На этой неделе в ЦБ РФ заметили, что повышения доступности жилья для россиян, несмотря на поддержку правительства, не наблюдается. Стоимость недвижимости с 2020 года росла быстрее, чем доходы населения. В результате, по словам директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова, если в конце 2019 года в среднем на новую квартиру надо было копить 6 лет, то сейчас это уже 8 лет (при условии, что откладываться будет вся зарплата). Он подчеркнул, что льготная ипотека на новостройки, которую власти запустили в апреле 2020 года, лишь разогнала цены на жилье. При этом произошло это не только на первичном рынке недвижимости, но и на вторичном.
Можно ли выправить эту ситуацию? Какие меры может предпринять правительство для повышения спроса на жилье? Как замедлить рост цен? В этих и других вопросах Finam.ru решил разобраться вместе с экспертами.
О чем мечтают россияне?
Согласно данным СК «Росгосстрах», которые приводят «Известия», около половины опрошенных россиян, а именно 48%, хотят недвижимость в элитном жилом комплексе, 28% - в качественной новостройке, а 10% - в историческом здании. При этом на покупку идеального жилья 22% респондентов готовы потратить от 5 млн до 10 млн рублей. Еще 21% респондентов за такую недвижимость готовы отдать от 3 млн до 5 млн рублей, а 14% респондентов - от 10 млн до 15 млн рублей.
Суждено ли мечтам сбыться?
По словам Натальи Орловой, главного экономиста «Альфа-Банка», в 2022 году уровень доступности жилья для населения вернулся к показателям 2010 года. Так, необходимый для накопления на квартиру в новостройке площадью 40 кв. м. срок составил 8,6 лет. Это объясняется действием ипотечной программы, которая привела к росту цен на жилье в зависимости от сегмента на 60-90%. Более того, по словам эксперта, разница в цене за 1 кв. м. между квартирой в новостройке и жильем на вторичном рынке увеличилась с 18% в 2020 г. до 30% в 2022 г.
В то же время Наталия Пырьева, аналитик отдела анализа акций ФГ «Финам», в рамках митапа «Инвестиции в недвижимость. Что ждет рынок в 2023 году?» также заметила, что с появлением различных ипотечных программ в стране случился «ипотечный бум», который впоследствии привел к росту цен на жилье. По словам эксперта, появление льготных ипотечных программ было обусловлено стремлением поддерживать спрос на недвижимость, а также намерением правительства увеличить ввод жилья и повысить качество жилищных условий россиян. В результате, как отмечает аналитик «Финама», в последние годы мы наблюдали активный спрос на недвижимость, что вполне очевидно привело к значительному росту цен, в первую очередь на первичном рынке жилья. По словам эксперта, на рынке постепенно раздувался так называемый ипотечный пузырь, однако существенных рисков такого «раздутия» все же не наблюдается.
Таким образом, россиянам становится все сложнее приобретать квартиру своей мечты, ведь на фоне санкций и постоянной подстройки экономики под внешние шоки реальные доходы населения России снижаются. Особенно недоступным остается жилье в наиболее крупных российских городах.
Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина в ходе митапа «Инвестиции в недвижимость. Что ждет рынок в 2023 году?» отметила, что в 2022 году средние цены на первичном рынке России в крупных городах увеличились примерно на 11% (для сравнения в 2021 году рост показателя составил 30%). По ее словам, эти 11% за 2022 год главным образом объясняются успешными результатами в первом квартале, с апреля цены на новостройки стагнировали, как и на вторичном рынке, и в начале 2023 года кардинальных изменений в динамике цен также не было, продолжается ценовая стагнация. «Сейчас в среднем по городам-миллионникам средняя цена квадратного метра всего лишь на 5% выше, чем год назад», - заявила она. На вторичном рынке, как и на первичном рынке жилья, во второй половине 2022 года и в начале 2023 года наблюдается ценовая стагнация. Если же говорить отдельно о Москве, то, по словам эксперта, в марте уже фиксировался незначительный рост цен на жилье.
Правительство готово стабилизировать ситуацию
Как отмечает Наталья Орлова, в целом, льготная ипотека привела к росту цен на уже перегретом рынке новостроек, при этом снизила доступность жилья для населения. «Таким образом, чтобы стабилизировать ситуацию и замедлить рост цен, ЦБ РФ планирует ужесточить макропруденциальные требования к ипотеке для банков в этом году», - подчеркивает она. О том, каким будет эффект от этих мер ЦБ, Finam.ru рассказывал ранее здесь.
В то же время, в последнее время вновь активизировался спрос на вторичное жилье, поскольку стоимость квартир в новостройках становится неподъемной. Об этом заявляет Наталия Пырьева. «Если вначале льготные ипотечные программы правительства значительно повысили популярность новостроек, то впоследствии на фоне удорожания, наряду с ужесточением условий по ипотеке, спрос на них начал угасать. На данный момент, исходя из обычной статистики, в феврале по отношению к январю спрос в значительной степени сократился, тогда как с учетом сезонного фактора это довольно редкая ситуация», - отмечает эксперт. По мнению Наталии Пырьевой, одним из хороших инструментов помощи со стороны государства именно в отношении вторичного рынка могли бы быть льготные ипотечные программы. Это позволило бы населению быстрее продать вторичку и вложить эти средства в приобретение новостройки, таким образом, это способствовало бы сохранению тенденции на расселение из какого-то неблагоприятного жилья.
По словам Николая Минашина, директора по взаимодействию с инвесторами ГК «Самолет», сейчас ситуация меняется. «Самолет» и другие девелоперы предлагали ранее околонулевые ипотечные ставки, но в ближайшее время столь привлекательных ставок уже не будет. Действия ЦБ привели к тому, что стоимость резервирования для банков выросла, и такие схемы стали уже неинтересны банкам, в связи с чем «Самолету» приходится от них отказываться. Об этом он заявил в рамках митапа «Инвестиции в недвижимость. Что ждет рынок в 2023 году?». Тем не менее, Николай Минашин считает, что в той или иной форме поддержка государства через инструменты льготных ипотечных кредитов сохранится. «В краткосрочной перспективе эти инструменты позволят стимулировать спрос, что позитивно скажется на финансовых результатах девелоперов, в том числе «Самолета», ориентированного на массовый сегмент», - заявил он. Кроме того, в настоящее время правительством ведутся обсуждения каких-то целевых программ льготного ипотечного кредитования для отдельных категорий населения. По словам эксперта, возможно, такие инициативы будут приняты на региональном уровне. «Общая заинтересованность государства в поддержке строительной отрасли остается, в отрасли сейчас занято около 7 млн человек. В докладе по стратегии развития ЖКХ и стройки до 2030 года было указано, что каждый рубль, вложенный в стройку, дает 1,47 рубля добавленной стоимости для экономики. Поэтому очевидно, что государство будет в той или иной степени продолжать поддержку этой важнейшей отрасли», - заключил Минашин.
Как действовать инвестору?
Наталия Пырьева заявляет, что в тех реалиях, которые есть сейчас, маловероятно, что физическое приобретение жилья на горизонте 5 лет принесет высокую доходность. Поскольку цены находятся на пике, то в среднесрочной перспективе их рост замедлится. По мнению эксперта, при физическом приобретении недвижимости для инвесторов стоит рассматривать более широкий горизонт - 10 лет и более. При таком раскладе исторически недвижимость дорожает.
Что касается биржевых инструментов, то, по словам Пырьевой, это среднесрочные инвестиции, по которым можно сделать более точные и более понятные прогнозы, принимая во внимание также и дивиденды, которые являются дополнительным фактором привлекательности застройщика. Среди крупных российских девелоперов, по заявлениям эксперта, «Самолет» - единственный застройщик, который выплачивал дивиденды за 2022 год, и с высокой долей вероятности компания выплатит дивиденды за 2023 год. «Я предполагаю, что дивиденды у «Самолета» за 2023 год могут составить около 10 млрд рублей (5 млрд рублей, которые были перенесены за 9 месяцев 2021 года, и 5 млрд рублей - минимум по дивидендной политике). При текущей цене это соответствует доходности порядка 7%. В этом контексте «Самолет» среди других застройщиков выигрывает», - отмечает Наталия Пырьева.
Николай Минашин при этом подчеркивает, что компания продолжает агрессивно быстро развиваться. Каждый год увеличивается число проектов, при этом «Самолет» работает преимущественно в массовом сегменте, а именно в сегменте комфорт, что является одним из факторов устойчивости компании.
Можно ли выправить эту ситуацию? Какие меры может предпринять правительство для повышения спроса на жилье? Как замедлить рост цен? В этих и других вопросах Finam.ru решил разобраться вместе с экспертами.
О чем мечтают россияне?
Согласно данным СК «Росгосстрах», которые приводят «Известия», около половины опрошенных россиян, а именно 48%, хотят недвижимость в элитном жилом комплексе, 28% - в качественной новостройке, а 10% - в историческом здании. При этом на покупку идеального жилья 22% респондентов готовы потратить от 5 млн до 10 млн рублей. Еще 21% респондентов за такую недвижимость готовы отдать от 3 млн до 5 млн рублей, а 14% респондентов - от 10 млн до 15 млн рублей.
Суждено ли мечтам сбыться?
По словам Натальи Орловой, главного экономиста «Альфа-Банка», в 2022 году уровень доступности жилья для населения вернулся к показателям 2010 года. Так, необходимый для накопления на квартиру в новостройке площадью 40 кв. м. срок составил 8,6 лет. Это объясняется действием ипотечной программы, которая привела к росту цен на жилье в зависимости от сегмента на 60-90%. Более того, по словам эксперта, разница в цене за 1 кв. м. между квартирой в новостройке и жильем на вторичном рынке увеличилась с 18% в 2020 г. до 30% в 2022 г.
В то же время Наталия Пырьева, аналитик отдела анализа акций ФГ «Финам», в рамках митапа «Инвестиции в недвижимость. Что ждет рынок в 2023 году?» также заметила, что с появлением различных ипотечных программ в стране случился «ипотечный бум», который впоследствии привел к росту цен на жилье. По словам эксперта, появление льготных ипотечных программ было обусловлено стремлением поддерживать спрос на недвижимость, а также намерением правительства увеличить ввод жилья и повысить качество жилищных условий россиян. В результате, как отмечает аналитик «Финама», в последние годы мы наблюдали активный спрос на недвижимость, что вполне очевидно привело к значительному росту цен, в первую очередь на первичном рынке жилья. По словам эксперта, на рынке постепенно раздувался так называемый ипотечный пузырь, однако существенных рисков такого «раздутия» все же не наблюдается.
Таким образом, россиянам становится все сложнее приобретать квартиру своей мечты, ведь на фоне санкций и постоянной подстройки экономики под внешние шоки реальные доходы населения России снижаются. Особенно недоступным остается жилье в наиболее крупных российских городах.
Эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина в ходе митапа «Инвестиции в недвижимость. Что ждет рынок в 2023 году?» отметила, что в 2022 году средние цены на первичном рынке России в крупных городах увеличились примерно на 11% (для сравнения в 2021 году рост показателя составил 30%). По ее словам, эти 11% за 2022 год главным образом объясняются успешными результатами в первом квартале, с апреля цены на новостройки стагнировали, как и на вторичном рынке, и в начале 2023 года кардинальных изменений в динамике цен также не было, продолжается ценовая стагнация. «Сейчас в среднем по городам-миллионникам средняя цена квадратного метра всего лишь на 5% выше, чем год назад», - заявила она. На вторичном рынке, как и на первичном рынке жилья, во второй половине 2022 года и в начале 2023 года наблюдается ценовая стагнация. Если же говорить отдельно о Москве, то, по словам эксперта, в марте уже фиксировался незначительный рост цен на жилье.
Правительство готово стабилизировать ситуацию
Как отмечает Наталья Орлова, в целом, льготная ипотека привела к росту цен на уже перегретом рынке новостроек, при этом снизила доступность жилья для населения. «Таким образом, чтобы стабилизировать ситуацию и замедлить рост цен, ЦБ РФ планирует ужесточить макропруденциальные требования к ипотеке для банков в этом году», - подчеркивает она. О том, каким будет эффект от этих мер ЦБ, Finam.ru рассказывал ранее здесь.
В то же время, в последнее время вновь активизировался спрос на вторичное жилье, поскольку стоимость квартир в новостройках становится неподъемной. Об этом заявляет Наталия Пырьева. «Если вначале льготные ипотечные программы правительства значительно повысили популярность новостроек, то впоследствии на фоне удорожания, наряду с ужесточением условий по ипотеке, спрос на них начал угасать. На данный момент, исходя из обычной статистики, в феврале по отношению к январю спрос в значительной степени сократился, тогда как с учетом сезонного фактора это довольно редкая ситуация», - отмечает эксперт. По мнению Наталии Пырьевой, одним из хороших инструментов помощи со стороны государства именно в отношении вторичного рынка могли бы быть льготные ипотечные программы. Это позволило бы населению быстрее продать вторичку и вложить эти средства в приобретение новостройки, таким образом, это способствовало бы сохранению тенденции на расселение из какого-то неблагоприятного жилья.
По словам Николая Минашина, директора по взаимодействию с инвесторами ГК «Самолет», сейчас ситуация меняется. «Самолет» и другие девелоперы предлагали ранее околонулевые ипотечные ставки, но в ближайшее время столь привлекательных ставок уже не будет. Действия ЦБ привели к тому, что стоимость резервирования для банков выросла, и такие схемы стали уже неинтересны банкам, в связи с чем «Самолету» приходится от них отказываться. Об этом он заявил в рамках митапа «Инвестиции в недвижимость. Что ждет рынок в 2023 году?». Тем не менее, Николай Минашин считает, что в той или иной форме поддержка государства через инструменты льготных ипотечных кредитов сохранится. «В краткосрочной перспективе эти инструменты позволят стимулировать спрос, что позитивно скажется на финансовых результатах девелоперов, в том числе «Самолета», ориентированного на массовый сегмент», - заявил он. Кроме того, в настоящее время правительством ведутся обсуждения каких-то целевых программ льготного ипотечного кредитования для отдельных категорий населения. По словам эксперта, возможно, такие инициативы будут приняты на региональном уровне. «Общая заинтересованность государства в поддержке строительной отрасли остается, в отрасли сейчас занято около 7 млн человек. В докладе по стратегии развития ЖКХ и стройки до 2030 года было указано, что каждый рубль, вложенный в стройку, дает 1,47 рубля добавленной стоимости для экономики. Поэтому очевидно, что государство будет в той или иной степени продолжать поддержку этой важнейшей отрасли», - заключил Минашин.
Как действовать инвестору?
Наталия Пырьева заявляет, что в тех реалиях, которые есть сейчас, маловероятно, что физическое приобретение жилья на горизонте 5 лет принесет высокую доходность. Поскольку цены находятся на пике, то в среднесрочной перспективе их рост замедлится. По мнению эксперта, при физическом приобретении недвижимости для инвесторов стоит рассматривать более широкий горизонт - 10 лет и более. При таком раскладе исторически недвижимость дорожает.
Что касается биржевых инструментов, то, по словам Пырьевой, это среднесрочные инвестиции, по которым можно сделать более точные и более понятные прогнозы, принимая во внимание также и дивиденды, которые являются дополнительным фактором привлекательности застройщика. Среди крупных российских девелоперов, по заявлениям эксперта, «Самолет» - единственный застройщик, который выплачивал дивиденды за 2022 год, и с высокой долей вероятности компания выплатит дивиденды за 2023 год. «Я предполагаю, что дивиденды у «Самолета» за 2023 год могут составить около 10 млрд рублей (5 млрд рублей, которые были перенесены за 9 месяцев 2021 года, и 5 млрд рублей - минимум по дивидендной политике). При текущей цене это соответствует доходности порядка 7%. В этом контексте «Самолет» среди других застройщиков выигрывает», - отмечает Наталия Пырьева.
Николай Минашин при этом подчеркивает, что компания продолжает агрессивно быстро развиваться. Каждый год увеличивается число проектов, при этом «Самолет» работает преимущественно в массовом сегменте, а именно в сегменте комфорт, что является одним из факторов устойчивости компании.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба