25 февраля 2009 Архив
Правительство США должно уйти с дороги и позволить рынку жилья рухнуть. Рынок огромен, ситуация зашла слишком далеко, а финансы граждан в данный момент слишком ограничены.
Меры президента Барака Обамы, объявленные недавно, являются частью 275-миллиардного плана, направленного на попытку стабилизации рынка жилья и предотвращения случаев невыплат по ипотеке. Он призван воодушевить кредиторов и их агентов на снижение выплат для нуждающихся домовладельцев до более приемлемого уровня.
Сложность ситуации заключается в том, что на жилищном рынке США присутствует огромная группа заемщиков, которые могут обанкротиться из-за того, что их кредиты слишком велики и дороги. А может и из-за того, что их финансовые запасы иссякли.
Дайте им более дешевый кредит - и цепочка невыплат будет разорвана. На рынок недвижимости опять начнет поступать жилье, что приведет к падению цен и даст другим ипотечным заемщикам возможность избавиться от своих долгов. Вероятно, кому-то удалось избежать подобных проблем, однако их число с головой перекрывается теми, кто вновь стоит на грани банкротства (или даже хуже) - теми, кто продолжает выплачивать по активам, реальная стоимость которых значительно находится в районе нуля.
"В данный момент на рынке существуют около 3 млн. домов, значительная часть из которых будет переведена в арендуемое жилье. Мы построили слишком много домов. Во всем мире не найдется столько людей, которые могли бы себе позволить приобрести подобное жилье класса хай-энд, - утверждает Пол Миллер, банковский аналитик FBR Research. - Правительству лучше просто уйти с дороги".
В то время, как цифры говорят о том, что восстановление в правах собственности и последующая продажа будет стоить кредитору 50% стоимости кредита, эти цифры, скорее всего, скрывают тот факт, что успешное рефинансирование ипотечного кредита является очень трудоемким и длительным процессом.
По данным финансистов-контролеров, более 53% от рефинансированных за первый квартал 2008-го года кредитов в течение 6 месяцев вновь перешли в разряд невыплат. Около 36% - и того быстрее, за 3 месяца. И это было тогда, когда состояние американской экономики было не в пример лучше сегодняшнего, особенно это касается занятости. Конечно, остается вероятность того, что возможность рефинансирования данных кредитов была дана не тем людям, были установлены не те условия, а во всем остальном новый план сделал все верно. Однако "меня терзают смутные сомнения"...
Ассоциация ипотечных банкиров в 2008 году составила график, который продемонстрировал, что 70% случаев невыплат произошло с собственностью, не занятой владельцами. А среди оставшихся 30%, не попавших под упомянутую категорию, будет не так много завтрашних банкротов.
План по спасению рынка жилья является частью плана по поддержке банков, чьи счета продолжат истощаться из-за падения цен на недвижимость и невыплат, что в свою очередь приведет к краху финансовых учреждений. Суровая реальность заключается в том. что для множества американцев, которым не удалось взять ипотечные кредиты, будет более выгодным арендовать жилье. Баланс американского потребителя существенно сократился. Имущество среднестатистического американца на 30% состоит из жилья. А теперь, по данным Zelman & Associates, 28% заемщиков должны выплатить сумму, которая значительно превышает стоимость их дома. В итоге стоимость совокупного имущества гражданина должна упасть на 45-50% из-за предстоящих выплат, что оказывает неблагоприятное воздействие на уровень потребительских расходов. Все более приемлемым становится вариант, предлагающий американцам (достаточно состоятельной нации) полностью отказаться от собственности в виде жилья. Множество граждан США надели на себя кредитный хомут для приобретения актива, который уже не выглядит как достойное вложение капитала.
"Они пытаются удержать нас в домах, оставаться в которых мы не желаем. Ведь можно выйти на улицу и снять дом за полцены", - считает Айви Зельман, аналитик рынка недвижимости.
Цены на недвижимость США взлетели слишком высоко. Давайте примем этот факт, позволим ценам (и банкам) рухнуть, и начнем закладывать новый, устойчивый фундамент рынка.
Reuters
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу
Меры президента Барака Обамы, объявленные недавно, являются частью 275-миллиардного плана, направленного на попытку стабилизации рынка жилья и предотвращения случаев невыплат по ипотеке. Он призван воодушевить кредиторов и их агентов на снижение выплат для нуждающихся домовладельцев до более приемлемого уровня.
Сложность ситуации заключается в том, что на жилищном рынке США присутствует огромная группа заемщиков, которые могут обанкротиться из-за того, что их кредиты слишком велики и дороги. А может и из-за того, что их финансовые запасы иссякли.
Дайте им более дешевый кредит - и цепочка невыплат будет разорвана. На рынок недвижимости опять начнет поступать жилье, что приведет к падению цен и даст другим ипотечным заемщикам возможность избавиться от своих долгов. Вероятно, кому-то удалось избежать подобных проблем, однако их число с головой перекрывается теми, кто вновь стоит на грани банкротства (или даже хуже) - теми, кто продолжает выплачивать по активам, реальная стоимость которых значительно находится в районе нуля.
"В данный момент на рынке существуют около 3 млн. домов, значительная часть из которых будет переведена в арендуемое жилье. Мы построили слишком много домов. Во всем мире не найдется столько людей, которые могли бы себе позволить приобрести подобное жилье класса хай-энд, - утверждает Пол Миллер, банковский аналитик FBR Research. - Правительству лучше просто уйти с дороги".
В то время, как цифры говорят о том, что восстановление в правах собственности и последующая продажа будет стоить кредитору 50% стоимости кредита, эти цифры, скорее всего, скрывают тот факт, что успешное рефинансирование ипотечного кредита является очень трудоемким и длительным процессом.
По данным финансистов-контролеров, более 53% от рефинансированных за первый квартал 2008-го года кредитов в течение 6 месяцев вновь перешли в разряд невыплат. Около 36% - и того быстрее, за 3 месяца. И это было тогда, когда состояние американской экономики было не в пример лучше сегодняшнего, особенно это касается занятости. Конечно, остается вероятность того, что возможность рефинансирования данных кредитов была дана не тем людям, были установлены не те условия, а во всем остальном новый план сделал все верно. Однако "меня терзают смутные сомнения"...
Ассоциация ипотечных банкиров в 2008 году составила график, который продемонстрировал, что 70% случаев невыплат произошло с собственностью, не занятой владельцами. А среди оставшихся 30%, не попавших под упомянутую категорию, будет не так много завтрашних банкротов.
План по спасению рынка жилья является частью плана по поддержке банков, чьи счета продолжат истощаться из-за падения цен на недвижимость и невыплат, что в свою очередь приведет к краху финансовых учреждений. Суровая реальность заключается в том. что для множества американцев, которым не удалось взять ипотечные кредиты, будет более выгодным арендовать жилье. Баланс американского потребителя существенно сократился. Имущество среднестатистического американца на 30% состоит из жилья. А теперь, по данным Zelman & Associates, 28% заемщиков должны выплатить сумму, которая значительно превышает стоимость их дома. В итоге стоимость совокупного имущества гражданина должна упасть на 45-50% из-за предстоящих выплат, что оказывает неблагоприятное воздействие на уровень потребительских расходов. Все более приемлемым становится вариант, предлагающий американцам (достаточно состоятельной нации) полностью отказаться от собственности в виде жилья. Множество граждан США надели на себя кредитный хомут для приобретения актива, который уже не выглядит как достойное вложение капитала.
"Они пытаются удержать нас в домах, оставаться в которых мы не желаем. Ведь можно выйти на улицу и снять дом за полцены", - считает Айви Зельман, аналитик рынка недвижимости.
Цены на недвижимость США взлетели слишком высоко. Давайте примем этот факт, позволим ценам (и банкам) рухнуть, и начнем закладывать новый, устойчивый фундамент рынка.
Reuters
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу