За последние годы российский рынок недвижимости пережил взлеты и падения. Благодаря льготной ипотеке стремительно рос спрос на жилье в стране, а за ним и цены. Однако кризис, возникший на фоне русско-украинского конфликта, заставил рынок замедлиться.
В ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости – «крестовый поход» против льготной ипотеки» эксперты поделились своим видением ситуации и оценили перспективы рынка.
Finam.ru рассказывает, что будет с ипотекой и ценами на жилье, а также выгодно ли вкладываться в недвижимость в 2023 году.
«Нулевую» ипотеку отменили, пора сворачивать и льготную?
Ипотека остается популярным способом приобретения жилья. По данным Банка России, объёмы ипотеки в стране в мае 2023 года выросли на 2,2%. При этом на 9% выросла льготная ипотека, до 303 млрд рублей. В конце 2022-го ее продлили до середины 2024 года. В то же время регулятор ужесточает условия кредитования, например, займы с нулевой ставкой уже запрещены.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» , отмечает, что основная проблема «нулевой» ипотеки в завышенной цене квартиры, которая неизбежно связана с таким займом. По мнению эксперта, если однажды возникнет необходимость квартиру продать, то на «вторичке», где нет никакой «нулевой» ипотеки, продать ее получится примерно на 30% дешевле. Проще говоря, потери при перепродаже квартиры перекроют всю возможную выгоду от сниженной ставки.
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам», подчеркивает, что ЦБ довольно решительно настроен на борьбу с околонулевой ипотекой, поэтому начального варианта программы от застройщиков с 20-процентным завышением стоимости квартиры уже нет, но остаются альтернативные предложения от девелоперов с субсидированными ставками, которые ниже, чем даже льготные государственные.
Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой», обращает внимание, что околонулевые ставки уже практически ушли с рынка под влиянием политики Центробанка. Однако, по словам эксперта, есть масса субсидированных программ от застройщиков, а также программы рассрочки+ипотеки, вариации траншевой ипотеки, которые позволяют взять заём по ставке ниже среднерыночной и сформировать относительно невысокий ежемесячный платеж.
Олег Репченко также считает, что льготную ипотеку необходимо отменить, поскольку это инструмент, который был нужен в острую фазу санкционного кризиса весной 2022 года, но он не должен перекашивать рынок постоянно.
Сергей Хестанов, экономист, доцент РАНХИГС, полагает, для стабилизации цен на недвижимость сейчас важна нормализация процентных ставок. По его мнению, эпоха «дешевых денег» закончилась. Впереди - болезненная для сектора недвижимости адаптация к новым условиям.
Выгодно ли сейчас покупать недвижимость?
Рынок недвижимости неоднороден, и спрос на нее отличается в разных городах. Например, он выше в Москве, Санкт-Петербурге и других мегаполисах. Однако в этом году эксперты бьют тревогу по поводу затоваривания рынка и снижения проса.
Олег Репченко подчеркивает, что основная причина этого - неадекватно завышенные цены на квартиры, ставшие результатом льготных программ и субсидирования. Эксперт отмечает, что за минувшие три года цены на жилье по России выросли примерно вдвое, что сильно превышает рост доходов населения за тот же период. По его мнению, выходом из этой ситуации может быть снижение цен. После роста вдвое коррекция на уровне 20-30% не только нормальна и ожидаема, но даже закономерна и неизбежна.
Владимир Лящук, главный аналитик ПСБ, отмечает, что в Москве в мае 2023 года рост спроса на первичном рынке недвижимости по сравнению с маем докризисного 2021 года составил 16,3%. Он ожидает продолжения роста спроса в этом году на фоне восстановления экономики, что будет способствовать улучшению показателей оборачиваемости на рынке жилья.
Тем временем, как пишут «Известия» со ссылкой на аналитиков агентства недвижимости DOLGOV PRO, в июле 2023 года минимальная стоимость первичной квартиры в границах МКАД составила 5,4 млн рублей. Сейчас на рынке достаточно квартир-студий, которые можно приобрести за 5,4–6,4 млн рублей. Для сравнения в прошлом году входной порог был выше - от 5,5 млн до 6,5 млн рублей.
Самым главным вопросом, который волнует инвесторов остаются перспективы рынка. Стоит ли в период экономической нестабильности приобретать недвижимость?
Эксперты сходятся во мнении, что на долгий срок недвижимость - это хорошая инвестиция, которая поможет сохранить деньги, но вот существенно заработать на ней вряд ли получится.
Игорь Галактионов, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций», отмечает, что ранее, когда начиналась турбулентность в экономике, недвижимость обычно была уже перегрета, и вложения часто не оправдывали ожиданий. По его мнению, сейчас ситуация аналогичная. Арендные ставки уступают облигациям. Вторичка дешевле первички примерно на 30% (оценка от ЦБ). Ипотека дорожает (дешевая ипотека - основной, если не единственный драйвер роста российского рынка недвижимости).
Для заработка, по словам эксперта, необходимо выбирать объекты по цене ниже рынка и четко понимать, почему они дешевы, и как выходить из них. Либо хорошо просчитывать арендный доход.
Олег Репченко также считает, что сейчас недвижимость поможет в лучшем случае сохранить средства, заработать - маловероятно. По оценке эксперта, цены купли-продажи перегреты, доходность аренды низкая: порядка 5% «грязными», «чистыми» ближе к 3%.
Аналогичного мнения придерживается и Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой». По ее словам, в нестабильное время инвестиции в квадратные метры делаются для защиты средств от обесценивания. По ее словам, приобретать первый попавшийся объект в новостройке и ждать, что он принесет большую прибыль - это тупиковый подход. Для получения прибыли нужно иметь грамотный консалтинг по перспективам объекта, его ценовым изменениям, реальной ликвидности.
В тоже время из акций сектора все эксперты выделяют бумаги застройщика «Самолет». Владимир Лящук ставит целевую цену для акций «Самолета» на уровне 5300 рублей за бумагу. Как отмечает аналитик, бизнес компании растет, что положительно для ее капитализации. Приостановка роста котировок в текущий момент может быть связана с общей конъюнктурой рынка акций, который также приостановил рост.
Наталия Пырьева считает, что «Самолет» выглядит самым сильным игроком в отрасли. Впечатляющие темпы роста бизнеса и финансовых результатов, дивиденды, расширение географии присутствия, выход на рынок загородной недвижимости, рост диджитал проектов – все это в совокупности в ближайшем будущем возможно позволит «Самолету» стать самым крупным застройщиком России.
Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», считает, что перспективы у ГК «Самолет» в связи с покупкой активов МИЦ остаются вполне позитивными. После периода адаптации новых проектов и земельного банка МИЦ, ГК «Самолет» станет единственным монополистом по застройке Московской области и увеличит свою долю на рынке «старой Москвы».
Что будет с ипотекой и ценами на жилье?
Ипотечные ставки зависят от ключевой ставки ЦБ, поэтому на ее изменения обращают внимание эксперты и инвесторы при прогнозах. Так, Сергей Хестанов отмечает, что ЦБ уже начал делать ястребиные заявления. По мнению экономиста, это делает повышение ставки почти неизбежным. Интрига - только в темпе. При этом рост ключевой ставки не может не отразиться и на ставке по ипотеке. Она вырастет тоже.
Кроме того, ЦБ не прекращает давление на ипотечные программы с маленьким первоначальным взносом. Реакция рынка недвижимости, по словам Хестанова, вполне предсказуема: снижение продаж.
Олег Репченко, напротив, считает, что скорее всего, сильного изменения ставки сейчас не будет, а на движения порядка 1-2% по ключевой ставке рынок недвижимости почти не реагирует.
Наталья Пырьева согласна, что на ближайших заседаниях ЦБ начнет цикл повышения ставки, но полагает, что шаги не будут агрессивными, поэтому это приведет к некоторому повышению и ипотечных ставок, но не окажет существенного воздействия на рынок. По ее мнению, сейчас продажи снижаются, рынок остывает, и дальнейшее повышение ставок, ужесточение ипотечных программ будет еще в большей степени давить на спрос.
Что касается будущего цен на недвижимость, тут мнения аналитиков разошлись. Олег Репченко полагает, что наиболее вероятно постепенное сползание цен вниз около 10% в год. По словам эксперта, в таких оценках важно от какой начальной цены считаем. Сейчас на рынке можно найти объекты, которые уже предлагаются по адекватной цене и не нуждаются в дисконте, а есть по ценам, завышенным в два раза.
Владимир Лящук прогнозирует, что цены на первичном рынке недвижимости в этом году могут остаться на уровне декабря 2022 года, за 12 месяцев 2024 года они могут вырасти на 5-7%.
Елена Чегодаева ожидает, что по итогам года динамика средней цены квадратного метра составит не более 6-8%. По ее словам, фактически мы возвращаемся к уровням динамики цены в 2018-2019 годов. Сейчас идет сравнение уровня цены по отношению к высокой базе 2022 года, когда цены росли на 18-20% в годовом выражении. Объемы недвижимости в реализации не будут снижаться, поскольку активность у застройщиков очень высокая. Много перспективных площадок выходит на рынок.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
В ходе онлайн-конференции «Рынок недвижимости – «крестовый поход» против льготной ипотеки» эксперты поделились своим видением ситуации и оценили перспективы рынка.
Finam.ru рассказывает, что будет с ипотекой и ценами на жилье, а также выгодно ли вкладываться в недвижимость в 2023 году.
«Нулевую» ипотеку отменили, пора сворачивать и льготную?
Ипотека остается популярным способом приобретения жилья. По данным Банка России, объёмы ипотеки в стране в мае 2023 года выросли на 2,2%. При этом на 9% выросла льготная ипотека, до 303 млрд рублей. В конце 2022-го ее продлили до середины 2024 года. В то же время регулятор ужесточает условия кредитования, например, займы с нулевой ставкой уже запрещены.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» , отмечает, что основная проблема «нулевой» ипотеки в завышенной цене квартиры, которая неизбежно связана с таким займом. По мнению эксперта, если однажды возникнет необходимость квартиру продать, то на «вторичке», где нет никакой «нулевой» ипотеки, продать ее получится примерно на 30% дешевле. Проще говоря, потери при перепродаже квартиры перекроют всю возможную выгоду от сниженной ставки.
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам», подчеркивает, что ЦБ довольно решительно настроен на борьбу с околонулевой ипотекой, поэтому начального варианта программы от застройщиков с 20-процентным завышением стоимости квартиры уже нет, но остаются альтернативные предложения от девелоперов с субсидированными ставками, которые ниже, чем даже льготные государственные.
Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой», обращает внимание, что околонулевые ставки уже практически ушли с рынка под влиянием политики Центробанка. Однако, по словам эксперта, есть масса субсидированных программ от застройщиков, а также программы рассрочки+ипотеки, вариации траншевой ипотеки, которые позволяют взять заём по ставке ниже среднерыночной и сформировать относительно невысокий ежемесячный платеж.
Олег Репченко также считает, что льготную ипотеку необходимо отменить, поскольку это инструмент, который был нужен в острую фазу санкционного кризиса весной 2022 года, но он не должен перекашивать рынок постоянно.
Сергей Хестанов, экономист, доцент РАНХИГС, полагает, для стабилизации цен на недвижимость сейчас важна нормализация процентных ставок. По его мнению, эпоха «дешевых денег» закончилась. Впереди - болезненная для сектора недвижимости адаптация к новым условиям.
Выгодно ли сейчас покупать недвижимость?
Рынок недвижимости неоднороден, и спрос на нее отличается в разных городах. Например, он выше в Москве, Санкт-Петербурге и других мегаполисах. Однако в этом году эксперты бьют тревогу по поводу затоваривания рынка и снижения проса.
Олег Репченко подчеркивает, что основная причина этого - неадекватно завышенные цены на квартиры, ставшие результатом льготных программ и субсидирования. Эксперт отмечает, что за минувшие три года цены на жилье по России выросли примерно вдвое, что сильно превышает рост доходов населения за тот же период. По его мнению, выходом из этой ситуации может быть снижение цен. После роста вдвое коррекция на уровне 20-30% не только нормальна и ожидаема, но даже закономерна и неизбежна.
Владимир Лящук, главный аналитик ПСБ, отмечает, что в Москве в мае 2023 года рост спроса на первичном рынке недвижимости по сравнению с маем докризисного 2021 года составил 16,3%. Он ожидает продолжения роста спроса в этом году на фоне восстановления экономики, что будет способствовать улучшению показателей оборачиваемости на рынке жилья.
Тем временем, как пишут «Известия» со ссылкой на аналитиков агентства недвижимости DOLGOV PRO, в июле 2023 года минимальная стоимость первичной квартиры в границах МКАД составила 5,4 млн рублей. Сейчас на рынке достаточно квартир-студий, которые можно приобрести за 5,4–6,4 млн рублей. Для сравнения в прошлом году входной порог был выше - от 5,5 млн до 6,5 млн рублей.
Самым главным вопросом, который волнует инвесторов остаются перспективы рынка. Стоит ли в период экономической нестабильности приобретать недвижимость?
Эксперты сходятся во мнении, что на долгий срок недвижимость - это хорошая инвестиция, которая поможет сохранить деньги, но вот существенно заработать на ней вряд ли получится.
Игорь Галактионов, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций», отмечает, что ранее, когда начиналась турбулентность в экономике, недвижимость обычно была уже перегрета, и вложения часто не оправдывали ожиданий. По его мнению, сейчас ситуация аналогичная. Арендные ставки уступают облигациям. Вторичка дешевле первички примерно на 30% (оценка от ЦБ). Ипотека дорожает (дешевая ипотека - основной, если не единственный драйвер роста российского рынка недвижимости).
Для заработка, по словам эксперта, необходимо выбирать объекты по цене ниже рынка и четко понимать, почему они дешевы, и как выходить из них. Либо хорошо просчитывать арендный доход.
Олег Репченко также считает, что сейчас недвижимость поможет в лучшем случае сохранить средства, заработать - маловероятно. По оценке эксперта, цены купли-продажи перегреты, доходность аренды низкая: порядка 5% «грязными», «чистыми» ближе к 3%.
Аналогичного мнения придерживается и Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, основатель «БЕСТ-Новострой». По ее словам, в нестабильное время инвестиции в квадратные метры делаются для защиты средств от обесценивания. По ее словам, приобретать первый попавшийся объект в новостройке и ждать, что он принесет большую прибыль - это тупиковый подход. Для получения прибыли нужно иметь грамотный консалтинг по перспективам объекта, его ценовым изменениям, реальной ликвидности.
В тоже время из акций сектора все эксперты выделяют бумаги застройщика «Самолет». Владимир Лящук ставит целевую цену для акций «Самолета» на уровне 5300 рублей за бумагу. Как отмечает аналитик, бизнес компании растет, что положительно для ее капитализации. Приостановка роста котировок в текущий момент может быть связана с общей конъюнктурой рынка акций, который также приостановил рост.
Наталия Пырьева считает, что «Самолет» выглядит самым сильным игроком в отрасли. Впечатляющие темпы роста бизнеса и финансовых результатов, дивиденды, расширение географии присутствия, выход на рынок загородной недвижимости, рост диджитал проектов – все это в совокупности в ближайшем будущем возможно позволит «Самолету» стать самым крупным застройщиком России.
Елена Чегодаева, руководитель отдела аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», считает, что перспективы у ГК «Самолет» в связи с покупкой активов МИЦ остаются вполне позитивными. После периода адаптации новых проектов и земельного банка МИЦ, ГК «Самолет» станет единственным монополистом по застройке Московской области и увеличит свою долю на рынке «старой Москвы».
Что будет с ипотекой и ценами на жилье?
Ипотечные ставки зависят от ключевой ставки ЦБ, поэтому на ее изменения обращают внимание эксперты и инвесторы при прогнозах. Так, Сергей Хестанов отмечает, что ЦБ уже начал делать ястребиные заявления. По мнению экономиста, это делает повышение ставки почти неизбежным. Интрига - только в темпе. При этом рост ключевой ставки не может не отразиться и на ставке по ипотеке. Она вырастет тоже.
Кроме того, ЦБ не прекращает давление на ипотечные программы с маленьким первоначальным взносом. Реакция рынка недвижимости, по словам Хестанова, вполне предсказуема: снижение продаж.
Олег Репченко, напротив, считает, что скорее всего, сильного изменения ставки сейчас не будет, а на движения порядка 1-2% по ключевой ставке рынок недвижимости почти не реагирует.
Наталья Пырьева согласна, что на ближайших заседаниях ЦБ начнет цикл повышения ставки, но полагает, что шаги не будут агрессивными, поэтому это приведет к некоторому повышению и ипотечных ставок, но не окажет существенного воздействия на рынок. По ее мнению, сейчас продажи снижаются, рынок остывает, и дальнейшее повышение ставок, ужесточение ипотечных программ будет еще в большей степени давить на спрос.
Что касается будущего цен на недвижимость, тут мнения аналитиков разошлись. Олег Репченко полагает, что наиболее вероятно постепенное сползание цен вниз около 10% в год. По словам эксперта, в таких оценках важно от какой начальной цены считаем. Сейчас на рынке можно найти объекты, которые уже предлагаются по адекватной цене и не нуждаются в дисконте, а есть по ценам, завышенным в два раза.
Владимир Лящук прогнозирует, что цены на первичном рынке недвижимости в этом году могут остаться на уровне декабря 2022 года, за 12 месяцев 2024 года они могут вырасти на 5-7%.
Елена Чегодаева ожидает, что по итогам года динамика средней цены квадратного метра составит не более 6-8%. По ее словам, фактически мы возвращаемся к уровням динамики цены в 2018-2019 годов. Сейчас идет сравнение уровня цены по отношению к высокой базе 2022 года, когда цены росли на 18-20% в годовом выражении. Объемы недвижимости в реализации не будут снижаться, поскольку активность у застройщиков очень высокая. Много перспективных площадок выходит на рынок.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter