25 февраля 2025 T-Investments | Дом.рф
ДОМ.РФ: бизнес-направления
ДОМ.РФ — одна из крупнейших компаний финансового сектора России, которая предоставляет продукты и услуги в жилищной сфере государству, корпоративным и розничным клиентам и осуществляет деятельность в целях содействия государственной жилищной политике России.
Вопреки расхожему мнению, ДОМ.РФ — это не только банк, выполняющий задачи социального развития. За последние годы компания трансформировалась в группу, которая объединяет несколько бизнес-направлений, куда в том числе входит банковский бизнес.
Ключевые цели деятельности группы:
развитие рынка ипотечных ценных бумаг;
развитие механизма облигаций для финансирования жилищной инфраструктуры;
градостроительная подготовка и предоставление в оборот земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для жилищного строительства;
финансирование жилищного строительства и развитие уполномоченного банка в этой сфере;
развитие рынка арендного жилья.
Благодаря активным изменениям и развитию небансковских направлений бизнес группы стал более диверсифицирован: доля банка в прибыли группы постепенно снижается в пользу комиссионных продуктов.
ДОМ.РФ: влияние государства на деятельность группы
Единственный акционер ДОМ.РФ — Российская Федерация, что наделяет эмитента квазисуверенным статусом.
Деятельность компании определяется 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ). Он разработан, чтобы способствовать развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере.
Данный ФЗ:
определяет цели деятельности, задачи, функции единого института развития в жилищной сфере и уполномоченного банка в сфере жилищного строительства;
устанавливает особенности управления организациями единого института развития в жилищной сфере.
Именно таким институтом назначена группа ДОМ.РФ. В рамках ФЗ группа выступает агентом по обороту земельных участков, находящихся в федеральной собственности для целей жилищного строительства, — это делает ее естественной монополией в данной сфере. Преимущество такого положения было особенно заметно в 2020–2021 годах. Тогда доходы группы существенно возросли на фоне запуска программы льготной ипотеки: спрос на недвижимость значительно повысился, из-за чего девелоперы были внужены резко наращивать земельный банк.
Затем, в 2022–2024 годах, активность на рынке недвижимости начала постепенно снижаться. Сначала из-за геополитических потрясений, затем — на фоне ужесточения денежно-кредитной политики Банка России и отмены программы безадресной льготной ипотеки. Однако по мере смягчения монетарной политики ЦБ у застройщиков вновь будет расти потребность в земельном банке, что приведет к росту прямых комиссионных доходов группы.
ДОМ.РФ: секьюритизация как еще один драйвер роста доходов в будущем
Секьюритизация — это процедура создания на базе, как правило, длительных долговых обязательств (кредитов, ипотеки) финансовых инструментов, которые будут обеспечены денежными потоками, поступающими по данным долговым обязательствам. Проще говоря, это формат конвертации активов банка, генерирующих стабильные денежные потоки, в финансовые инструменты, которые в том числе могут быть доступны для публичного обращения. Лидером рынка по объему сделок с секьюритизацией выступает герой нашего обзора, ДОМ.РФ.
Самый распространенный формат секьюритизации — ипотечные облигации, которые обеспечены пулом ипотек.
Почему секьюритизация будет востребована в ближайшие годы? Сейчас объясним.
За прошедший год активы российских банков (в том числе кредиты) показали стремительный рост, из-за чего банкам приходится наращивать резервы под кредитные потери. На этом фоне показатель достаточности капитала банковского сектора существенно снизился.
Чтобы исправить ситуацию, банки могут нарастить капитал, либо снизить объем активов, требующих резервирования, — именно эту функцию выполняет секьюритизация.
Рынок ипотеки: динамика и перспективы
С 2020 года действовала масштабная безадресная программа льготной ипотеки, которую частично финансировало государство. Это привело к взрывному спросу на недвижимость.
В связи с масштабной господдержкой рынок недвижимости не был столь чувствителен к процентным ставкам в экономике и впоследствии достиг сильного перегрева, о чем не раз заявлял Банк России. В итоге в июле 2024-го безадресную льготную программу отменили. Это вкупе с высокими процентными ставками привело к мощному падению объемов выдач ипотек. Отметим, что адресные льготные программы действуют до сих пор, но они не способны поддерживать спрос на столь же высоком уровне.
Дальнейшая динамика рынка ипотеки и недвижимости будет определяться темпами смягчения денежно-кредитной политики и запуском новых стимулирующих госпрограмм. По нашим оценкам, ключевая ставка уже достигла пика и к концу первой половины 2025-го Банк России может перейти к ее снижению. Это должно способствовать постепенному восстановлению спроса на ипотечные кредиты.
Финансовые результаты ДОМ.РФ
За последние годы финансовые показатели группы существенно возросли в том числе благодаря программе льготной ипотеки. Именно ДОМ.РФ выступал связующим звеном между государственным бюджетом и конкретным банком.
За 2019–2024 годы активы группы увеличились в пять раз, тогда как средний рост активов по банковской индустрии за аналогичный период составил 2,2 раза.
Чистые процентные доходы группы тоже показывали впечатляющие темпы роста. Даже несмотря на замедление в третьем и четвертом кварталах 2024-го, темпы роста все еще высоки — на уровне 20% г/г. Это мощный результат с учетом высокой базы 2023-го.
Ипотека для банков не такая маржинальная, как потребительские кредиты и кредиты юрлицам. Однако она позволяет выстраивать с клиентами долгосрочные отношения. Как следствие, чистая процентная маржа группы (без учета секьюритизированных активов) находится на средних для индустрии уровнях и ведет себя довольно стабильно в последние годы.
Рост прибыли группы тоже впечатляют — выше 20% в течение четырех лет из последних пяти. Исключением стал 2022 год, когда прибыль снизилась. Тогда под влиянием макроэкономических потрясений компании пришлось наращивать резервы и повышать административные расходы. При этом девелоперы в моменте перестали наращивать земельный банк под будущие проекты из-за высокой степени неопределенности, что сказалось на комиссионных доходах группы.
Показатель рентабельности капитала (ROE) группа смогла нарастить в 2020 году за счет все того же ипотечного бума. Затем, в 2022 году, показатель скорректировался из-за сложной макроэкономической ситуации. С тех пор ROE постепенно восстанавливается и в целом находится на хорошему уровне для бизнеса, в основе которого ипотека и задачи социального развития.
Говоря о кредитоспособности группы, важно обратить внимание на стоимость риска (отчисления в резервы по отношению к кредитному портфелю). Благодаря специфике деятельности группы данный показатель стабильно на крайне низком уровне — около 0,5%. Для сравнения: средний показатель по индустрии сейчас составляет 0,8% и за последние годы превышал 1% (1,4% в 2020 году и 1,6% в 2022-м). У ДОМ.РФ он не достигал даже 0,7%.
Добавим, что ипотека, в отличие от потребительских кредитов и кредитов юрлицам, исторически имеет более низкий уровень просроченности. Так, за последние годы группе удалось снизить показатель просроченных кредитов на 90 дней и более (NPL 90+) до 0,6%.
Заметен тренд и на снижение отношения затрат к операционной прибыли. Это указывает на успешную работу менеджмента и усиливает кредитоспособность группы.
Норматив достаточности капитала Н1.0 группы отличается от показателя банка ДОМ.РФ. При этом минимальный размер Н1.0 установлен в соответствии вышеуказанным ФЗ и составляет 11,5%. Текущий показатель группы, несмотря на снижение, уверенно превышает установленный минимум и составляет 13,3%.
Как мы уже говорили ранее, снижение достаточности капитала в прошлом году в целом характерно для всего финансового сектора на фоне быстрорастущих активов. Мы ждем, что уже в этом году банки будут постепенно наращивать нормативов достаточности капитала в том числе за счет частичной аллокации прибыли в капитал и замедления роста активов на фоне все еще жесткой денежно-кредитной политики.
Группа имеет максимальные кредитный рейтинг AAA по национальной шкале от Эксперт РА и АКРА, при этом оба агентства дают «стабильный» прогноз.
Ключевые финансовые показатели ДОМ.РФ
Облигации ДОМ.РФ
Квазисуверенный статус эмитента и сильные метрики кредитного качества находят отражение в стоимости облигаций и, как следствие, в их доходности. На наш взгляд, выпуски ДОМ.РФ подойдут консервативным инвесторам, которые стремятся минимизировать риски и получить чуть более высокую доходность, чем предлагают депозиты. Помимо этого, некоторые выпуски имеют более высокую дюрацию, недоступную депозитам.
Вложения в облигации, как и в другие ценные бумаги, не подлежат страхованию в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».
Несмотря на высокое кредитное качество эмитента, почти все его облигации имеют крайне низкую ликвидность, а по некоторым торги вовсе отсутствуют на протяжении многих дней. Отчасти это объясняется тем, что институциональные инвесторы удерживают на балансе долговые бумаги эмитента — это и приводит к низкой ликвидности на вторичном рынке.
Среди облигаций эмитента в обращении все же есть выпуски, ликвидность которых позволяет добавить их в портфель на небольшие суммы:
ДОМ 1P-4R c put-офертой в июне текущего года;
ДОМ 1P-16R с погашением в июне текущего года.
Флоатеры эмитента не обладают достаточной ликвидностью, поэтому мы не можем рекомендовать их к покупке.
Ну и что?
ДОМ.РФ существенно трансформировалась за последние годы, благодаря чему смогла диверсифицировать источники дохода.
При этом сохраняется большой потенциал роста доходов за счет развития рынка секьюритизации в России.
Менеджменту группы удается эффективно управлять издержками, что отражается в снижении расходов к доходам.
Стоимость риска у группы существенно ниже среднего по индустрии и стабильно держится на низком уровне.
Норматив достаточности Н1.0, несмотря на снижение в прошлом году, сохраняется выше установленного минимума.
Группа обладает квазисуверенным статусом и самыми высокими оценками кредитного качества от рейтинговых агентств.
Среди выпусков облигаций группы мы рекомендуем обратить внимание на ДОМ 1P-4R и ДОМ 1P-16R, которые обладают достаточным уровнем ликвидности. Они подойдут консервативным инвесторам, которые хотят минимизировать риски и получить чуть более высокую доходность, чем предлагают депозиты.
ДОМ.РФ — одна из крупнейших компаний финансового сектора России, которая предоставляет продукты и услуги в жилищной сфере государству, корпоративным и розничным клиентам и осуществляет деятельность в целях содействия государственной жилищной политике России.
Вопреки расхожему мнению, ДОМ.РФ — это не только банк, выполняющий задачи социального развития. За последние годы компания трансформировалась в группу, которая объединяет несколько бизнес-направлений, куда в том числе входит банковский бизнес.
Ключевые цели деятельности группы:
развитие рынка ипотечных ценных бумаг;
развитие механизма облигаций для финансирования жилищной инфраструктуры;
градостроительная подготовка и предоставление в оборот земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для жилищного строительства;
финансирование жилищного строительства и развитие уполномоченного банка в этой сфере;
развитие рынка арендного жилья.
Благодаря активным изменениям и развитию небансковских направлений бизнес группы стал более диверсифицирован: доля банка в прибыли группы постепенно снижается в пользу комиссионных продуктов.
ДОМ.РФ: влияние государства на деятельность группы
Единственный акционер ДОМ.РФ — Российская Федерация, что наделяет эмитента квазисуверенным статусом.
Деятельность компании определяется 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ). Он разработан, чтобы способствовать развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере.
Данный ФЗ:
определяет цели деятельности, задачи, функции единого института развития в жилищной сфере и уполномоченного банка в сфере жилищного строительства;
устанавливает особенности управления организациями единого института развития в жилищной сфере.
Именно таким институтом назначена группа ДОМ.РФ. В рамках ФЗ группа выступает агентом по обороту земельных участков, находящихся в федеральной собственности для целей жилищного строительства, — это делает ее естественной монополией в данной сфере. Преимущество такого положения было особенно заметно в 2020–2021 годах. Тогда доходы группы существенно возросли на фоне запуска программы льготной ипотеки: спрос на недвижимость значительно повысился, из-за чего девелоперы были внужены резко наращивать земельный банк.
Затем, в 2022–2024 годах, активность на рынке недвижимости начала постепенно снижаться. Сначала из-за геополитических потрясений, затем — на фоне ужесточения денежно-кредитной политики Банка России и отмены программы безадресной льготной ипотеки. Однако по мере смягчения монетарной политики ЦБ у застройщиков вновь будет расти потребность в земельном банке, что приведет к росту прямых комиссионных доходов группы.
ДОМ.РФ: секьюритизация как еще один драйвер роста доходов в будущем
Секьюритизация — это процедура создания на базе, как правило, длительных долговых обязательств (кредитов, ипотеки) финансовых инструментов, которые будут обеспечены денежными потоками, поступающими по данным долговым обязательствам. Проще говоря, это формат конвертации активов банка, генерирующих стабильные денежные потоки, в финансовые инструменты, которые в том числе могут быть доступны для публичного обращения. Лидером рынка по объему сделок с секьюритизацией выступает герой нашего обзора, ДОМ.РФ.
Самый распространенный формат секьюритизации — ипотечные облигации, которые обеспечены пулом ипотек.
Почему секьюритизация будет востребована в ближайшие годы? Сейчас объясним.
За прошедший год активы российских банков (в том числе кредиты) показали стремительный рост, из-за чего банкам приходится наращивать резервы под кредитные потери. На этом фоне показатель достаточности капитала банковского сектора существенно снизился.
Чтобы исправить ситуацию, банки могут нарастить капитал, либо снизить объем активов, требующих резервирования, — именно эту функцию выполняет секьюритизация.
По данным ДОМ.РФ, на рынке секьюритизировано всего около 8% выданных ипотек. То есть потенциал для развития данного направления огромный на фоне потребности банков поддерживать норматив достаточности капитала.
Рынок ипотеки: динамика и перспективы
С 2020 года действовала масштабная безадресная программа льготной ипотеки, которую частично финансировало государство. Это привело к взрывному спросу на недвижимость.
В связи с масштабной господдержкой рынок недвижимости не был столь чувствителен к процентным ставкам в экономике и впоследствии достиг сильного перегрева, о чем не раз заявлял Банк России. В итоге в июле 2024-го безадресную льготную программу отменили. Это вкупе с высокими процентными ставками привело к мощному падению объемов выдач ипотек. Отметим, что адресные льготные программы действуют до сих пор, но они не способны поддерживать спрос на столь же высоком уровне.
Дальнейшая динамика рынка ипотеки и недвижимости будет определяться темпами смягчения денежно-кредитной политики и запуском новых стимулирующих госпрограмм. По нашим оценкам, ключевая ставка уже достигла пика и к концу первой половины 2025-го Банк России может перейти к ее снижению. Это должно способствовать постепенному восстановлению спроса на ипотечные кредиты.
Финансовые результаты ДОМ.РФ
За последние годы финансовые показатели группы существенно возросли в том числе благодаря программе льготной ипотеки. Именно ДОМ.РФ выступал связующим звеном между государственным бюджетом и конкретным банком.
За 2019–2024 годы активы группы увеличились в пять раз, тогда как средний рост активов по банковской индустрии за аналогичный период составил 2,2 раза.
Чистые процентные доходы группы тоже показывали впечатляющие темпы роста. Даже несмотря на замедление в третьем и четвертом кварталах 2024-го, темпы роста все еще высоки — на уровне 20% г/г. Это мощный результат с учетом высокой базы 2023-го.
Ипотека для банков не такая маржинальная, как потребительские кредиты и кредиты юрлицам. Однако она позволяет выстраивать с клиентами долгосрочные отношения. Как следствие, чистая процентная маржа группы (без учета секьюритизированных активов) находится на средних для индустрии уровнях и ведет себя довольно стабильно в последние годы.
Рост прибыли группы тоже впечатляют — выше 20% в течение четырех лет из последних пяти. Исключением стал 2022 год, когда прибыль снизилась. Тогда под влиянием макроэкономических потрясений компании пришлось наращивать резервы и повышать административные расходы. При этом девелоперы в моменте перестали наращивать земельный банк под будущие проекты из-за высокой степени неопределенности, что сказалось на комиссионных доходах группы.
Показатель рентабельности капитала (ROE) группа смогла нарастить в 2020 году за счет все того же ипотечного бума. Затем, в 2022 году, показатель скорректировался из-за сложной макроэкономической ситуации. С тех пор ROE постепенно восстанавливается и в целом находится на хорошему уровне для бизнеса, в основе которого ипотека и задачи социального развития.
Говоря о кредитоспособности группы, важно обратить внимание на стоимость риска (отчисления в резервы по отношению к кредитному портфелю). Благодаря специфике деятельности группы данный показатель стабильно на крайне низком уровне — около 0,5%. Для сравнения: средний показатель по индустрии сейчас составляет 0,8% и за последние годы превышал 1% (1,4% в 2020 году и 1,6% в 2022-м). У ДОМ.РФ он не достигал даже 0,7%.
Добавим, что ипотека, в отличие от потребительских кредитов и кредитов юрлицам, исторически имеет более низкий уровень просроченности. Так, за последние годы группе удалось снизить показатель просроченных кредитов на 90 дней и более (NPL 90+) до 0,6%.
Заметен тренд и на снижение отношения затрат к операционной прибыли. Это указывает на успешную работу менеджмента и усиливает кредитоспособность группы.
Норматив достаточности капитала Н1.0 группы отличается от показателя банка ДОМ.РФ. При этом минимальный размер Н1.0 установлен в соответствии вышеуказанным ФЗ и составляет 11,5%. Текущий показатель группы, несмотря на снижение, уверенно превышает установленный минимум и составляет 13,3%.
Как мы уже говорили ранее, снижение достаточности капитала в прошлом году в целом характерно для всего финансового сектора на фоне быстрорастущих активов. Мы ждем, что уже в этом году банки будут постепенно наращивать нормативов достаточности капитала в том числе за счет частичной аллокации прибыли в капитал и замедления роста активов на фоне все еще жесткой денежно-кредитной политики.
Группа имеет максимальные кредитный рейтинг AAA по национальной шкале от Эксперт РА и АКРА, при этом оба агентства дают «стабильный» прогноз.
Ключевые финансовые показатели ДОМ.РФ
Облигации ДОМ.РФ
Квазисуверенный статус эмитента и сильные метрики кредитного качества находят отражение в стоимости облигаций и, как следствие, в их доходности. На наш взгляд, выпуски ДОМ.РФ подойдут консервативным инвесторам, которые стремятся минимизировать риски и получить чуть более высокую доходность, чем предлагают депозиты. Помимо этого, некоторые выпуски имеют более высокую дюрацию, недоступную депозитам.
Вложения в облигации, как и в другие ценные бумаги, не подлежат страхованию в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 г. № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».
Несмотря на высокое кредитное качество эмитента, почти все его облигации имеют крайне низкую ликвидность, а по некоторым торги вовсе отсутствуют на протяжении многих дней. Отчасти это объясняется тем, что институциональные инвесторы удерживают на балансе долговые бумаги эмитента — это и приводит к низкой ликвидности на вторичном рынке.
Среди облигаций эмитента в обращении все же есть выпуски, ликвидность которых позволяет добавить их в портфель на небольшие суммы:
ДОМ 1P-4R c put-офертой в июне текущего года;
ДОМ 1P-16R с погашением в июне текущего года.
Флоатеры эмитента не обладают достаточной ликвидностью, поэтому мы не можем рекомендовать их к покупке.
Ну и что?
ДОМ.РФ существенно трансформировалась за последние годы, благодаря чему смогла диверсифицировать источники дохода.
При этом сохраняется большой потенциал роста доходов за счет развития рынка секьюритизации в России.
Менеджменту группы удается эффективно управлять издержками, что отражается в снижении расходов к доходам.
Стоимость риска у группы существенно ниже среднего по индустрии и стабильно держится на низком уровне.
Норматив достаточности Н1.0, несмотря на снижение в прошлом году, сохраняется выше установленного минимума.
Группа обладает квазисуверенным статусом и самыми высокими оценками кредитного качества от рейтинговых агентств.
Среди выпусков облигаций группы мы рекомендуем обратить внимание на ДОМ 1P-4R и ДОМ 1P-16R, которые обладают достаточным уровнем ликвидности. Они подойдут консервативным инвесторам, которые хотят минимизировать риски и получить чуть более высокую доходность, чем предлагают депозиты.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба