2 ноября 2023 Кот.Финанс
История о том, как совпало время, место, низкие ипотечные ставки и немножечко удачи. Также, автор может претендовать на ошибку выжившего, потому что повторив это сейчас – результат будет другим
Статья будет в двух частях: сегодня первая, раскрывающая идею и предпосылки покупки жилья. Вторая будет про цифры и расчет.
Пролог
История начинается в 2018 году. Оглядываясь назад, понимаешь, что цены на жилье были совсем низкие. Хотя они и в то время не казались запредельными. 2008 год показал, где может быть пик цен. А в 2009 году пузырь лопнул, и рынку потребовалось пару лет, чтобы прийти в себя. В конце 2014 года центральный банк резко поднял ключевую ставку, в тот год еще валюта сильно выросла. И вместо того, чтобы привыкать к доллару по 100, евро по 120, население побежало отоваривать таящие рубли: у кого поменьше – шли в М.видео за техникой в квартиру, у кого побольше – за квартирами. На декабрь 2014-февраль 2015 пришелся пик продаж новостроек. И никакой льготной ипотеки не надо было.
Вслед за стабилизацией курса рубля, стал нормализовываться и рынок недвижимости. Поскольку весь платежеспособный спрос закончился, цены стали снижаться. А в следующие два года – почти не росли.
Я хорошо запомнил тот период, потому что объявления на авито почти не менялись. Можно было посмотреть квартиру, и спустя пару-тройку месяцев она все еще будет выставлена на продажу, но с чуть меньшей ценой. А потом еще меньшей.
Именно в это время и было принято решение купить небольшую студию: ипотечный платеж с минимальным первоначальным взносом (на тот момент это 20%) был всего на пару тысяч больше арендных платежей.
Выбор локации
Прожив в Питере достаточно много, крайние новые районы были сразу исключены. Незаконченная социальная и транспортная инфраструктура, время до центра города – все это отпугивало. Да и разница была около 30%. В абсолютных цифрах, на окраинах квартиры стоили 2,5-3 млн (100к за квадрат), а поближе к центру около 4 млн.
Из приглянувшихся районов, и тех, которые оказались по карману — оказалось метро Фрунзенская.
Район за Обводным каналом привлекал близостью к метро (5-7 минут пешком), близостью центра города (7-10 минут транспортом). Но у района есть своя история
Еще в 2011 году это была бесконечная пром.зона. Еще когда-то действовавший Варшавский вокзал, железнодорожные пути – ставили крест на развитии этой территории.
А если развернуться на 180 градусов и перейти через Обводный канал – впереди самый центр город с уютными улочками, низкоэтажной застройкой, и высокой стоимостью квадратного метра.
С 2013 по 2023 год застройщики совершили чудо. Одно дело построить новый современный район там, где ничего нет. Но они построили потрясающую локацию там, где был конкретно промышленный объект. А сейчас там разные (не однотипные) дома комфорт, премиум, и бизнес класса. Новые школы, садики, парковки. Новое всё. Район казался отличной возможностью: близость центра, но без обшарпанных стен, внешней проводки, падающей штукатурки.
Но вернемся в 2018 год. Тогда район был похож на сплошную стройку, хоть часть домов уже были сданы и вполне обитаемы. А цены не сильно кусались
Тогда я взял скромную студию с ремонтом за 4 млн. руб. Еще около 150 тысяч вложил в мебель, технику. А в конце концов и положил керамо-гранит на балкон сделал там огромную рулонную штору блэкаут (в Питере все еще белые ночи). На фото уже этого нет.
В итоге, все под ключ мне обошлось в 4,2 млн., но саму квартиру я покупал в ипотеку, а мебель, технику, и частичный ремонт балкона делал за свой счет. Первый взнос составил 20%, т.е. 800 тысяч, и еще 200 я потратил на обстановку.
Другую такую же квартиру я снимал за 25 тысяч + КУ, а идея с ипотекой вышла в 1 млн. инвестиций и 31 тысячу ипотечного платежа. То есть поначалу я переплачивал по 6 тысяч в месяц и пришлось достать из закромов миллион. Зато, что случилось потом…
Оглядываясь назад, я понимаю, что вот именно тот период и был моментом доступного жилья. Сейчас по версии авито, цена средней студии в том районе выросла в 2 раза. А доходы не сказать, что выросли пропорционально.
По аренде все тоже сильно изменилось: теперь 40 тысяч – это нижний предел, при котором квартиру можно сдать за пару дней. Соседи с легкостью сдают такую же студию за 48. Много тех, кто делает бизнес на посуточной аренде, т.к. район – самый близкий к центру, из новых домов. И вроде все хорошо: цена выросла, платеж перекрывается арендой. Но на практике все еще лучше.
За следующие годы цены совсем еба****сь, и за 4 млн не всегда можно подобрать комнату в хорошей коммуналке (да, в Питере еще остались коммунальные квартиры)
В следующей части:
— экономика приобретения: ипотека, страховка, прочие расходы
— рефинансирование кредита
— история рентных доходов
— считаем совокупную доходность
Но чтобы оправдать название статьи, скажу, что вложив 1 млн — сейчас, за вычетом долга это стоит не меньше 5. Среднегодовая доходность больше 40% годовых.
Статья будет в двух частях: сегодня первая, раскрывающая идею и предпосылки покупки жилья. Вторая будет про цифры и расчет.
Пролог
История начинается в 2018 году. Оглядываясь назад, понимаешь, что цены на жилье были совсем низкие. Хотя они и в то время не казались запредельными. 2008 год показал, где может быть пик цен. А в 2009 году пузырь лопнул, и рынку потребовалось пару лет, чтобы прийти в себя. В конце 2014 года центральный банк резко поднял ключевую ставку, в тот год еще валюта сильно выросла. И вместо того, чтобы привыкать к доллару по 100, евро по 120, население побежало отоваривать таящие рубли: у кого поменьше – шли в М.видео за техникой в квартиру, у кого побольше – за квартирами. На декабрь 2014-февраль 2015 пришелся пик продаж новостроек. И никакой льготной ипотеки не надо было.
Вслед за стабилизацией курса рубля, стал нормализовываться и рынок недвижимости. Поскольку весь платежеспособный спрос закончился, цены стали снижаться. А в следующие два года – почти не росли.
Я хорошо запомнил тот период, потому что объявления на авито почти не менялись. Можно было посмотреть квартиру, и спустя пару-тройку месяцев она все еще будет выставлена на продажу, но с чуть меньшей ценой. А потом еще меньшей.
Именно в это время и было принято решение купить небольшую студию: ипотечный платеж с минимальным первоначальным взносом (на тот момент это 20%) был всего на пару тысяч больше арендных платежей.
Выбор локации
Прожив в Питере достаточно много, крайние новые районы были сразу исключены. Незаконченная социальная и транспортная инфраструктура, время до центра города – все это отпугивало. Да и разница была около 30%. В абсолютных цифрах, на окраинах квартиры стоили 2,5-3 млн (100к за квадрат), а поближе к центру около 4 млн.
Из приглянувшихся районов, и тех, которые оказались по карману — оказалось метро Фрунзенская.
Район за Обводным каналом привлекал близостью к метро (5-7 минут пешком), близостью центра города (7-10 минут транспортом). Но у района есть своя история
Еще в 2011 году это была бесконечная пром.зона. Еще когда-то действовавший Варшавский вокзал, железнодорожные пути – ставили крест на развитии этой территории.
А если развернуться на 180 градусов и перейти через Обводный канал – впереди самый центр город с уютными улочками, низкоэтажной застройкой, и высокой стоимостью квадратного метра.
С 2013 по 2023 год застройщики совершили чудо. Одно дело построить новый современный район там, где ничего нет. Но они построили потрясающую локацию там, где был конкретно промышленный объект. А сейчас там разные (не однотипные) дома комфорт, премиум, и бизнес класса. Новые школы, садики, парковки. Новое всё. Район казался отличной возможностью: близость центра, но без обшарпанных стен, внешней проводки, падающей штукатурки.
Но вернемся в 2018 год. Тогда район был похож на сплошную стройку, хоть часть домов уже были сданы и вполне обитаемы. А цены не сильно кусались
Тогда я взял скромную студию с ремонтом за 4 млн. руб. Еще около 150 тысяч вложил в мебель, технику. А в конце концов и положил керамо-гранит на балкон сделал там огромную рулонную штору блэкаут (в Питере все еще белые ночи). На фото уже этого нет.
В итоге, все под ключ мне обошлось в 4,2 млн., но саму квартиру я покупал в ипотеку, а мебель, технику, и частичный ремонт балкона делал за свой счет. Первый взнос составил 20%, т.е. 800 тысяч, и еще 200 я потратил на обстановку.
Другую такую же квартиру я снимал за 25 тысяч + КУ, а идея с ипотекой вышла в 1 млн. инвестиций и 31 тысячу ипотечного платежа. То есть поначалу я переплачивал по 6 тысяч в месяц и пришлось достать из закромов миллион. Зато, что случилось потом…
Оглядываясь назад, я понимаю, что вот именно тот период и был моментом доступного жилья. Сейчас по версии авито, цена средней студии в том районе выросла в 2 раза. А доходы не сказать, что выросли пропорционально.
По аренде все тоже сильно изменилось: теперь 40 тысяч – это нижний предел, при котором квартиру можно сдать за пару дней. Соседи с легкостью сдают такую же студию за 48. Много тех, кто делает бизнес на посуточной аренде, т.к. район – самый близкий к центру, из новых домов. И вроде все хорошо: цена выросла, платеж перекрывается арендой. Но на практике все еще лучше.
За следующие годы цены совсем еба****сь, и за 4 млн не всегда можно подобрать комнату в хорошей коммуналке (да, в Питере еще остались коммунальные квартиры)
В следующей части:
— экономика приобретения: ипотека, страховка, прочие расходы
— рефинансирование кредита
— история рентных доходов
— считаем совокупную доходность
Но чтобы оправдать название статьи, скажу, что вложив 1 млн — сейчас, за вычетом долга это стоит не меньше 5. Среднегодовая доходность больше 40% годовых.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба