27 февраля 2023 ИХ "Финам" Никитин Дмитрий
Акции застройщиков на этой неделе подскочили на фоне послания президента Владимира Путина к Федеральному собранию 21 февраля – после его предложения запустить программу льготного арендного жилья для работников ОПК. Путин заявил, что ставка аренды для них будет существенно ниже рыночной, так как значительную часть платы за жилье возьмет на себя государство, программа уже обсуждалась с правительством. Бумаги девелоперов на этой новости подскакивали примерно на 5%, затем слегка скорректировались – однако эксперты видят для компаний в перспективе длительный позитивный эффект от предложенной меры.
«Безусловно, эта новость и дальнейшая реализация такой льготной ипотечной программы окажет положительный эффект на девелоперов, которые будут строить необходимое жилье. Учитывая тот факт, что в России значительное число людей работает на нужды оборонного комплекса, и приличная доля этих предприятий расположена в регионах, где жилищные условия требуют улучшений, застройщики смогут расширить свое присутствие на территории страны и извлечь из этого выгоду», - прокомментировала аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
Finam.ru собрал мнения аналитиков по перспективам отдельных акций застройщиков, а также рынка жилья в целом.
Какие факторы сейчас влияют на рынок жилья?
Анализируя состояние российского рынка жилья, эксперты ИБ «Синара» отмечают, что замедление ввода его в эксплуатацию благоприятствует ценам. «В период с сентября по декабрь ввод жилья в эксплуатацию уменьшался на 8-39% в годовом выражении. При этом второй год подряд ввод многоквартирных домов остается ниже, чем индивидуальных (40% к 60% за 11 месяцев-2022), и мы считаем, что данная тенденция сохранится. В 2023 году соотношение, по нашим оценкам, может составить 45/55. Мы считаем, что в 2023 году площадь введенных объектов уменьшится на 7% в годовом выражении из-за сокращения объемов строительства небольших девелоперов, что приведет к дальнейшей консолидации рынка», - спрогнозировали эксперты.
Также они полагают, что рынок поддержит программа семейной ипотеки. Доля семейной ипотеки во всех сделках застройщиков с использованием кредитов составляет от 30% до 60%. Ее доля в сделках с ипотекой выросла с 20% за 9 месяцев 2021 года до 38% за 9 месяцев 2022-го. «Благодаря распространению льготной ипотеки не только на семьи с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, но и на семьи с двумя несовершеннолетними детьми, ожидаем в 2023 году дальнейшего увеличения до 45%. Полагаем, что в отсутствие новых потрясений семейная ипотека станет главным драйвером спроса на жилую недвижимость», - ожидают аналитики ИБ «Синара».
Среди рисков для рынка они выделяют ухудшение макроэкономической ситуации, включая сокращение реальных располагаемых доходов населения и рост безработицы.
Что будет с ценами?
Эксперты «Синары» прогнозируют рост цен на жилую недвижимость, которую предлагают основные застройщики, в 2023 году на 3% и более на фоне консолидации рынка в ряде регионов, а также ввиду того, что компании постараются включить дополнительные услуги в стоимость недвижимости.
Наталия Пырьева отмечает, что ситуация в различных регионах отличается. Что касается положения дел в Москве, с начала года цены на квартиры в новостройках начали постепенно снижаться, тогда как квартиры на вторичном рынке стали дорожать. «Восстановление активности на вторичном рынке позволит восстановить баланс цен между новостройками и «вторичкой», что в конечном итоге приведет к снижению стоимости квартир на первичном рынке и позволит активизировать спрос. То есть средства с продажи «вторички» будут перенаправляться на новостройки», - полагает Пырьева.
Меры ЦБ могут надавить на бизнес застройщиков
Центробанк в последнее время высказывал обеспокоенность программами застройщиков по ипотеке с нулевой ставкой, а также схемами с кешбэком. «Пока они единичные, но мы здесь готовы принимать меры регулирования, также, как и по ипотеке от застройщика. Видим риски», - подчеркнула, в частности, на пресс-конференции 10 февраля глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Она высказала обеспокоенность тем, что «схемы множатся». «Конечно, можно действовать мерами регулирования, как мы и собираемся, но если эти схемы будут множиться, мы будем настаивать на том, чтобы в законодательство были внесены изменения, по которым средства населения через проекты с долевым участием были бы только по стандартным схемам, описанным в законодательстве, без каких-либо отклонений», - сказала Набиуллина.
Наталия Пырьева в связи с этим отмечает, что ипотека как драйвер роста исчерпала себя еще в прошлом году, несмотря на действие и льготной ипотеки, и субсидированной ипотеки от застройщиков, годовой объем выдачи ипотечных кредитов снизился на 15,5% к 2021 году, до 4,8 трлн рублей, при этом в количественном выражении объем выданных кредитов снизился на 31% к 2021 году.
По мнению Пырьевой, борьба Банка России с дешевой ипотекой на данный момент выглядит оправданной – необходимо предотвратить раздувание на рынке ипотечного пузыря и ограничить риски заемщиков и банков. «Тем не менее, безусловно, ограничительные меры будут отрицательно сказываться на бизнесе застройщиков, сильно зависимых от ипотечных продуктов, которые, собственно, и были ключевым драйвером роста прибылей девелоперов с начала действия программы льготной ипотеки. Но все же это необходимые меры для стабилизации рынка недвижимости и цен на жилье, которые в период ажиотажного всплеска спроса взлетели до небес», - считает аналитик «Финама».
Экономист Никита Митрофанов, автор Telegram-канала "Китайская угроза", напоминает, что с 1 мая 2023 года банки обязаны создавать повышенные резервы при выдаче ипотеки по около нулевой ставке. «Такой шаг приведет к повышению стоимости и замедлению темпов выдачи ипотеки со стороны банков, но ЦБ ожидает оздоровление ситуации на рынке жилья и купирование рисков дефолта со стороны заемщиков и банков. Такие ограничения, по мнению ЦБ, приведут к сбалансированному росту на рынке жилья, снижению темпов роста стоимости квадратного метра, а также помогут банкам сформировать капитал на случай роста просрочек и потерь по ипотечным займам», - подчеркнул Митрофанов.
По мнению аналитиков ИБ «Синара», застройщики продолжат предлагать ипотеку на своих условиях, со ставкой на 2-3 п. п. ниже рыночных, за счет выгодных условий проектного финансирования, но это окажет лишь ограниченное давление на рентабельность ввиду постепенного отказа от ипотеки под 0,1%.
Эксперты «Синары» прогнозируют: в 2023 году ключевая ставка ЦБ составит 8% против 7,5% на декабрь 2022 года, что приведет к росту средней ставки по ипотеке в 10 ведущих банках, которые суммарно занимают 90% рынка, с 11% (по данным «ДОМ.РФ» на январь 2023 года) до 12–13%.
Прогнозы по акциям – эксперты выделяют «Самолет»
Касаясь перспектив акций застройщиков, Наталия Пырьева указывает, что на данный момент наиболее оптимистично смотрит на акции «Самолета», которым присвоила рейтинг «Лучше рынка» без целевой цены.
По ее словам, несмотря на сложные рыночные условия, «Самолет» демонстрировал высокие темпы роста операционных и финансовых показателей в 2022 году. Кроме того, «Самолет» был единственным среди публичных девелоперов, кто выплатил дивиденды в прошлом году. При этом потенциальные дивиденды на текущий год могут составить 10 млрд руб., или 164 руб. на акцию с доходностью около 7%.
«Озвученный руководством амбициозный план на 2023 год внушает оптимизм – ожидается увеличение объема продаж до 1,9 млн кв. м (1,1 млн кв. м в 2022 году), рост выручки на 80% к 2022 году, до 350 млрд руб. и EBITDA почти в 2 раза к 2022 году - до 90 млрд руб. Девелопер снижает зависимость от Московского региона и очень активно расширяет свое присутствие в регионах, вышел на рынок загородной недвижимости, а также стремительно развивает диджитал-проекты, которые приносят все больше прибыли», - добавила Пырьева.
Аналитики «Синары» полагают, что в период нестабильности в экономике самые выгодные позиции из публичных девелоперов занимают ПИК и «Самолет», выигрывающие в результате консолидации рынка в Москве и Московской области, а также за счет экспансии в другие регионы. «Программы льготной ипотеки, даже после пересмотра их условий, должны в 2023 г. поддержать спрос на квартиры и сохранить его на уровне 3-4 кварталов 2-22 года. ГК «Самолет» находит новые направления деятельности, в том числе планирует заняться ИЖС, что позитивно отразится на ее финансовых результатах. Мы присваиваем акциям «ПИК СЗ» и ГК «Самолет» рейтинг «Покупать» с целевой ценой 834 руб. и 3150 руб. за штуку соответственно (целевые цены на 12 месяцев вперед были указаны в обзоре, опубликованном 24 января текущего года - прим. Finam.ru). Ввиду ослабления спроса на квартиры премиального сегмента присваиваем акциям «Группы ЛСР» и Etalon Group рейтинг «Держать» с целевой ценой 545 руб. и 57 руб.», - сообщили эксперты.
Инвестбанкир и профессор ВШЭ Евгений Коган считает, что «Самолет» сейчас – самая дешевая компания в секторе недвижимости. «Исходя из предварительной управленческой отчетности и планов группы на 2023 г., мультипликатор EV/EBITDA компании находится на уровне 2,6х, что является самым низким значением по сектору. Дисконт составляет более 233%», - оценил Коган.
Он также указывает, что компания продолжает агрессивно расти, усиливая присутствие в новых регионах. Кроме того, ГК «Самолет» – единственный представитель сектора, выплативший дивиденды в 2022 г. «Считаем, что рынок на данный момент не закладывает в цену акций амбициозные планы группы на 2023 г. Тем не менее, акции остаются недооцененными и имеют дальнейший потенциал роста», - добавил Коган.
Самой дорогой же компаний в секторе он считает ПИК. «По мультипликатору EV/EBITDA компания торгуется со значениями 7,9х против среднего по сектору 6,1х. Тем самым премия составляет чуть более 23%. Справедливости ради, компания не публикует отчетности, поэтому мы решили для наиболее релевантной оценки взять следующего представителя – ЛСР. Компания с мультипликатором EV/EBITDA на уровне 5,5х. Мы полагаем, что оценка ЛСР завышена из-за крупного казначейского пакета акций», - привел свои расчет Коган.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
«Безусловно, эта новость и дальнейшая реализация такой льготной ипотечной программы окажет положительный эффект на девелоперов, которые будут строить необходимое жилье. Учитывая тот факт, что в России значительное число людей работает на нужды оборонного комплекса, и приличная доля этих предприятий расположена в регионах, где жилищные условия требуют улучшений, застройщики смогут расширить свое присутствие на территории страны и извлечь из этого выгоду», - прокомментировала аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.
Finam.ru собрал мнения аналитиков по перспективам отдельных акций застройщиков, а также рынка жилья в целом.
Какие факторы сейчас влияют на рынок жилья?
Анализируя состояние российского рынка жилья, эксперты ИБ «Синара» отмечают, что замедление ввода его в эксплуатацию благоприятствует ценам. «В период с сентября по декабрь ввод жилья в эксплуатацию уменьшался на 8-39% в годовом выражении. При этом второй год подряд ввод многоквартирных домов остается ниже, чем индивидуальных (40% к 60% за 11 месяцев-2022), и мы считаем, что данная тенденция сохранится. В 2023 году соотношение, по нашим оценкам, может составить 45/55. Мы считаем, что в 2023 году площадь введенных объектов уменьшится на 7% в годовом выражении из-за сокращения объемов строительства небольших девелоперов, что приведет к дальнейшей консолидации рынка», - спрогнозировали эксперты.
Также они полагают, что рынок поддержит программа семейной ипотеки. Доля семейной ипотеки во всех сделках застройщиков с использованием кредитов составляет от 30% до 60%. Ее доля в сделках с ипотекой выросла с 20% за 9 месяцев 2021 года до 38% за 9 месяцев 2022-го. «Благодаря распространению льготной ипотеки не только на семьи с детьми, родившимися после 1 января 2018 года, но и на семьи с двумя несовершеннолетними детьми, ожидаем в 2023 году дальнейшего увеличения до 45%. Полагаем, что в отсутствие новых потрясений семейная ипотека станет главным драйвером спроса на жилую недвижимость», - ожидают аналитики ИБ «Синара».
Среди рисков для рынка они выделяют ухудшение макроэкономической ситуации, включая сокращение реальных располагаемых доходов населения и рост безработицы.
Что будет с ценами?
Эксперты «Синары» прогнозируют рост цен на жилую недвижимость, которую предлагают основные застройщики, в 2023 году на 3% и более на фоне консолидации рынка в ряде регионов, а также ввиду того, что компании постараются включить дополнительные услуги в стоимость недвижимости.
Наталия Пырьева отмечает, что ситуация в различных регионах отличается. Что касается положения дел в Москве, с начала года цены на квартиры в новостройках начали постепенно снижаться, тогда как квартиры на вторичном рынке стали дорожать. «Восстановление активности на вторичном рынке позволит восстановить баланс цен между новостройками и «вторичкой», что в конечном итоге приведет к снижению стоимости квартир на первичном рынке и позволит активизировать спрос. То есть средства с продажи «вторички» будут перенаправляться на новостройки», - полагает Пырьева.
Меры ЦБ могут надавить на бизнес застройщиков
Центробанк в последнее время высказывал обеспокоенность программами застройщиков по ипотеке с нулевой ставкой, а также схемами с кешбэком. «Пока они единичные, но мы здесь готовы принимать меры регулирования, также, как и по ипотеке от застройщика. Видим риски», - подчеркнула, в частности, на пресс-конференции 10 февраля глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Она высказала обеспокоенность тем, что «схемы множатся». «Конечно, можно действовать мерами регулирования, как мы и собираемся, но если эти схемы будут множиться, мы будем настаивать на том, чтобы в законодательство были внесены изменения, по которым средства населения через проекты с долевым участием были бы только по стандартным схемам, описанным в законодательстве, без каких-либо отклонений», - сказала Набиуллина.
Наталия Пырьева в связи с этим отмечает, что ипотека как драйвер роста исчерпала себя еще в прошлом году, несмотря на действие и льготной ипотеки, и субсидированной ипотеки от застройщиков, годовой объем выдачи ипотечных кредитов снизился на 15,5% к 2021 году, до 4,8 трлн рублей, при этом в количественном выражении объем выданных кредитов снизился на 31% к 2021 году.
По мнению Пырьевой, борьба Банка России с дешевой ипотекой на данный момент выглядит оправданной – необходимо предотвратить раздувание на рынке ипотечного пузыря и ограничить риски заемщиков и банков. «Тем не менее, безусловно, ограничительные меры будут отрицательно сказываться на бизнесе застройщиков, сильно зависимых от ипотечных продуктов, которые, собственно, и были ключевым драйвером роста прибылей девелоперов с начала действия программы льготной ипотеки. Но все же это необходимые меры для стабилизации рынка недвижимости и цен на жилье, которые в период ажиотажного всплеска спроса взлетели до небес», - считает аналитик «Финама».
Экономист Никита Митрофанов, автор Telegram-канала "Китайская угроза", напоминает, что с 1 мая 2023 года банки обязаны создавать повышенные резервы при выдаче ипотеки по около нулевой ставке. «Такой шаг приведет к повышению стоимости и замедлению темпов выдачи ипотеки со стороны банков, но ЦБ ожидает оздоровление ситуации на рынке жилья и купирование рисков дефолта со стороны заемщиков и банков. Такие ограничения, по мнению ЦБ, приведут к сбалансированному росту на рынке жилья, снижению темпов роста стоимости квадратного метра, а также помогут банкам сформировать капитал на случай роста просрочек и потерь по ипотечным займам», - подчеркнул Митрофанов.
По мнению аналитиков ИБ «Синара», застройщики продолжат предлагать ипотеку на своих условиях, со ставкой на 2-3 п. п. ниже рыночных, за счет выгодных условий проектного финансирования, но это окажет лишь ограниченное давление на рентабельность ввиду постепенного отказа от ипотеки под 0,1%.
Эксперты «Синары» прогнозируют: в 2023 году ключевая ставка ЦБ составит 8% против 7,5% на декабрь 2022 года, что приведет к росту средней ставки по ипотеке в 10 ведущих банках, которые суммарно занимают 90% рынка, с 11% (по данным «ДОМ.РФ» на январь 2023 года) до 12–13%.
Прогнозы по акциям – эксперты выделяют «Самолет»
Касаясь перспектив акций застройщиков, Наталия Пырьева указывает, что на данный момент наиболее оптимистично смотрит на акции «Самолета», которым присвоила рейтинг «Лучше рынка» без целевой цены.
По ее словам, несмотря на сложные рыночные условия, «Самолет» демонстрировал высокие темпы роста операционных и финансовых показателей в 2022 году. Кроме того, «Самолет» был единственным среди публичных девелоперов, кто выплатил дивиденды в прошлом году. При этом потенциальные дивиденды на текущий год могут составить 10 млрд руб., или 164 руб. на акцию с доходностью около 7%.
«Озвученный руководством амбициозный план на 2023 год внушает оптимизм – ожидается увеличение объема продаж до 1,9 млн кв. м (1,1 млн кв. м в 2022 году), рост выручки на 80% к 2022 году, до 350 млрд руб. и EBITDA почти в 2 раза к 2022 году - до 90 млрд руб. Девелопер снижает зависимость от Московского региона и очень активно расширяет свое присутствие в регионах, вышел на рынок загородной недвижимости, а также стремительно развивает диджитал-проекты, которые приносят все больше прибыли», - добавила Пырьева.
Аналитики «Синары» полагают, что в период нестабильности в экономике самые выгодные позиции из публичных девелоперов занимают ПИК и «Самолет», выигрывающие в результате консолидации рынка в Москве и Московской области, а также за счет экспансии в другие регионы. «Программы льготной ипотеки, даже после пересмотра их условий, должны в 2023 г. поддержать спрос на квартиры и сохранить его на уровне 3-4 кварталов 2-22 года. ГК «Самолет» находит новые направления деятельности, в том числе планирует заняться ИЖС, что позитивно отразится на ее финансовых результатах. Мы присваиваем акциям «ПИК СЗ» и ГК «Самолет» рейтинг «Покупать» с целевой ценой 834 руб. и 3150 руб. за штуку соответственно (целевые цены на 12 месяцев вперед были указаны в обзоре, опубликованном 24 января текущего года - прим. Finam.ru). Ввиду ослабления спроса на квартиры премиального сегмента присваиваем акциям «Группы ЛСР» и Etalon Group рейтинг «Держать» с целевой ценой 545 руб. и 57 руб.», - сообщили эксперты.
Инвестбанкир и профессор ВШЭ Евгений Коган считает, что «Самолет» сейчас – самая дешевая компания в секторе недвижимости. «Исходя из предварительной управленческой отчетности и планов группы на 2023 г., мультипликатор EV/EBITDA компании находится на уровне 2,6х, что является самым низким значением по сектору. Дисконт составляет более 233%», - оценил Коган.
Он также указывает, что компания продолжает агрессивно расти, усиливая присутствие в новых регионах. Кроме того, ГК «Самолет» – единственный представитель сектора, выплативший дивиденды в 2022 г. «Считаем, что рынок на данный момент не закладывает в цену акций амбициозные планы группы на 2023 г. Тем не менее, акции остаются недооцененными и имеют дальнейший потенциал роста», - добавил Коган.
Самой дорогой же компаний в секторе он считает ПИК. «По мультипликатору EV/EBITDA компания торгуется со значениями 7,9х против среднего по сектору 6,1х. Тем самым премия составляет чуть более 23%. Справедливости ради, компания не публикует отчетности, поэтому мы решили для наиболее релевантной оценки взять следующего представителя – ЛСР. Компания с мультипликатором EV/EBITDA на уровне 5,5х. Мы полагаем, что оценка ЛСР завышена из-за крупного казначейского пакета акций», - привел свои расчет Коган.
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter