16 августа 2023 Financial One
Ставку ЦБ в 12% и ипотеку обсудили с независимым консультантом по инвестициям в недвижимость Владимиром Жоковым.
Далее делимся мнением эксперта от первого лица.
То, что сейчас происходит со ставкой Центробанка, конечно же, отразится на вторичном рынке. Дело в том, что по так называемой рыночной ипотеке, по которой не действует никакая льгота, по которой нет субсидии от государства, мы увидим ставки как в 2015-2016 годах. Напомню, что в 2015 году после кризиса ставки по ипотеке были на уровне 16%. Несмотря на это, люди все равно брали ипотеку на вторичном рынке, просто это происходило в меньших объемах.
Я считаю, что повышение ставки ЦБ приводит не только к охлаждению рынка и устранению различных пузырей. Курс зачастую пугает людей, и, как только они видят, что он стремительно движется, сразу начинают совершать беспорядочные действия. Такое уже было в марте 2022 года, когда никто не понимал, что делать и что покупать.
Когда ставка улетает наверх, у вас открывается окно возможностей по покупке вторичного рынка. Почему? Дело в том, что основная доля всех сделок по Москве – это сделки с использованием ипотеки. В тот момент, когда человек хочет переехать из своей однушки в трешку, он берет ипотечное плечо, потому что из-за инфляции и роста стоимости квадратного метра в рублях ему становится все тяжелее с каждым годом перейти из одного объекта в другой и улучшить свои жизненные условия.
Ну а что касается первичного рынка, там пока что есть субсидии. Рынок сильно драйвит семейная ипотека, господдержка еще никуда не ушла. Посмотрим, какие будут скидки по ипотеке от государства.
Политика ЦБ – это поддержка строительства. Вторичный рынок для них неважен. Он важен для инвесторов. Всем хотелось бы понимать, сколько будет строить конкретный объект, в который вы зашли, к примеру, в 2021 или 2022 году. Если вы уже являетесь собственником, то с каждым годом недвижимость будет все тяжелее продать.
Когда вы становитесь собственником, важно применять стратегию кэш-флоу. То есть необходимо изначально заходить на выгодных для вас условиях не для перепродажи, а именно для сдачи в аренду. Например, ипотечный платеж должен быть в два раза меньше, чем арендная ставка. То есть, условно говоря, ипотека 20 тысяч рублей, а сдаете вы за 40 тысяч (если мы говорим про студию в Москве внутри МКАД). Вот такие объекты будут приносить определенную арендную доходность. Если вы изначально находитесь в такой стратегии, то вам не придется переживать о ставке ЦБ и стоимости своего актива.
Что касается политики Банка России, важно обратить внимание на посыл регулятора: он был достаточно жестким. ЦБ четко дал нам понять, что будет повышать ставку настолько, насколько потребуется. Даже если бы сейчас ставка увеличилась до 9,5%, а затем плавно росла вверх, это все равно был бы цикл повышения.
Любой цикл повышения срезает спрос со вторичного рынка. Дело в том, что, как только повышаются ставка ЦБ и ипотека, дисконты усиливаются. Наступает момент, когда вы можете найти для себя подходящую недвижимость. Я считаю, что цикл ужесточения политики ЦБ продлится до конца года. Это означает, что примерно в сентябре мы начнем видеть определенные дисконты по вторичке старого фонда. Скорее всего, осень станет такой же аномальной, как в 2016 году: на вторичном рынке можно будет купить дешево.
На первичном рынке на данный момент есть возможность воспользоваться ипотекой с господдержкой. Но хочу сразу предупредить: пожалуйста, будьте внимательны. 90% новостроек сейчас сильно переоценены. Мне непонятно, что происходит внутри: банки давят на застройщиков, провоцируя их поднимать цены, или же застройщикам необходимо увеличивать выручку, чтобы радовать инвесторов. Но при этом очевидно, что, к примеру, «Самолет» продает объекты за МКАДом по очень высоким ценам, а ПИК сильно разогнал цены внутри МКАДа.
Далее делимся мнением эксперта от первого лица.
То, что сейчас происходит со ставкой Центробанка, конечно же, отразится на вторичном рынке. Дело в том, что по так называемой рыночной ипотеке, по которой не действует никакая льгота, по которой нет субсидии от государства, мы увидим ставки как в 2015-2016 годах. Напомню, что в 2015 году после кризиса ставки по ипотеке были на уровне 16%. Несмотря на это, люди все равно брали ипотеку на вторичном рынке, просто это происходило в меньших объемах.
Я считаю, что повышение ставки ЦБ приводит не только к охлаждению рынка и устранению различных пузырей. Курс зачастую пугает людей, и, как только они видят, что он стремительно движется, сразу начинают совершать беспорядочные действия. Такое уже было в марте 2022 года, когда никто не понимал, что делать и что покупать.
Когда ставка улетает наверх, у вас открывается окно возможностей по покупке вторичного рынка. Почему? Дело в том, что основная доля всех сделок по Москве – это сделки с использованием ипотеки. В тот момент, когда человек хочет переехать из своей однушки в трешку, он берет ипотечное плечо, потому что из-за инфляции и роста стоимости квадратного метра в рублях ему становится все тяжелее с каждым годом перейти из одного объекта в другой и улучшить свои жизненные условия.
Ну а что касается первичного рынка, там пока что есть субсидии. Рынок сильно драйвит семейная ипотека, господдержка еще никуда не ушла. Посмотрим, какие будут скидки по ипотеке от государства.
Политика ЦБ – это поддержка строительства. Вторичный рынок для них неважен. Он важен для инвесторов. Всем хотелось бы понимать, сколько будет строить конкретный объект, в который вы зашли, к примеру, в 2021 или 2022 году. Если вы уже являетесь собственником, то с каждым годом недвижимость будет все тяжелее продать.
Когда вы становитесь собственником, важно применять стратегию кэш-флоу. То есть необходимо изначально заходить на выгодных для вас условиях не для перепродажи, а именно для сдачи в аренду. Например, ипотечный платеж должен быть в два раза меньше, чем арендная ставка. То есть, условно говоря, ипотека 20 тысяч рублей, а сдаете вы за 40 тысяч (если мы говорим про студию в Москве внутри МКАД). Вот такие объекты будут приносить определенную арендную доходность. Если вы изначально находитесь в такой стратегии, то вам не придется переживать о ставке ЦБ и стоимости своего актива.
Что касается политики Банка России, важно обратить внимание на посыл регулятора: он был достаточно жестким. ЦБ четко дал нам понять, что будет повышать ставку настолько, насколько потребуется. Даже если бы сейчас ставка увеличилась до 9,5%, а затем плавно росла вверх, это все равно был бы цикл повышения.
Любой цикл повышения срезает спрос со вторичного рынка. Дело в том, что, как только повышаются ставка ЦБ и ипотека, дисконты усиливаются. Наступает момент, когда вы можете найти для себя подходящую недвижимость. Я считаю, что цикл ужесточения политики ЦБ продлится до конца года. Это означает, что примерно в сентябре мы начнем видеть определенные дисконты по вторичке старого фонда. Скорее всего, осень станет такой же аномальной, как в 2016 году: на вторичном рынке можно будет купить дешево.
На первичном рынке на данный момент есть возможность воспользоваться ипотекой с господдержкой. Но хочу сразу предупредить: пожалуйста, будьте внимательны. 90% новостроек сейчас сильно переоценены. Мне непонятно, что происходит внутри: банки давят на застройщиков, провоцируя их поднимать цены, или же застройщикам необходимо увеличивать выручку, чтобы радовать инвесторов. Но при этом очевидно, что, к примеру, «Самолет» продает объекты за МКАДом по очень высоким ценам, а ПИК сильно разогнал цены внутри МКАДа.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба