1 декабря 2009 Архив
Как будет складываться ситуация в секторе недвижимости - так пойдут дела и у всей экономики в целом. А пока все складывается далеко не лучшим образом.
В силу огромного количества прямых и косвенных воздействий, обычно динамика экономики следует за ситуацией с недвижимостью, которая пока не очень-то соответствует тезису о начинающемся восстановлении.
Судьба рынка жилья - и экономики в целом - определится в зависимости от того, сумеют ли падающие цены стимулировать продажи быстрее, чем они провоцируют снежный ком отчуждений имущества за долги. Гонка продолжается…
Все проблемы этого многострадального сектора известны наперечет. Чудовищно огромный объем предложения, растущая безработица, испуганные семьи, опустошенные балансовые счета - и падающие цены.
Однако последний пункт является и проблеском света на этом темном грозовом небе. Поскольку средняя стоимость дома понизилась более чем на 30% от пиковых значений 2006 г., сегодня доступность среднестатистического жилья выросла по сравнению с безмятежными 1980-ми.
Тогда средняя цена на дом составляла чуть менее трех средних доходов домохозяйств. Недвижимость - и первичная, и вторичная - была очень доступной, ее продажи переживали настоящий бум и тянули за собой строительство и целый спектр других отраслей.
Аналогичный подъем наблюдался и в экономике, 8-летний период экспансии которой закончился лишь летом 1990 г.
Однако хотя доступность сейчас находится примерно на тех же уровнях, что и два десятилетия назад, существует ряд важных отличий.
В 1980-е цены на жилье демонстрировали либо стабильность, либо рост, и в целом развивались в одном темпе с доходами домохозяйств. Теперь же, как нам всем известно, ценам пришлось ощутимо обвалиться, чтобы достичь текущих уровней, и в этом-то и кроется загвоздка.
В то время как потребители, впервые совершающие покупку жилья, возможно и выигрывают от нынешних низких цен, продавцы явно оказываются в накладе - равно как те, кто не совершает никаких сделок, но погашают кредит по ипотеке.
Продавцов не слишком радует перспектива понести убытки (или потерять часть прибыли). В свою очередь у тех, кто выплачивает ипотечный кредит, также нет поводов для веселья, поскольку их долг превышает текущую стоимость их жилья.
Эта тенденция отрицательной разности между стоимостью обеспечения и кредитной задолженностью - новое явление для американских домовладельцев, однако она успела стать главным определяющим фактором перспектив рынка жилья, поскольку под это определение уже попало около трети владельцев недвижимости, что спровоцировало резкий рост числа случаев отчуждения имущества.
До недавнего времени идея вручить ключи от дома держателю ипотеки казалась немыслимой. Однако в условиях сегодняшней экономики она все чаще посещает все большее количество голов. Не только из-за отсутствия "амортизирующей подушки", но и потому, что это снижает мобильность и мешает быстро продать имущество в случае необходимости переезда, связанного с получением или поиском новой работы.
Чем больше размер долга в отношении к рыночной стоимости жилья - тем выше вероятность дефолта домовладельца, что автоматически увеличивает уже выставленные на продажу запасы жилого фонда.
Сейчас их объем на рынке таков, что избавиться от них по текущим курсам продавцов можно лишь за год без малого. Это вдвое превышает стандартные нормы. Кроме того, на продажу каждого дома уходит в среднем свыше 13 месяцев, что является самым продолжительным сроком за 46 лет.
Как показывают последние данные, рекордной число домовладельцев (14%) сейчас или имеют задолженность по платежам, или уже находятся на стадии обращения взыскания и реализации залогового имущества. Подобная статистика предполагает, что прежде чем цены на жилье начнут рост, они еще успеют упасть.
Вот и попробуйте угадать, кто же победит в этой гонке…
Ирвин Келлнер, MarketWatch
В силу огромного количества прямых и косвенных воздействий, обычно динамика экономики следует за ситуацией с недвижимостью, которая пока не очень-то соответствует тезису о начинающемся восстановлении.
Судьба рынка жилья - и экономики в целом - определится в зависимости от того, сумеют ли падающие цены стимулировать продажи быстрее, чем они провоцируют снежный ком отчуждений имущества за долги. Гонка продолжается…
Все проблемы этого многострадального сектора известны наперечет. Чудовищно огромный объем предложения, растущая безработица, испуганные семьи, опустошенные балансовые счета - и падающие цены.
Однако последний пункт является и проблеском света на этом темном грозовом небе. Поскольку средняя стоимость дома понизилась более чем на 30% от пиковых значений 2006 г., сегодня доступность среднестатистического жилья выросла по сравнению с безмятежными 1980-ми.
Тогда средняя цена на дом составляла чуть менее трех средних доходов домохозяйств. Недвижимость - и первичная, и вторичная - была очень доступной, ее продажи переживали настоящий бум и тянули за собой строительство и целый спектр других отраслей.
Аналогичный подъем наблюдался и в экономике, 8-летний период экспансии которой закончился лишь летом 1990 г.
Однако хотя доступность сейчас находится примерно на тех же уровнях, что и два десятилетия назад, существует ряд важных отличий.
В 1980-е цены на жилье демонстрировали либо стабильность, либо рост, и в целом развивались в одном темпе с доходами домохозяйств. Теперь же, как нам всем известно, ценам пришлось ощутимо обвалиться, чтобы достичь текущих уровней, и в этом-то и кроется загвоздка.
В то время как потребители, впервые совершающие покупку жилья, возможно и выигрывают от нынешних низких цен, продавцы явно оказываются в накладе - равно как те, кто не совершает никаких сделок, но погашают кредит по ипотеке.
Продавцов не слишком радует перспектива понести убытки (или потерять часть прибыли). В свою очередь у тех, кто выплачивает ипотечный кредит, также нет поводов для веселья, поскольку их долг превышает текущую стоимость их жилья.
Эта тенденция отрицательной разности между стоимостью обеспечения и кредитной задолженностью - новое явление для американских домовладельцев, однако она успела стать главным определяющим фактором перспектив рынка жилья, поскольку под это определение уже попало около трети владельцев недвижимости, что спровоцировало резкий рост числа случаев отчуждения имущества.
До недавнего времени идея вручить ключи от дома держателю ипотеки казалась немыслимой. Однако в условиях сегодняшней экономики она все чаще посещает все большее количество голов. Не только из-за отсутствия "амортизирующей подушки", но и потому, что это снижает мобильность и мешает быстро продать имущество в случае необходимости переезда, связанного с получением или поиском новой работы.
Чем больше размер долга в отношении к рыночной стоимости жилья - тем выше вероятность дефолта домовладельца, что автоматически увеличивает уже выставленные на продажу запасы жилого фонда.
Сейчас их объем на рынке таков, что избавиться от них по текущим курсам продавцов можно лишь за год без малого. Это вдвое превышает стандартные нормы. Кроме того, на продажу каждого дома уходит в среднем свыше 13 месяцев, что является самым продолжительным сроком за 46 лет.
Как показывают последние данные, рекордной число домовладельцев (14%) сейчас или имеют задолженность по платежам, или уже находятся на стадии обращения взыскания и реализации залогового имущества. Подобная статистика предполагает, что прежде чем цены на жилье начнут рост, они еще успеют упасть.
Вот и попробуйте угадать, кто же победит в этой гонке…
Ирвин Келлнер, MarketWatch
/templates/new/dleimages/no_icon.gif Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба