Одним из ключевых индикаторов результативности управления недвижимостью является показатель средств от операционной деятельности (FFO) — Funds From Operations. Этот показатель отображает сумму денежных потоков, генерируемых деятельностью компании в сфере недвижимости. В основном он используется для оценки эффективности фондов, специализирующихся на управлении недвижимостью — Real Estate Investment Trust (REIT).
Как рассчитывается FFO
Данный показать введён в действие Национальной ассоциацией инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT) и формулируется как чистая прибыль плюс износ и амортизация находящейся в управлении недвижимости за исключением прибыли от продаж.
Формула для расчёта показателя:
FFO = ЧП + Износ + Амортизация — ПР, где:
ЧП — чистая прибыль за период;
Износ и амортизация — обесценение материальных и нематериальных активов, находящихся в собственности компании;
ПР — прибыль от продажи собственности.
Пример. Анализируемый REIT имеет следующие показатели:
ЧП = 100 млн долл.;
сумма амортизации и износа = 30 млн долл.;
сумма средств, полученных от реализации недвижимости = 50 млн долл.
Тогда FFO составит: 100 + 30 — 50 = 80 млн долл.
Все показатели, требующиеся для расчёта FFO, в обязательном порядке содержатся в финансовой отчётности REIT, также в ней публикуется и сам показатель.
Рис. 1. Показатель FFO в отчётности. Источник: годовой отчёт калифорнийского REIT Prologis (PLD) за 2019 год
Дополнительно компании рассчитывают FFO на акцию и другие показатели, связанные с FFO, самым популярным из которых является AFFO — скорректированные операционные средства. Обычно для его расчёта из FFO вычитают периодические затраты, используемые для поддержания качества недвижимости и прибавляют рост арендной платы. Но общеупотребительной формулы AFFO нет, и у разных REIT его значение может отличаться в зависимости от их методик бухгалтерской отчётности.
Применение FFO
Смысл расчёта FFO — выделить денежные средства, которые связаны именно с управлением недвижимостью. Помимо этого, он помогает отобразить рост стоимости многих объектов недвижимости со временем, а не её уменьшение из-за списания амортизации.
Показатель FFO на акцию (P/FFO) для REIT является аналогом показателя P/E (прибыль на акцию) для компаний других секторов. Существует даже индекс, сравнивающий качество REIT по этому отношению.
Рис. 2. Сравнение REIT на основе показателя FFO на акцию. Источник: Сайт REITNotes.com
Помимо оценки REIT, показатель FFO и его производные применяются при присвоении кредитных рейтингов нефинансовым компаниям. Например, рейтинговое агентство АКРА применяет FFO, понимаемый как операционный денежный поток до изменения оборотного капитала, выплаты процентов и налогов, для сравнения эмитентов из различных отраслей экономики.
Итак, показатель FFO используется для оценки результативности фондов, занятых в сфере управления недвижимостью, — REIT.
https://journal.open-broker.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Как рассчитывается FFO
Данный показать введён в действие Национальной ассоциацией инвестиционных фондов недвижимости (NAREIT) и формулируется как чистая прибыль плюс износ и амортизация находящейся в управлении недвижимости за исключением прибыли от продаж.
Формула для расчёта показателя:
FFO = ЧП + Износ + Амортизация — ПР, где:
ЧП — чистая прибыль за период;
Износ и амортизация — обесценение материальных и нематериальных активов, находящихся в собственности компании;
ПР — прибыль от продажи собственности.
Пример. Анализируемый REIT имеет следующие показатели:
ЧП = 100 млн долл.;
сумма амортизации и износа = 30 млн долл.;
сумма средств, полученных от реализации недвижимости = 50 млн долл.
Тогда FFO составит: 100 + 30 — 50 = 80 млн долл.
Все показатели, требующиеся для расчёта FFO, в обязательном порядке содержатся в финансовой отчётности REIT, также в ней публикуется и сам показатель.
Рис. 1. Показатель FFO в отчётности. Источник: годовой отчёт калифорнийского REIT Prologis (PLD) за 2019 год
Дополнительно компании рассчитывают FFO на акцию и другие показатели, связанные с FFO, самым популярным из которых является AFFO — скорректированные операционные средства. Обычно для его расчёта из FFO вычитают периодические затраты, используемые для поддержания качества недвижимости и прибавляют рост арендной платы. Но общеупотребительной формулы AFFO нет, и у разных REIT его значение может отличаться в зависимости от их методик бухгалтерской отчётности.
Применение FFO
Смысл расчёта FFO — выделить денежные средства, которые связаны именно с управлением недвижимостью. Помимо этого, он помогает отобразить рост стоимости многих объектов недвижимости со временем, а не её уменьшение из-за списания амортизации.
Показатель FFO на акцию (P/FFO) для REIT является аналогом показателя P/E (прибыль на акцию) для компаний других секторов. Существует даже индекс, сравнивающий качество REIT по этому отношению.
Рис. 2. Сравнение REIT на основе показателя FFO на акцию. Источник: Сайт REITNotes.com
Помимо оценки REIT, показатель FFO и его производные применяются при присвоении кредитных рейтингов нефинансовым компаниям. Например, рейтинговое агентство АКРА применяет FFO, понимаемый как операционный денежный поток до изменения оборотного капитала, выплаты процентов и налогов, для сравнения эмитентов из различных отраслей экономики.
Итак, показатель FFO используется для оценки результативности фондов, занятых в сфере управления недвижимостью, — REIT.
https://journal.open-broker.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter