного смягчения» или масштабов падения процентных ставок. Деньги стали очень дешёвыми. В сентябре 2021 года, то есть всего год назад, вы могли получить пятилетнюю фиксированную ставку за 1,3%. Сегодня кажется немыслимым, что деньги могут быть такими дешёвыми. Честно говоря, в то время это казалось почти немыслимым. Неудивительно, что у всех слёзы на глазах. В течение длительного времени мы утверждали, что цены на недвижимость растут в основном из-за дешёвых денег.
Куда бы вы ни посмотрели, стандартное решение проблемы недоступного жилья заключается в том, что нам нужно строить больше, особенно в Лондоне и его окрестностях. Но Лондон уже более десяти лет является строительной площадкой. Кто знает, сколько сейчас квартир в новостройках, но цены не снизились в результате строительства. В период с 1997 по 2007 годы жилищный фонд вырос на 10%, а население - всего на 5%. Если бы цены на жильё были функцией спроса и предложения, они должны были бы немного снизиться за этот период. Но они не упали, а выросли более чем на 300%.
Когда вы видите, что за тот же период ипотечное кредитование выросло на 370%, становится ясно, что именно вновь созданные деньги способствовали росту цен за десятилетие свободного кредитования, которое породило национальную одержимость ценами на жильё. Дома перестали быть местом проживания, а стали финансовыми активами. За десятилетие с 2009 по 2019 годы ипотечное кредитование снова удвоилось, а цены на жильё выросли более чем на 50%.
Перекройте кран дешёвых денег, и цены на жильё быстро упадут до уровня, соответствующего доходам населения. Эти два показателя уже давно не дружат друг с другом. В 1995 году отношение цен на жильё к доходам населения составляло три - даже в Лондоне. Теперь этот показатель равен семи. Средний дом стоит в семь раз больше среднего дохода. В Лондоне - 11. И мы удивляемся, почему семьи стали такими маленькими.
Процентные ставки
На фоне инфляционной спирали, растущих процентных ставок по облигациям и стремительно дорожающего доллара США деньги внезапно перестали быть такими дешёвыми. И они становятся всё дороже и дороже. Великобритания отнюдь не одинока в этом, но проблема здесь стоит более остро, поскольку британская экономика в значительной степени зависит от цен на недвижимость. Банк Англии полностью пренебрёг защитой валюты, заявив, что она не пошатнётся, в то время как он сам пошатнулся.
Подобно тому, как в период с 1999 по 2002 годы он рекламировал свои продажи золота на рынке, в результате чего мировая цена золота упала до исторического минимума - около 250 долларов за унцию, так и сейчас он рекламирует «количественное ужесточение» - и это также привело к резкому падению рынка.
Заявление Банка Англии вызвало резкую распродажу государственных облигаций, которая началась за день до представления минибюджета министром финансов Великобритании Квази Квартенгом. Похоже, что два министерства - Казначейство и Банк Англии - не координируют свои действия. Всё это означает, что процентные ставки будут двигаться только в одном направлении, а это значит, что краны дешёвых денег, которые доводят цены на жильё до таких недоступных уровней, теперь будут перекрыты. Рынок недвижимости Великобритании, особенно в Лондоне и его окрестностях, на протяжении десятилетий был иррациональным, ненасытным монстром.
Дело не только в том, что больше не поступают дешёвые деньги. Есть и другая сторона медали, которую я помню по 1989-1993 годам. Люди больше не могут позволить себе выплаты по процентам и начинают продавать. Когда цены на жильё падают на 10% или 15%, то дом часто стоит меньше, чем долг - в результате возникает отрицательный капитал.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба