19 декабря 2022 smart-lab.ru
Ключевые роли облигаций в портфеле:
Снижение волатильности портфеля
Высвобождение денег под покупки после падения рынка акций
Стабилизация денежных потоков за счет условно гарантированных купонов
Однако, как видно из графика ценового индекса ОФЗ, облигации так же подвержены волатильности (примечание: короткие в меньшей степени, длинные — в большей). Индекс RGBI снижался в течение 2021 года на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ с уровня ~150 пунктов в начале года, достигая нижней отметке в районе 108 пунктов в феврале — марте 2022 на фоне геополитических событий, падение с начала 2021 года до марта 2022 года составило около 30%.
Наши первые выводы:
облигации могут быть подвержены высокой волатильности, особенно длинные, особенно в то время, когда мы собрались их задействовать для покупок просевших акций.
Впрочем, более подкованные инвесторы могут эффективнее управлять дюрацией портфеля облигаций или использовать облигации с плавающей ставкой, что позволит им значительно снизить волатильность.
Однако, в этом (2022) году меня привлекла мысль о вложениях в коммерческую недвижимость как альтернативу облигациям в консервативной части портфеля, через покупку торгующихся на бирже ЗПИФ. Главные мои опасения заключались в том, что фонды недвижимости будут иметь волатильность между длинными облигациями и акциями, сильно зависеть от ключевой ставки.
Давайте посмотрим как на практике сказались на ЗПИФ недвижимости геополитические риски, мобилизация и высокая ключевая ставка:
ЗПИФ складской недвижимости ПНК рентал
Фонд слабо отреагировал на события 2022 года.
ЗПИФ складской недвижимости Парус-СБЛ
Фонд слабо отреагировал на события 2022 года.
ЗПИФ складской недвижимости Парус-ОЗН
Фонд слабо отреагировал на события 2022 года.
ЗПИФ складской недвижимости «Арендный бизнес» от СБЕР
Фонд «Арендный бизнес» сильнее реагировал на февральские события, скорее всего это связано с низкой ликвидностью пая и высокой стоимостью. В качестве подтверждения этой гипотезы мы видим в левой части графика, что фонд и ранее проседал до близких к февралю 2022 уровней.
Впрочем, есть у меня для вас и менее оптимистичные примеры.
ЗПИФ ритейл недвижимости «Альфа Арендный поток» и «Альфа Арендный поток 2»
Альфа Арендный поток, График: bcs-express.ru
Альфа Арендный поток 2, График: bcs-express.ru
Из графика видно, что стоимость паев обоих фондов падала и до февраля 2022 года, а сами по себе фонды отличаются крайне низким качеством управления и низкой доходностью для пайщиков на фоне высокой доходности для УК, о чем я писал в своих обзорах: Альфа Арендный поток, Альфа Арендный поток 2, на мой взгляд именно эти факторы определили текущую динамику стоимости паев, влияние геополитики было минимальным.
Ограничения исследования:
Маленькая выборка, рынок ЗПИФ недвижимости узок
Короткий диапазон исследования, рынок ЗПИФ недвижимости молод
Малое количество отраслей недвижимости в зоне моего интереса
Российские арендаторы, недвижимость с иностранными арендаторами могла иметь другую динамику
Отсутствие институциональных инвесторов, паями владеют физики
Продолжаю изучать рынок ЗПИФ недвижимости, ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы не пропустить новые обзоры.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба