15 января 2024 ИХ "Финам" Никитин Дмитрий
Российский рынок недвижимости в 2024 году ждет охлаждение из-за сворачивания льготной ипотеки, которая была ранее одним из основных драйверов. В конце прошлого года правительство уже повысило первоначальный взнос по ней с 20% до 30%, а максимальный размер кредита стал одинаковым для всех регионов – 6 млн рублей. Ранее для Москвы, Петербурга и их областей лимит составлял 12 млн. При этом основную льготную программу со ставкой 8%, вероятно, не будут продлевать после 1 июля текущего года – как сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, ее планируется продолжить только для отдельных регионов со слабым спросом. Продлить, по его словам, будет предложено «семейную ипотеку». Как изменится в результате рынок недвижимости в 2024 году? Finam.ru подготовил обзор.
Цены и ставки растут
По оценке ВТБ, в 2023 году российские банки выдали ипотеку примерно на 7,8 трлн рублей. Это стало рекордом, на 60% превысив результат 2022 года. Основным драйвером продаж стали льготные программы, доля которых по итогам 2023 года составила 57%. Тем не менее, спрос заемщиков на кредиты стал охлаждаться в конце года на фоне роста ставок и изменения условий по госпрограммам. В 2024 году, по мнению экспертов банка, этот тренд продолжится, и объем выдач жилищных кредитов снизится минимум на треть.
При этом ставки по ипотеке, не попадающей под госпрограммы, растут параллельно увеличению ставки ЦБ, которая выросла с 7,5% в июле 2023 года до 16% в декабре. В частности, «Сбер» с 10 января повысил ставки по базовым ипотечным программам на 1,1 процентного пункта. Теперь минимальная ставка на новостройки и вторичное жилье составит 16,7%. Ставка на покупку загородной недвижимости достигнет 17%, гаража - 17,2%, а коммерческой недвижимости - 18,2%.
Что касается цен на жилье - они выросли по итогам 2023 года на 9,9%, сообщил «Известиям» ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов. По его словам, отмена субсидируемых застройщиками ставок в начале года и недостаточное количество доступных готовых квартир в новостройках привели к новой волне спроса на рынке вторичного жилья и более активному росту цен, а рост ключевой ставки в середине года стал новым катализатором спроса.
По оценкам экспертов, первое место по росту средней стоимости 1 кв. м по итогам 2023 года занял Челябинск, где она увеличилась на 33,3%. На втором месте — Омск с ростом 26,8%, на третьем — Екатеринбург (25,2%). В Санкт-Петербурге за год рост составил 12,8%, в Москве — всего 3,7%.
В чем проблема с льготной ипотекой?
С критикой льготной ипотеки ранее неоднократно выступил Банк России, призывая свернуть ее. В частности, в декабре прошлого года регулятор указывал, что широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка - разница в ценах в среднем по стране достигла 42%. Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика.
Центробанк также указывал на ухудшение стандартов на фоне быстрого роста ипотечного кредитования. По данным ЦБ, за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в 3 квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигали 50% от всех ипотечных выдач – эту проблему удалось решить путем повышения минимального первоначального взноса.
«Однако постепенно растет доля ипотечных кредитов, где заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для финансирования первоначального взноса - в октябре она оценочно составила 6,5%. Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков», - указывал ЦБ. В связи регулятор решил с 1 марта 2024 года повысить надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким показателем долговой нагрузки.
Помимо прочего, ЦБ в текущем году ожидает получить новый инструмент на ипотечном рынке — количественные ограничения на выдачу кредитов, в том числе по первоначальному взносу. Как отмечала в интервью «Известиям» директор департамента финансовой стабильности регулятора Елизавета Данилова, регулятор считает необходимым такой инструмент, поскольку качество ипотечных кредитов ухудшается.
Изменения в льготной ипотеке привели к конфликту банков с застройщиками
Ужесточение условий льготной ипотеки уже сказывается и, как отмечает РБК, привело к конфликту банков и застройщиков. По данным издания, банки соглашаются выдавать льготную ипотеку только заемщикам «от партнеров», чтобы получать от застройщиков комиссионные. В частности, такие решения приняли «Сбербанк» и ВТБ, а некоторые участники рынка ввели иные ограничения для госпрограмм. Как пояснила изданию аналитик banki.ru Инна Солдатенкова, для банков был изменен порядок получения субсидии от государства, из-за чего при текущем уровне ключевой ставки рентабельность выдачи таких кредитов для них значительно снизилась.
Дело в том, что вышедшие постановления правительства предполагают сокращение размера надбавки для расчета возмещения банкам. При этом ключевая ставка в России резко выросла. Таким образом, разрыв между льготными и рыночными ипотечными ставками возрос, а величина надбавки для компенсации уменьшилась. В результате банки пытаются разделить возникшие расходы с девелоперами. Как полагает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова, комиссия, которую банку формально будет платить застройщик, будет переложена полностью или почти полностью на плечи покупателя, так как будет заложена в стоимость недвижимости.
Что может заменить льготные программы?
Инвестбанкир и профессор ВШЭ Евгений Коган задается вопросом, не случится ли так, что «лавочку» с льготными программами прикроют и ипотека станет «штучным» товаром? «Если говорить о таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, то это уже происходит. Что же касается остальных регионов, то пока все не так страшно. Хотя доступность жилья снижается и в Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре, там по-прежнему можно найти квартиру за 6 миллионов», - подчеркнул эксперт.
Он также отмечает, что правительство думает об альтернативных инструментах после завершения программы льготной ипотеки, в том числе – переходе на лизинг. Речь идет о механизме, который предполагает аренду квартир с последующей покупкой. Среди преимуществ такого варианта Коган выделяет небольшой пакет документов для оформления и тот факт, что не нужно будет искать поручителей или давать залоговое обеспечение. Кроме того, будет фиксированная конечная стоимость недвижимости, возможность досрочного выкупа без штрафов и комиссий. А налог на имущество оплачивает лизинговая компания.
Из недостатков же эксперт отмечает, что недвижимость остается в собственности лизинговой компании до выкупа. Стоимость при покупке в лизинг может быть выше, чем в ипотеку. В случае банкротства лизинговой компании она может расторгнуть договор, и приобретение недвижимости не состоится. Первоначальный взнос при лизинге недвижимости, как правило, выше. Кроме того, жилье запрещено сдавать в субаренду.
«Главное — рыночная доходность от аренды составляет около 5% годовых. Ипотека без господдержки сейчас выдается в среднем под более чем 14%. В этом смысле новый инструмент вряд ли жизнеспособен без субсидий со стороны государства. Имеет ли смысл менять шило на мыло? Не уверен», - делает вывод Коган.
В целом он считает более вероятным то, что льготная ипотека будет в регионах с низким спросом, которую уже поддержали в ЦБ и Госдуме. Кроме того, большое количество заемщиков подпадает под «семейную ипотеку», которая, вероятно, останется. «Армагеддона на рынке недвижимости я не жду. Будет некоторое охлаждение, которое, судя по всему, необходимо», - заключил эксперт.
Что будет с девелоперами?
Аналитики InvestFuture полагают, что адаптация рынка к высоким ставкам по кредитам потребует времени, а закредитованным и локальным девелоперам придется «затянуть пояса». Однако эксперты выделяют «Самолет» и «Эталон», к которым это не относится: у одного огромные объемы кэша, земельного банка и продаж, у другого — рост всех ключевых показателей, большая маржинальность и самый низкий долг в отрасли.
«Им высокие ставки даже на руку – для покупки недвижимости на вторичном рынке ставки в 20% носят заградительный характер, а значит, люди будут больше покупать недвижимость на первичном рынке, где действуют программы льготной ипотеки. Поэтому нет причин, почему 2024 год для девелоперов не сложится. Кто на низком старте? С учетом вводных - скорее, «Эталон». Большой запас по марже, низкий долг, рост объемов бизнеса — все на месте», - оценили в InvestFuture.
Аналитики «БКС Мир Инвестиций» считают, что вероятное сохранение льготной ипотечной программы для регионов с низким спросом позитивно для застройщиков с региональным присутствием, таких как ПИК, «Самолет» и «Эталон», но нейтрально для рынка в целом.
При этом искусственный интеллект настроен в отношении акций российских застройщиков скептически. Умный помощник для инвесторов «Финам AI-скринер» ожидает через год снижения акций «Самолета» на 27,33%, до 2793,9 рубля, «Эталона» - на 7,87%, до 79,32 рубля, ПИК – на 40,01%, до 426,6 рубля, ЛСР – на 20,88%, до 542 рублей. Сервис ежедневно рассчитывает инвестиционные прогнозы по акциям 8000+ компаний из РФ и США, используя более 50 показателей.
Цены и ставки растут
По оценке ВТБ, в 2023 году российские банки выдали ипотеку примерно на 7,8 трлн рублей. Это стало рекордом, на 60% превысив результат 2022 года. Основным драйвером продаж стали льготные программы, доля которых по итогам 2023 года составила 57%. Тем не менее, спрос заемщиков на кредиты стал охлаждаться в конце года на фоне роста ставок и изменения условий по госпрограммам. В 2024 году, по мнению экспертов банка, этот тренд продолжится, и объем выдач жилищных кредитов снизится минимум на треть.
При этом ставки по ипотеке, не попадающей под госпрограммы, растут параллельно увеличению ставки ЦБ, которая выросла с 7,5% в июле 2023 года до 16% в декабре. В частности, «Сбер» с 10 января повысил ставки по базовым ипотечным программам на 1,1 процентного пункта. Теперь минимальная ставка на новостройки и вторичное жилье составит 16,7%. Ставка на покупку загородной недвижимости достигнет 17%, гаража - 17,2%, а коммерческой недвижимости - 18,2%.
Что касается цен на жилье - они выросли по итогам 2023 года на 9,9%, сообщил «Известиям» ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов. По его словам, отмена субсидируемых застройщиками ставок в начале года и недостаточное количество доступных готовых квартир в новостройках привели к новой волне спроса на рынке вторичного жилья и более активному росту цен, а рост ключевой ставки в середине года стал новым катализатором спроса.
По оценкам экспертов, первое место по росту средней стоимости 1 кв. м по итогам 2023 года занял Челябинск, где она увеличилась на 33,3%. На втором месте — Омск с ростом 26,8%, на третьем — Екатеринбург (25,2%). В Санкт-Петербурге за год рост составил 12,8%, в Москве — всего 3,7%.
В чем проблема с льготной ипотекой?
С критикой льготной ипотеки ранее неоднократно выступил Банк России, призывая свернуть ее. В частности, в декабре прошлого года регулятор указывал, что широкое использование льготных программ, которые действуют только в отношении нового жилья, привело к значительному росту цен на первичном рынке и отрыву их от вторичного рынка - разница в ценах в среднем по стране достигла 42%. Если заемщику потребуется продать заложенное жилье, его цена окажется существенно ниже, чем при покупке, и может не покрыть величину долга заемщика.
Центробанк также указывал на ухудшение стандартов на фоне быстрого роста ипотечного кредитования. По данным ЦБ, за два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и составила 47% в 3 квартале 2023 года. Кредиты для приобретения жилья с низким (до 20%) первоначальным взносом достигали 50% от всех ипотечных выдач – эту проблему удалось решить путем повышения минимального первоначального взноса.
«Однако постепенно растет доля ипотечных кредитов, где заемщики могли использовать необеспеченные потребительские кредиты для финансирования первоначального взноса - в октябре она оценочно составила 6,5%. Это создает риски чрезмерной долговой нагрузки граждан и снижения качества портфеля для банков», - указывал ЦБ. В связи регулятор решил с 1 марта 2024 года повысить надбавки к коэффициентам риска по кредитам с высоким показателем долговой нагрузки.
Помимо прочего, ЦБ в текущем году ожидает получить новый инструмент на ипотечном рынке — количественные ограничения на выдачу кредитов, в том числе по первоначальному взносу. Как отмечала в интервью «Известиям» директор департамента финансовой стабильности регулятора Елизавета Данилова, регулятор считает необходимым такой инструмент, поскольку качество ипотечных кредитов ухудшается.
Изменения в льготной ипотеке привели к конфликту банков с застройщиками
Ужесточение условий льготной ипотеки уже сказывается и, как отмечает РБК, привело к конфликту банков и застройщиков. По данным издания, банки соглашаются выдавать льготную ипотеку только заемщикам «от партнеров», чтобы получать от застройщиков комиссионные. В частности, такие решения приняли «Сбербанк» и ВТБ, а некоторые участники рынка ввели иные ограничения для госпрограмм. Как пояснила изданию аналитик banki.ru Инна Солдатенкова, для банков был изменен порядок получения субсидии от государства, из-за чего при текущем уровне ключевой ставки рентабельность выдачи таких кредитов для них значительно снизилась.
Дело в том, что вышедшие постановления правительства предполагают сокращение размера надбавки для расчета возмещения банкам. При этом ключевая ставка в России резко выросла. Таким образом, разрыв между льготными и рыночными ипотечными ставками возрос, а величина надбавки для компенсации уменьшилась. В результате банки пытаются разделить возникшие расходы с девелоперами. Как полагает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова, комиссия, которую банку формально будет платить застройщик, будет переложена полностью или почти полностью на плечи покупателя, так как будет заложена в стоимость недвижимости.
Что может заменить льготные программы?
Инвестбанкир и профессор ВШЭ Евгений Коган задается вопросом, не случится ли так, что «лавочку» с льготными программами прикроют и ипотека станет «штучным» товаром? «Если говорить о таких мегаполисах, как Москва и Санкт-Петербург, то это уже происходит. Что же касается остальных регионов, то пока все не так страшно. Хотя доступность жилья снижается и в Челябинске, Нижнем Новгороде, Омске, Краснодаре, там по-прежнему можно найти квартиру за 6 миллионов», - подчеркнул эксперт.
Он также отмечает, что правительство думает об альтернативных инструментах после завершения программы льготной ипотеки, в том числе – переходе на лизинг. Речь идет о механизме, который предполагает аренду квартир с последующей покупкой. Среди преимуществ такого варианта Коган выделяет небольшой пакет документов для оформления и тот факт, что не нужно будет искать поручителей или давать залоговое обеспечение. Кроме того, будет фиксированная конечная стоимость недвижимости, возможность досрочного выкупа без штрафов и комиссий. А налог на имущество оплачивает лизинговая компания.
Из недостатков же эксперт отмечает, что недвижимость остается в собственности лизинговой компании до выкупа. Стоимость при покупке в лизинг может быть выше, чем в ипотеку. В случае банкротства лизинговой компании она может расторгнуть договор, и приобретение недвижимости не состоится. Первоначальный взнос при лизинге недвижимости, как правило, выше. Кроме того, жилье запрещено сдавать в субаренду.
«Главное — рыночная доходность от аренды составляет около 5% годовых. Ипотека без господдержки сейчас выдается в среднем под более чем 14%. В этом смысле новый инструмент вряд ли жизнеспособен без субсидий со стороны государства. Имеет ли смысл менять шило на мыло? Не уверен», - делает вывод Коган.
В целом он считает более вероятным то, что льготная ипотека будет в регионах с низким спросом, которую уже поддержали в ЦБ и Госдуме. Кроме того, большое количество заемщиков подпадает под «семейную ипотеку», которая, вероятно, останется. «Армагеддона на рынке недвижимости я не жду. Будет некоторое охлаждение, которое, судя по всему, необходимо», - заключил эксперт.
Что будет с девелоперами?
Аналитики InvestFuture полагают, что адаптация рынка к высоким ставкам по кредитам потребует времени, а закредитованным и локальным девелоперам придется «затянуть пояса». Однако эксперты выделяют «Самолет» и «Эталон», к которым это не относится: у одного огромные объемы кэша, земельного банка и продаж, у другого — рост всех ключевых показателей, большая маржинальность и самый низкий долг в отрасли.
«Им высокие ставки даже на руку – для покупки недвижимости на вторичном рынке ставки в 20% носят заградительный характер, а значит, люди будут больше покупать недвижимость на первичном рынке, где действуют программы льготной ипотеки. Поэтому нет причин, почему 2024 год для девелоперов не сложится. Кто на низком старте? С учетом вводных - скорее, «Эталон». Большой запас по марже, низкий долг, рост объемов бизнеса — все на месте», - оценили в InvestFuture.
Аналитики «БКС Мир Инвестиций» считают, что вероятное сохранение льготной ипотечной программы для регионов с низким спросом позитивно для застройщиков с региональным присутствием, таких как ПИК, «Самолет» и «Эталон», но нейтрально для рынка в целом.
При этом искусственный интеллект настроен в отношении акций российских застройщиков скептически. Умный помощник для инвесторов «Финам AI-скринер» ожидает через год снижения акций «Самолета» на 27,33%, до 2793,9 рубля, «Эталона» - на 7,87%, до 79,32 рубля, ПИК – на 40,01%, до 426,6 рубля, ЛСР – на 20,88%, до 542 рублей. Сервис ежедневно рассчитывает инвестиционные прогнозы по акциям 8000+ компаний из РФ и США, используя более 50 показателей.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба