ПАО «ГК «Самолёт» осуществляет полный бизнес-цикл: от приобретения земельного участка, проектирования и получения разрешения на строительство до ввода в эксплуатацию и реализацию готового объекта недвижимости. Компания специализируется на возведении жилых микрорайонов в Москве, Московской и Ленинградской областях и входит в топ-5 застройщиков России по объёму текущего строительства.
Обзор рынка
Строительная отрасль является одной из основных в российской экономике. Однако жилищное строительство в нашей стране находилось в стагнации после событий 2014 г. из-за ухудшения экономической ситуации и падения реально располагаемых доходов населения. Тенденцию удалось сломить в 2019 г., когда впервые за пять лет количество жилых домов, введённых в эксплуатацию, увеличилось. В 2020 г. данный показатель и вовсе обновил многолетний максимум на фоне резкого повышения спроса и цен на жилую недвижимость во второй половине года.
Введено в эксплуатацию жилых домов, тыс.
Рис. 2. Источник: Росстат
Введено в эксплуатацию общей площади жилых помещений, млн м2
Рис. 3. Источник: Росстат
Крупнейшие регионы России по объёму жилищного строительства в 2020 г. — Москва и Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Республика Татарстан.
Доля регионов в общем объёме жилищного строительства в 2020 году, %
Рис. 4. Источник: Росстат
Основной регион присутствия «ГК «Самолёт» — московский, который является крупнейшим рынком недвижимости в России. За период с 2017 по 2020 г. компания занимает пятое место в России и второе место в московском регионе по объёмам ввода жилья в эксплуатацию.
Объём ввода в эксплуатацию в России в 2017–2020 гг., млн м2
Рис. 5. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.
Объём ввода в эксплуатацию в московском регионе в 2017–2020 гг., млн м2
Рис. 6. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.
Цены и доступность многоквартирного жилья в московском регионе с 2000 г. имеют положительную динамику.
Динамика цен и доступность многоквартирного жилья в Московской области
Рис. 7. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.
Крупнейшие конкуренты компании на рынке жилой недвижимости в московском регионе — «ГК ПИК», «Группа ЛСР», «Галс-Девелопмент», ГК «Эталон» и «ИНГРАД».
Обзор бизнеса
«ГК «Самолёт» объединяет ряд ведущих российских девелоперских компаний полного цикла. Компания была основана в 2012 г. и с тех пор реализовала более 2 млн м2 недвижимости, а на начало 2021 г. обладает крупнейшим портфелем проектов, насчитывающим 19 млн м2.
Рис. 8. Источник: сайт компании
«ГК «Самолёт» осуществляет полный цикл работ на рынке недвижимости, который включает: приобретение земельного участка, разработку проектной документации, получение разрешения на строительство, управление проектов и строительство, реализацию объектов недвижимости и сопровождение сделок, ввод в эксплуатацию готового жилья. В структуре компании находятся собственные проектный институт, генеральный подрядчик, колл-центр и система продаж.
В 2020 г. «ГК «Самолёт» провела первое за три года IPO частной компании в России, разместив 5,1% акций по цене 950 руб. за акцию — по нижней планке установленного ценового диапазона. Однако за следующие полгода с момента листинга акции компании выросли на 60%.
На начало 2021 г. в работе компании находилось 35 проектов недвижимости, а в строительстве — 1,7 млн м2. Общий объём заключённых контрактов в 2020 г. составил 489 тыс. м2, а доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств выросла до 73% благодаря снижению процентных ставок и государственной программе льготного кредитования.
Объём заключённых контрактов, тыс. м2
Рис. 9. Источник: данные ПАО «ГК «Самолёт»
Доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств, %
Рис. 10. Источник: данные ПАО «ГК «Самолёт»
Средняя цена продажи за 1 м2 выросла с 98 до 123 тыс. руб. на фоне общего повышения цен на рынке недвижимости в России во второй половине 2020 г.
Средняя цена продажи за 1 м2, тыс. руб.
Рис. 11. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.
На фоне роста цен на недвижимость, денежные поступления от реализации недвижимости выросли в 2020 г. на 23% — до рекордных 58,8 млрд руб.
Поступления от реализации, млн руб.
Рис. 12. Источник: данные ПАО «ГК «Самолёт»
Стратегия компании предполагает до 2023 г. занять 20% рынка в московском регионе и выйти на годовые объёмы продаж — 1,76 млн м2.
Структура акционерного капитала ПАО «ГК «Самолёт» на 31.12.2020, %
Рис. 13. Источник: годовой отчёт ПАО «ГК «Самолёт» за 2020 г.
Крупнейший акционер компании — член комитета совета директоров по аудиту и финансам Павел Голубков, он владеет бумагами через подконтрольные компании DORSTAGEN LIMITED (зарегистрирована на Кипре) и закрытый инвестиционный комбинированный фонд «Проектный». Компании DORSTAGEN LIMITED принадлежит 33,1% акций «ГК «Самолёт», «Проектный» владеет ещё 12,2% акций.
Основатель компании Михаил Кенин контролирует 30,9% акций и ещё 4,7% принадлежит его дочери Кениной Мишель Михайловне через подконтрольную Corsico Asset Management (зарегистрирована в Сингапуре).
9,3% акций принадлежит Игорю Евтушевскому, который занимает должность главы комитета по стратегии в рамках совета директоров «ГК «Самолёт».
По 2,4% акций принадлежат топ-менеджерам компании Антону Елистратову и Дмитрию Голубкову.
В свободном обращении после IPO находятся всего 5% акций компании.
Финансовые показатели (по МСФО)
Динамика активов
Активы компании растут с 2017 г. и в 2020 г. достигли рекордных 96 млрд руб.
Капитал и обязательства
Схожую динамику имеют обязательства, которые с 2017 по 2020 г. выросли на 91% — до 85,8 млрд руб. За 2020 г. краткосрочные кредиты и займы выросли с 4,1 до 13,1 млрд руб., а долгосрочные — с 12,2 до 20,1 млрд руб. Собственный капитал компании за 2020 г. вырос на 82% — до рекордных 10,2 млрд руб. на фоне двукратного роста нераспределённой прибыли.
Выручка, млн руб.
Выручка девелопера растёт с 2018 г. и достигла 60,2 млрд руб. в 2020 г. на фоне роста цен и спроса в сегменте жилой недвижимости.
Чистая и операционная прибыль
Операционная прибыль растёт с 2018 г. и достигла рекордных 8,6 млрд руб. в 2020 г. Чистая прибыль на фоне низкой базы 2019 г. выросла в пять раз — до 4,5 млрд руб.
Денежный поток, млн руб.
Денежный поток снижается с 2018 г. и по итогам 2019 и 2020 гг. ушёл в отрицательную область.
История дивидендных выплат
В октябре 2020 г. «ГК «Самолёт» утвердила новую дивидендную политику, которая предполагает направлять на выплату дивидендов не менее 50% чистой прибыли при условии, что соотношение «чистый долг / скорректированная EBITDA» будет менее 1. Если же соотношения коэффициента будет в диапазоне 1–2 включительно, то на выплаты будет направляться не менее 33% чистой прибыли за отчётный период. При этом определён минимальный размер дивидендных выплат при любом уровне долговой нагрузки, который соответствует не менее 5 млрд руб.
В 2020 г. совет директоров компании рекомендовал объявить дивиденды в объёме 2,5 млрд руб. из расчёта 41 руб. на акцию.
Основные риски для миноритарных акционеров
Экономическая ситуация в России и мире, а также снижение реально располагаемых доходов населения.
Рост ставок, отмена государственной поддержки строительной отрасли и ухудшение условий ипотечного кредитования.
Падение цен на жилую недвижимость.
Повышение себестоимости строительства и подорожание стройматериалов.
Рост конкуренции на рынке московского региона.
Регулирование отрасли со стороны государства.
Срыв сроков ввода жилья в эксплуатацию и нарушение договорных обязательств.
Возможность привлекать средства на реализацию новых проектов и обслуживание обязательств.
Неэффективное управление и стратегические просчёты менеджмента компании.
Игнорирование интересов миноритарных акционеров со стороны владельцев крупных пакетов акций.
https://journal.open-broker.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу