14 декабря 2023 БКС Экспресс Емельянов Валерий
Про тренды в недвижимости много пишут, причем прямо противоположные вещи. Одни говорят, что рынок снова растет, другие считают, что он посыпался и будет падать дальше. Разберемся, где правда и что делать инвестору.
Что происходит с рынком
Официальные данные по ценам и сделкам дает Росстат и Росреестр. Но оба делают это с запаздыванием на несколько месяцев. По ситуации на середину декабря есть данные за октябрь, и они в целом нейтральные.
Росреестр отчитался о росте числа завершенных сделок за месяц на 0,9%, или почти в 1,5 раза относительно октября предыдущего года. Но рост происходит за счет продаж, совершенных еще летом и по ставкам минувшей весны.
Росстат дает данные не ранее третьего квартала (до конца сентября), и там тоже рост. В среднем по стране на 4% в новостройках и на 2,3% во вторичном сегменте, в среднем по Москве на 7,3% в новостройках и на 3% во вторичке.
Но и тут есть нюанс. В столице цены в новостройках растут после глубокого падения в начале года: с 375 тыс. до 293 тыс. за метр (-22%). Застройщики откатили цены до уровня вторички и теперь корректируют отставание.
Как дорожает недвижимость
Вневедомственные провайдеры, например, Сбер, который ведет собственную статистику сделок, дают более сложную картину. В ноябре был очередной рекорд цен: 145,9 тыс. за метр (+2,2%) в новостройках и 101,7 тыс. (+1,3%) во вторичке.
В столице, по крайней мере в проектах, где партнером выступает Сбер, тоже все красочно: 291,7 тыс. за метр (+1,7% в ноябре) и 275,3 (+1,5%). Снижение было в первом квартале, но по большей части оно уже отбито.
Индекс цен от IRN, старейший на рынке, дает схожую картину: рынок снижался три квартала, до начала 2023 г., но затем возобновил рост, и сейчас он продолжает двигаться в сторону абсолютных максимумов.
Прогнозы и сценарии
Цены на недвижимость держат растущий тренд. И в первичном сегменте, который имеет поддержку со стороны субсидий и низких ставок, и во вторичном, где поддержки со стороны государства нет, а ставки запретительные.
В пользу роста играют или могут играть:
- Рост денежной массы и инфляционные ожидания населения
- Рост доходов людей в сферах, связанных с ВПК и обороной
- Догоняющий вал отложенных сделок перед повышением ставок
В пользу падения цен на недвижимость играют:
- Двузначные ипотечные ставки и рост первого взноса
- Высокая закредитованность населения и застройщиков
- Растущий разрыв между доходами граждан и ценами
Можно сделать вывод, что растущий тренд на рынке неустойчив. Для продолжения роста необходимы новые факторы, например, новый виток инфляции либо физический дефицит жилья.
Оба фактора — маловероятные. При текущей ставке ЦБ разгон инфляции и глубокая девальвация почти не возможны. На рынке избыток жилья: объем построенного фонда покрывает почти 5 лет непрерывных продаж.
Поэтому базовый сценарий — это контролируемое властями снижение цен на жилье. Второй наиболее вероятный сценарий — это стагнация цен и колебания возле текущих уровней. И лишь на третьем месте продолжение роста.
Как инвестировать в недвижимость
Самое очевидное решение — снижать долю бетона в своем портфеле. И докупать активы, которые могут приносить двузначную доходность даже на текущем непростом рынке: акции, облигации, валютные инструменты.
Если недвижимости в портфеле нет, но ваши цели при этом долгосрочные (не на один год), то можно сделать ставку на активы, которые лишь косвенно связаны с рынком жилья и не зависят от динамики цены метра.
1. Ипотечные облигации
Наименее рискованный вариант: доходы (купоны) по таким бумагам, как и тело долга, обеспечены закладными на недвижимость, поэтому инвестор защищен от дефолта с помощью залога.
Доходность по этим инструментам не высока. Обычно ниже, чем в ОФЗ. Но для инвесторов, которые ценят реальные активы и не верят в номинальные обязательства, ипотечные облигации — это солидный выбор. Несколько примеров:
ВТБ БО-001З-16 (агент Дом.РФ), 7 лет 11 мес., доходность 10,4%
Сбер БО-001Р-20 (агент Дом.РФ), 8 лет 6 мес., доходность 9,9%
ВТБ выпуск 009 (агент Дом.РФ), 5 лет 3 мес., доходность 13,6%
2. Облигации застройщиков
Это, наоборот, один из наиболее рискованных сегментов облигаций. Как правило, они не имеют залога, хотя и выпущены строительными компаниями, которые в свою очередь держат крупные портфели жилой недвижимости.
Главная идея покупки строительных облигаций в том, что сейчас они на локальном дне: высокая ставка снижает маржу для бизнеса. В итоге можно зафиксировать высокую доходность на месяцы и годы вперед. Например:
• ЛСР 001Р-07, 2 года 8 мес., доходность 16,6%
• Сэтл 002Р-01, 1 год 8 мес., доходность 16,5%
• Брусника 002Р-01, 1 год 5 мес., доходность 16,6%
3. Акции застройщиков
Они тоже серьезно просели на фоне жесткой политики ЦБ. И по причине дорогой ипотеки, и по причине растущей стоимости финансирования. Но в течение года обстановка обещает разрядиться, а цены на акции низкие уже сейчас.
Таргеты и рекомендации БКС:
• ПИК (Покупать. Цель на год: 1200 руб. / +78%)
• Эталон (Покупать. Цель на год: 130 руб. / +76%)
• Самолет (Покупать. Цель на год: 5200 руб. / +35%)
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Что происходит с рынком
Официальные данные по ценам и сделкам дает Росстат и Росреестр. Но оба делают это с запаздыванием на несколько месяцев. По ситуации на середину декабря есть данные за октябрь, и они в целом нейтральные.
Росреестр отчитался о росте числа завершенных сделок за месяц на 0,9%, или почти в 1,5 раза относительно октября предыдущего года. Но рост происходит за счет продаж, совершенных еще летом и по ставкам минувшей весны.
Росстат дает данные не ранее третьего квартала (до конца сентября), и там тоже рост. В среднем по стране на 4% в новостройках и на 2,3% во вторичном сегменте, в среднем по Москве на 7,3% в новостройках и на 3% во вторичке.
Но и тут есть нюанс. В столице цены в новостройках растут после глубокого падения в начале года: с 375 тыс. до 293 тыс. за метр (-22%). Застройщики откатили цены до уровня вторички и теперь корректируют отставание.
Как дорожает недвижимость
Вневедомственные провайдеры, например, Сбер, который ведет собственную статистику сделок, дают более сложную картину. В ноябре был очередной рекорд цен: 145,9 тыс. за метр (+2,2%) в новостройках и 101,7 тыс. (+1,3%) во вторичке.
В столице, по крайней мере в проектах, где партнером выступает Сбер, тоже все красочно: 291,7 тыс. за метр (+1,7% в ноябре) и 275,3 (+1,5%). Снижение было в первом квартале, но по большей части оно уже отбито.
Индекс цен от IRN, старейший на рынке, дает схожую картину: рынок снижался три квартала, до начала 2023 г., но затем возобновил рост, и сейчас он продолжает двигаться в сторону абсолютных максимумов.
Прогнозы и сценарии
Цены на недвижимость держат растущий тренд. И в первичном сегменте, который имеет поддержку со стороны субсидий и низких ставок, и во вторичном, где поддержки со стороны государства нет, а ставки запретительные.
В пользу роста играют или могут играть:
- Рост денежной массы и инфляционные ожидания населения
- Рост доходов людей в сферах, связанных с ВПК и обороной
- Догоняющий вал отложенных сделок перед повышением ставок
В пользу падения цен на недвижимость играют:
- Двузначные ипотечные ставки и рост первого взноса
- Высокая закредитованность населения и застройщиков
- Растущий разрыв между доходами граждан и ценами
Можно сделать вывод, что растущий тренд на рынке неустойчив. Для продолжения роста необходимы новые факторы, например, новый виток инфляции либо физический дефицит жилья.
Оба фактора — маловероятные. При текущей ставке ЦБ разгон инфляции и глубокая девальвация почти не возможны. На рынке избыток жилья: объем построенного фонда покрывает почти 5 лет непрерывных продаж.
Поэтому базовый сценарий — это контролируемое властями снижение цен на жилье. Второй наиболее вероятный сценарий — это стагнация цен и колебания возле текущих уровней. И лишь на третьем месте продолжение роста.
Как инвестировать в недвижимость
Самое очевидное решение — снижать долю бетона в своем портфеле. И докупать активы, которые могут приносить двузначную доходность даже на текущем непростом рынке: акции, облигации, валютные инструменты.
Если недвижимости в портфеле нет, но ваши цели при этом долгосрочные (не на один год), то можно сделать ставку на активы, которые лишь косвенно связаны с рынком жилья и не зависят от динамики цены метра.
1. Ипотечные облигации
Наименее рискованный вариант: доходы (купоны) по таким бумагам, как и тело долга, обеспечены закладными на недвижимость, поэтому инвестор защищен от дефолта с помощью залога.
Доходность по этим инструментам не высока. Обычно ниже, чем в ОФЗ. Но для инвесторов, которые ценят реальные активы и не верят в номинальные обязательства, ипотечные облигации — это солидный выбор. Несколько примеров:
ВТБ БО-001З-16 (агент Дом.РФ), 7 лет 11 мес., доходность 10,4%
Сбер БО-001Р-20 (агент Дом.РФ), 8 лет 6 мес., доходность 9,9%
ВТБ выпуск 009 (агент Дом.РФ), 5 лет 3 мес., доходность 13,6%
2. Облигации застройщиков
Это, наоборот, один из наиболее рискованных сегментов облигаций. Как правило, они не имеют залога, хотя и выпущены строительными компаниями, которые в свою очередь держат крупные портфели жилой недвижимости.
Главная идея покупки строительных облигаций в том, что сейчас они на локальном дне: высокая ставка снижает маржу для бизнеса. В итоге можно зафиксировать высокую доходность на месяцы и годы вперед. Например:
• ЛСР 001Р-07, 2 года 8 мес., доходность 16,6%
• Сэтл 002Р-01, 1 год 8 мес., доходность 16,5%
• Брусника 002Р-01, 1 год 5 мес., доходность 16,6%
3. Акции застройщиков
Они тоже серьезно просели на фоне жесткой политики ЦБ. И по причине дорогой ипотеки, и по причине растущей стоимости финансирования. Но в течение года обстановка обещает разрядиться, а цены на акции низкие уже сейчас.
Таргеты и рекомендации БКС:
• ПИК (Покупать. Цель на год: 1200 руб. / +78%)
• Эталон (Покупать. Цель на год: 130 руб. / +76%)
• Самолет (Покупать. Цель на год: 5200 руб. / +35%)
http://bcs-express.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter