9 августа 2023 ИХ "Финам" Колесникова Алла
Строительный сектор, на первый взгляд, выглядит привлекательным и надежным, как монолит. Спрос на квадратные метры остается устойчивым, а динамика индекса строительных компаний — лучше индекса МосБиржи. При этом катализатором роста рынка недвижимости остается ипотека, объем которой приближается к рекордному, и это начинает беспокоить власти.
Finam.Ru изучил ситуацию на рынке и узнал мнения экспертов о том, стоит ли инвестировать в девелоперов.
Низкие ставки vs. Высокие цены
Рекордный спрос на ипотеку с начала года зафиксировал "Сбербанк" в июле — 115,4 тыс. ипотечных кредитов на 390,5 млрд рублей. Доля льготной ипотеки во всех выдачах "Сбера" в июле превысила 50% — почти 50 тыс. кредитов на 207 млрд рублей было оформлено с господдержкой.
ВТБ сообщил, что в июле объем выдач льготной ипотеки вырос на 40%, общий объем сделок приблизился к 60 млрд рублей. Льготная ипотека по-прежнему выступает драйвером развития нового строительства и главным финансовым инструментом для клиентов, приобретающих первичную недвижимость, отметили в банке.
Во 2 квартале 2023 года российские банки предоставили почти 190 тыс. льготных ипотечных кредитов на сумму 920 млрд рублей, что стало максимальным результатом за всю историю наблюдений. Спрос на ипотеку с господдержкой опережает динамику рыночной выдачи (+35% по количеству к 1 кварталу), отмечается в отчете Аналитического центра ДОМ.РФ.
В целом по итогам 2023 года, по оценке ВТБ, выдачи ипотеки впервые в истории могут превысить 6 трлн рублей. По прогнозу Центробанка, по итогам 2023 года может быть предоставлено на 10-15% больше ипотечных кредитов, чем было в прошлом году (4,8 трлн рублей). При этом прогноз роста ипотечного портфеля повышен до 17-21%.
Такой высокий рост начинает беспокоить ЦБ, особенно на фоне ухудшения стандартов кредитования: банки по-прежнему выдают кредиты заемщикам с высокой долговой нагрузкой или с низким первоначальным взносом, особенно на новостройки. Чтобы остудить рынок регулятор повысил макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по рискованным кредитам.
Помимо программ ипотеки с господдержкой катализатором спроса на жилье стало также "субсидирование" ипотеки застройщиками. Однако, как заявил в интервью порталу IRN.ru Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют. "По факту за все платит покупатель. По так называемой околонулевой ипотеке человек платил за квартиру до 30% больше ее реальной цены, и эти 30% застройщик перечислял банку в виде комиссии за выпадающие процентные доходы", - рассказал Данилов.
Дешевая ипотека разогнала цены на квадратные метры. Покупательская способность населения при этом остается низкой. В последние годы цена на жилье активно росла, а метраж среднего жилья уменьшился, обратил внимание Никита Митрофанов, экономист, автор Telegram-канала "Китайская угроза". Это заметно по статистике в крупных городах. По данным "НДВ-Супермаркет Недвижимость", за последние 5 лет средний метраж в столичных новостройках упал на 15-20%, но цены двигались в обратном направлении. В итоге средняя площадь новой квартиры в столице — около 47 кв.м.
"В теории, через 10-15 лет квартиры в новостройках могут сократиться до размеров минимально пригодных для жизни, а стоимость будет как у трёшки в центре Москвы в 2023 году", - предполагает Митрофанов.
Представитель ЦБ считает, что ипотека с заниженными ставками и завышенными ценами на жилье порождает риски для всех — для финансовой системы, строительной отрасли, государства, покупателей. "Искажается статистика, каков реальный уровень цен — непонятно. Из-за этого экономические агенты могут принимать неправильные решения. Застройщики, видя рост цен, могут увеличивать запуск новых проектов, хотя на самом деле этот рост иллюзорный. Заемщики переплачивают за жилье и могут понести убытки в случае продажи жилья по реальной рыночной цене. А для банков такая ипотека ведет к накоплению потенциальных рисков. В перспективе подобные искажения могут привести к серьезному торможению строительной отрасли", - заявил Данилов в интервью IRN.
Тем временем, еще в апреле о затоваривании на рынке недвижимости предупредил президент России Владимир Путин. "На рынке недвижимости начинают возникать и определённые дисбалансы: происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению "стройки". Нужно, конечно, эти риски снижать", - сказал президент.
Еще один тревожный звонок для девелоперов — изменение риторики курирующих отрасль чиновников. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин намекнул, что льготную ипотеку могут не продлить после 30 июня 2024 года.
При этом банки уже начали повышать ставки по ипотеке вслед за ужесточением монетарной политики ЦБ.
"На фоне ужесточения монетарной политики Банком России, во второй половине года ожидаем изменений на рынке жилья. Возвращение спроса на первичный рынок с вторичного позволит девелоперам удержать цены в конце 2023 года на уровне декабря 2022 года", - комментируют аналитики ПСБ.
Инвестиционные перспективы застройщиков
В понедельник неплохо отчитался застройщик "Эталон". Группа объявила о двукратном росте продаж во 2 квартале - до 111 тыс. кв.м и до 20,6 млрд рублей. Доля ипотеки остается на высоком уровне - 71% во 2 квартале 2023 года против 55% во 2 квартале 2022-го. На отчетности расписки застройщика взлетели на 4,5%, что вывело компанию в число лидеров роста. При этом отраслевой индекс МосБиржи MOEXRE с начала года вырос на 56,5%, оказавшись лучше потребительского сектора и нефтегаза. Но на сектор в целом в долгосрочной перспективе рыночные аналитики смотрят осторожно.
"Нет никаких сомнений, что Банк России продолжит повышать ключевую ставку, а вместе с ней подрастут и проценты по ипотеке. При этом заложенный в бюджет объем средств для льготной ипотеки почти выбран. Таким образом, девелоперы лишаются своей основной поддержки — дешевых кредитов на покупку жилья. С учетом того, что рынок недвижимости демонстрирует признаки затоваренности, от бумаг компаний сектора можно потихоньку избавляться", - считает Алексей Антонов, руководитель отдела инвестиционного консультирования "Алор Брокер".
В 3 квартале динамика показателей отрасли может замедлиться на фоне ужесточения монетарной политики, а требуемая доходность к акциям может возрасти в условиях ожидаемого повышения процентных ставок, считают аналитики ПСБ. "Расписки "Эталона" могут консолидироваться в районе отметки 100 руб. Дальнейший подъем возможен, если бизнес выйдет на устойчивую траекторию роста. Это можно будет оценить по итогам 3-4 кварталов", - отмечают эксперты.
Чуть раньше "Эталона" отчетность раскрыл "Самолет". Компания показала очередные сильные операционные результаты. По данным управленческой отчетности, выручка и EBITDA "Самолета" выросли год к году на 15% до 101,8 млрд руб. и 25,1 млрд руб. соответственно.
По мнению Ирины Фомкиной, аналитика инвестбанка "Синара", среди девелоперов наиболее привлекательны акции ГК "ПИК" и "Самолет".
"Благоприятные для них факторы — консолидация рынка в Московском регионе и активная региональная экспансия. ГК "Самолет" тоже намерена укрепить положение в ряде субъектов РФ, совершив крупную покупку. Спрос на жилье должен усилиться: цены снизились, многие сделки ранее откладывались, а макроэкономическая ситуация стабилизируется. Мы надеемся увидеть восстановление спроса на бизнес-класс и элитные квартиры, но в 3 квартале 2023 года структура рынка вряд ли претерпит существенные изменения, и эконом-класс останется доминирующим", - комментирует Фомкина.
ПИК и "Самолет" являются бенефициарами роста спроса на ипотечные программы, согласны аналитики "Газпромбанк Инвестиции".
Старший инвестконсультант "Финама" Тимур Нигматуллин пока не планирует продавать акции ПИКа. "Если экономику начинают стимулировать через девелопмент, через строительные компании, то с этого очень сложно слезть. Тем более, электоральный цикл, выборы. Я думаю, что девелоперы в последнюю очередь пострадают. Но рынок в целом, в первую очередь компании из потребительского сектора, могут сильно пострадать", - считает Нигматуллин.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Finam.Ru изучил ситуацию на рынке и узнал мнения экспертов о том, стоит ли инвестировать в девелоперов.
Низкие ставки vs. Высокие цены
Рекордный спрос на ипотеку с начала года зафиксировал "Сбербанк" в июле — 115,4 тыс. ипотечных кредитов на 390,5 млрд рублей. Доля льготной ипотеки во всех выдачах "Сбера" в июле превысила 50% — почти 50 тыс. кредитов на 207 млрд рублей было оформлено с господдержкой.
ВТБ сообщил, что в июле объем выдач льготной ипотеки вырос на 40%, общий объем сделок приблизился к 60 млрд рублей. Льготная ипотека по-прежнему выступает драйвером развития нового строительства и главным финансовым инструментом для клиентов, приобретающих первичную недвижимость, отметили в банке.
Во 2 квартале 2023 года российские банки предоставили почти 190 тыс. льготных ипотечных кредитов на сумму 920 млрд рублей, что стало максимальным результатом за всю историю наблюдений. Спрос на ипотеку с господдержкой опережает динамику рыночной выдачи (+35% по количеству к 1 кварталу), отмечается в отчете Аналитического центра ДОМ.РФ.
В целом по итогам 2023 года, по оценке ВТБ, выдачи ипотеки впервые в истории могут превысить 6 трлн рублей. По прогнозу Центробанка, по итогам 2023 года может быть предоставлено на 10-15% больше ипотечных кредитов, чем было в прошлом году (4,8 трлн рублей). При этом прогноз роста ипотечного портфеля повышен до 17-21%.
Такой высокий рост начинает беспокоить ЦБ, особенно на фоне ухудшения стандартов кредитования: банки по-прежнему выдают кредиты заемщикам с высокой долговой нагрузкой или с низким первоначальным взносом, особенно на новостройки. Чтобы остудить рынок регулятор повысил макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по рискованным кредитам.
Помимо программ ипотеки с господдержкой катализатором спроса на жилье стало также "субсидирование" ипотеки застройщиками. Однако, как заявил в интервью порталу IRN.ru Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России, как правило, ничего застройщики на самом деле не субсидируют. "По факту за все платит покупатель. По так называемой околонулевой ипотеке человек платил за квартиру до 30% больше ее реальной цены, и эти 30% застройщик перечислял банку в виде комиссии за выпадающие процентные доходы", - рассказал Данилов.
Дешевая ипотека разогнала цены на квадратные метры. Покупательская способность населения при этом остается низкой. В последние годы цена на жилье активно росла, а метраж среднего жилья уменьшился, обратил внимание Никита Митрофанов, экономист, автор Telegram-канала "Китайская угроза". Это заметно по статистике в крупных городах. По данным "НДВ-Супермаркет Недвижимость", за последние 5 лет средний метраж в столичных новостройках упал на 15-20%, но цены двигались в обратном направлении. В итоге средняя площадь новой квартиры в столице — около 47 кв.м.
"В теории, через 10-15 лет квартиры в новостройках могут сократиться до размеров минимально пригодных для жизни, а стоимость будет как у трёшки в центре Москвы в 2023 году", - предполагает Митрофанов.
Представитель ЦБ считает, что ипотека с заниженными ставками и завышенными ценами на жилье порождает риски для всех — для финансовой системы, строительной отрасли, государства, покупателей. "Искажается статистика, каков реальный уровень цен — непонятно. Из-за этого экономические агенты могут принимать неправильные решения. Застройщики, видя рост цен, могут увеличивать запуск новых проектов, хотя на самом деле этот рост иллюзорный. Заемщики переплачивают за жилье и могут понести убытки в случае продажи жилья по реальной рыночной цене. А для банков такая ипотека ведет к накоплению потенциальных рисков. В перспективе подобные искажения могут привести к серьезному торможению строительной отрасли", - заявил Данилов в интервью IRN.
Тем временем, еще в апреле о затоваривании на рынке недвижимости предупредил президент России Владимир Путин. "На рынке недвижимости начинают возникать и определённые дисбалансы: происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению "стройки". Нужно, конечно, эти риски снижать", - сказал президент.
Еще один тревожный звонок для девелоперов — изменение риторики курирующих отрасль чиновников. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин намекнул, что льготную ипотеку могут не продлить после 30 июня 2024 года.
При этом банки уже начали повышать ставки по ипотеке вслед за ужесточением монетарной политики ЦБ.
"На фоне ужесточения монетарной политики Банком России, во второй половине года ожидаем изменений на рынке жилья. Возвращение спроса на первичный рынок с вторичного позволит девелоперам удержать цены в конце 2023 года на уровне декабря 2022 года", - комментируют аналитики ПСБ.
Инвестиционные перспективы застройщиков
В понедельник неплохо отчитался застройщик "Эталон". Группа объявила о двукратном росте продаж во 2 квартале - до 111 тыс. кв.м и до 20,6 млрд рублей. Доля ипотеки остается на высоком уровне - 71% во 2 квартале 2023 года против 55% во 2 квартале 2022-го. На отчетности расписки застройщика взлетели на 4,5%, что вывело компанию в число лидеров роста. При этом отраслевой индекс МосБиржи MOEXRE с начала года вырос на 56,5%, оказавшись лучше потребительского сектора и нефтегаза. Но на сектор в целом в долгосрочной перспективе рыночные аналитики смотрят осторожно.
"Нет никаких сомнений, что Банк России продолжит повышать ключевую ставку, а вместе с ней подрастут и проценты по ипотеке. При этом заложенный в бюджет объем средств для льготной ипотеки почти выбран. Таким образом, девелоперы лишаются своей основной поддержки — дешевых кредитов на покупку жилья. С учетом того, что рынок недвижимости демонстрирует признаки затоваренности, от бумаг компаний сектора можно потихоньку избавляться", - считает Алексей Антонов, руководитель отдела инвестиционного консультирования "Алор Брокер".
В 3 квартале динамика показателей отрасли может замедлиться на фоне ужесточения монетарной политики, а требуемая доходность к акциям может возрасти в условиях ожидаемого повышения процентных ставок, считают аналитики ПСБ. "Расписки "Эталона" могут консолидироваться в районе отметки 100 руб. Дальнейший подъем возможен, если бизнес выйдет на устойчивую траекторию роста. Это можно будет оценить по итогам 3-4 кварталов", - отмечают эксперты.
Чуть раньше "Эталона" отчетность раскрыл "Самолет". Компания показала очередные сильные операционные результаты. По данным управленческой отчетности, выручка и EBITDA "Самолета" выросли год к году на 15% до 101,8 млрд руб. и 25,1 млрд руб. соответственно.
По мнению Ирины Фомкиной, аналитика инвестбанка "Синара", среди девелоперов наиболее привлекательны акции ГК "ПИК" и "Самолет".
"Благоприятные для них факторы — консолидация рынка в Московском регионе и активная региональная экспансия. ГК "Самолет" тоже намерена укрепить положение в ряде субъектов РФ, совершив крупную покупку. Спрос на жилье должен усилиться: цены снизились, многие сделки ранее откладывались, а макроэкономическая ситуация стабилизируется. Мы надеемся увидеть восстановление спроса на бизнес-класс и элитные квартиры, но в 3 квартале 2023 года структура рынка вряд ли претерпит существенные изменения, и эконом-класс останется доминирующим", - комментирует Фомкина.
ПИК и "Самолет" являются бенефициарами роста спроса на ипотечные программы, согласны аналитики "Газпромбанк Инвестиции".
Старший инвестконсультант "Финама" Тимур Нигматуллин пока не планирует продавать акции ПИКа. "Если экономику начинают стимулировать через девелопмент, через строительные компании, то с этого очень сложно слезть. Тем более, электоральный цикл, выборы. Я думаю, что девелоперы в последнюю очередь пострадают. Но рынок в целом, в первую очередь компании из потребительского сектора, могут сильно пострадать", - считает Нигматуллин.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter