7 марта 2018 banki.ru Абрамович Евгения
Словом, со всех сторон наблюдается вроде бы положительная динамика. Но вот жилья почему-то в 2017 году сдано на 2% меньше, чем в прошлом, хотя такие территории, как Новая Москва, активно застраиваются.
Наибольшие надежды чиновники, конечно, связывают с заменой долевого строительства на проектное финансирование, что вроде бы должно помочь более оптимально распределить финансовые ресурсы и сделать застройщиков более привлекательными заемщиками для банков. По правде говоря, это действительно важная задача: по информации ЦБ, плохие кредиты в строительном секторе составляют приблизительно четверть всех безнадежных ссуд в целом по банковской системе. Доля просроченных кредитов в 2017 году выросла с 17% до 22%. Однако банки по-прежнему воспринимают рынок девелопмента как высокорискованный. Хотя бы потому, что предложение на рынке сильно превышает спрос. Эффект низкой базы и отложенного спроса уже исчерпан, а рынок все еще переполнен.
Ставки по ипотеке впервые в истории упали ниже 10% (средняя минимальная ставка — порядка 9,5%), что, конечно, хорошо и внушает оптимизм. Однако, если почитать условия предоставления кредита по таким ставкам, получится, что заемщиков, которые бы им соответствовали, — 10%, если не меньше. По факту средняя ставка для молодой семьи из двух человек, в которой оба работают и получают зарплату выше средней по Москве (официально — 56 тыс. рублей, данные Росстата), с учетом первоначального взноса в 30% — 11,5%, то есть приблизительно такая же, как и в 2015-м и 2016-м.
Сбербанк, ожидающий в 2018 году резкого роста интереса к ипотеке, объявил о готовности снизить ставку на 2%, рассчитывая получить прибыль не с маржи, а с объема. В Банке России и вовсе не исключили снижения минимальных ставок по ипотеке до 6%, благо инфляционные ожидания, коль скоро удастся сохранить таргет в 4%, это позволяют. Выглядит оптимистично. Однако каковы реальные перспективы такого спасения строительной отрасли?
Ставка в 7,5% — все равно много, учитывая, что совокупная задолженность россиян перед банками к концу прошлого года составила 12 трлн рублей, причем 5 трлн из них приходится на ипотеку. Напомню, весь бюджет РФ в 2018 году составляет 15 трлн 258 млрд рублей. Реальные доходы населения продолжают снижаться четвертый год, и механизмов, которые могли бы обеспечить взрывной рост благосостояния, пока нет.
В середине нулевых не было столь сложной политической конъюнктуры, мировые цены на нефть держались на уровне выше 100 долларов за баррель, рубль улучшал свои позиции по отношению к мировым валютам с каждым годом и поэтому интересовал западных инвесторов, а поток западных инвестиций в среднем превосходил отток капитала в два раза. Ничего подобного мы сейчас не наблюдаем: экономика переохлаждена, но при этом растет закредитованность населения. Ситуация парадоксальная, однако строительному сегменту, который некогда был одним из драйверов роста российской экономики, она скорее вредит, чем помогает.
Давайте пофантазируем: средние ставки по ипотеке действительно снизятся до 6%, а ЦБ удастся обойти собственные регулятивные препоны, чтобы обеспечить доступ населения к этому продукту и тем самым повысить маржу банков. Долевое строительство уйдет в прошлое, а электронные закладные станут реальным гарантом того, что на этапе возведения второго-третьего-четвертого этажей здание не снесут как ненадлежащим образом оформленное. Нашумевший проект московской реновации наконец ударит по рынку недвижимости и позволит снизить цены до минимума — скажем, до 60 тыс. рублей за квадратный метр в среднем. Изменится ли рынок?
Вряд ли. Во-первых, снижение цен сильно ударит по застройщикам, уже закредитованным донельзя. И никакими возросшими объемами продаж они дела свои не поправят. Во-вторых, порядка 30% жилья на продажу в России — это недавно введенное в эксплуатацию жилье, приобретенное в инвестиционных целях. А общее снижение стоимости жилья станет очередным сигналом для жилищных спекулянтов, так что долго цены у минимума держаться не будут. В-третьих, учитывая консервативный подход банков к выдаче ипотечных кредитов и стремление нарастить маржу (а при вышеуказанных условиях ипотека станет главным источником дохода), реальный процент получивших такую ставку будет в районе тех же самых 10%. Остальным придется довольствоваться ставками в 10% и выше.
Даже если это не так, процент невозврата по ипотеке достаточно быстро вырастет, что станет проблемой уже для банков, и они в скором времени будут вынуждены снова повысить процент по ипотечному кредитованию. Больше всего, конечно, пострадают застройщики.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба