21 октября 2009 Архив
Разговоры о второй волне кризиса возникают при каждом упоминании о накопившихся проблемах в экономике. Многие эксперты разной степени авторитетности успели отметиться в числе предсказателей очередного Апокалипсиса. Не всем из них можно доверять. Но к словам Гринспена стоит прислушаться в любом случае. Маститый патриарх Федрезерва выступил в начале августа с громким заявлением о грядущем спаде американского рынка недвижимости на 10% после небольшого периода летней стабилизации. Это неизбежно приведет к усилению финансового кризиса. И вот на календаре середина осени, а рынки приготовились получить 23 октября важные данные статистики о продажах на вторичном рынке жилья в США.
Собственно говоря, мировой кризис в свое время начался именно с рынка недвижимости в США. Следовательно, для окончания кризиса необходимым условием является стабилизация этого сектора американской экономики. Жилищный фонд богатейшей страны в мире оценивается в 50 трлн долларов. В период 1999-2006 гг. американский рынок недвижимости пережил исторически невиданный подъем. В течение семи лет номинальная стоимость жилья практически удвоилась. Законы о налоговых льготах президента Клинтона 1997 г. (снижение ставки на прибыль от продажи дома с 28% до 20%) и президента Буша 2003 г. (снижение этой ставки до 15%) вызвали рост спекулятивной купли-продажи жилья и увеличение спроса на объекты нового строительства.
Спекулятивный спрос значительно ускорил формирование "мыльного пузыря" рынка недвижимости. После снижения процентных ставок в 2002-2006 гг. возросла доступность кредита для частных и юридических лиц, подталкивая различные финансовые и нефинансовые организации к агрессивной кредитной политике, инвестированию в экзотические и производные инструменты. Реформирование экономик стран бывшего советского блока и азиатских стран привело к увеличению спроса на американские ценные бумаги. Рост спроса сказался на снижении доходности долговых инструментов. При этом рынок недвижимости больше других секторов экономики чувствителен к снижению процентной ставки. Кроме того, государственная политика форсировала увеличение количества собственников жилья. Ипотечные банки и специальные правительственные агентства разрабатывали широкий набор ипотечных кредитов высокой доступности.
При поддержке средств массовой информации стали развиваться мифы о том, что собственное жилье это инвестиции, а не расходы. Причем инвестиции безрисковые, ведь цены на жилье стабильно растут и никогда не снижаются. Доказывалось, что раннее получение кредита выгоднее накапливания большого первоначального взноса. Хорошей инвестиционной стратегией считалась перепродажа жилья. Бурный рост ипотечного кредитования привлек массу мошенников. Возникла целая индустрия оформления подложных документов для получения положительного кредитного заключения. Ипотечные брокеры намеренно предоставляли кредиты несостоятельным людям, поскольку большой ипотечный портфель можно было легче секьюритизировать, то есть перепродать кредитный риск сторонним инвесторам. Ипотечные риски массово скрывались от застройщиков.
Пик рынка недвижимости пришелся на середину 2005 г., когда среднемесячное количество сделок на вторичном рынке жилья превысило 7 миллионов. В ХХ в. в США было принято страховать ипотечные кредиты, выданные не очень благополучным заемщикам. Обычно это делали специальные государственные организации. Но в первые годы нового тысячелетия объем застрахованных кредитов снизился с 23% до 6.7%. Ко второму кварталу 2006 г. более половины всех проблемных кредитов было оформлено с плавающей процентной ставкой, что увеличивало их уязвимость от перемены тренда. Малообеспеченные заемщики были не в состоянии обслуживать свой долг при малейшем увеличении стоимости кредита. К 2007 г. процент дефолтов по ипотечным кредитам "субпрайм" вырос до 20%. Убытки от вложений в ценные бумаги на основе ипотечных пулов за год возросли до 900 млрд. долларов. В течение 2007 г. не менее 25 ипотечных банков заявили о своем банкротстве.
Особенностью ипотечного кредитования в США является высокая чувствительность к цене на недвижимость. Опросы показывают, что американцы готовы обслуживать свой долг, пока цена не опустилась на 15-20% от стоимости покупки. При снижении цены на 30 и более процентов выплачивать такой долг становится экономически нецелесообразно. В настоящее время каждый шестой американский дом, купленный по ипотеке, опустился в цене более чем на 30%, и 1.5 млн домов могут быть отчуждены у неплатежеспособных жильцов и выставлены банками на продажу в любой момент. По американским законам задолженность по ипотеке может быть обращена исключительно на предмет залога, то есть на саму купленную недвижимость, но не на другое имущество и доходы клиента. Огромная масса домов, подготовленных к продаже, давит на рынок и не дает ценам расти. В августе цены на первичном рынке в очередной раз обвалились. Вторичный рынок на порядок больше первичного и к нему гораздо больше внимания, поскольку именно на нем банкам придется реализовывать свои залоги.
Если цены на вторичном рынке американской недвижимости пробьют весеннее дно, то кризис может возвратиться. И к этому сейчас есть все предпосылки. Цикличность на рынке жилья приводит к сезонным колебаниям цен: подорожание традиционно происходит в конце лета и перед новым годом, а осенью цены обычно снижаются. К тому же банки пока не распродают свои запасы, повинуясь негласному запрету Белого дома. Но этот "мораторий" в любой момент может закончиться. Процесс списания убытков еще продолжается. Бесконечно затягивать этот процесс нельзя. А роста потребительского проса в краткосрочной перспективе ждать не приходится, поскольку рост безработицы будет продолжаться еще некоторое время даже после окончания рецессии. Холоднее всего перед рассветом. Сокращением рабочих мест бизнес оптимизирует свои издержки. Тревожные перспективы заставляют население осторожнее относиться к своим расходам.
Последний обзор Национальной ассоциации строителей жилья в США показал, что уверенность строителей жилья в октябре снизилась. Индекс рынка жилья упал впервые за четыре месяца и не оправдал позитивных ожиданий экономических экспертов. Снизились все три компонента индекса: условия текущих продаж, поток потенциальных покупателей и ожидания на ближайшие шесть месяцев. Такого общего падения индикаторов не наблюдалось с ноября 2008 г. Сектор строительства жилой недвижимости вновь впадает в стагнацию после полугодового оживления. Некоторое улучшение наблюдалось в этом секторе после специальных срочных мер правительства. Прошлой зимой федеральные власти приняли закон о налоговых льготах на 8 тысяч долларов покупателям жилья, делающим это впервые. Но в ноябре срок действия этих льгот заканчивается.
Понимая всю важность проблемы, администрация президента Обамы разрабатывает новые методы поддержки жизненно важного сектора национальной экономики. Восстанавливается государственное финансирование жилищного строительства. Министерство финансов заявило, что начнет покупку ценных бумаг ипотечных агентств Фанни Мэй и Фредди Мак для временного предоставления ликвидных средств государственному учреждению по финансированию покупки или аренды жилья работающим семьям. Новая инициатива не должна лечь тяжким бременем на плечи налогоплательщиков, поскольку задумывалась как временная мера и опирается на сборы с участников данной программы. Увеличивая доступность ипотечных кредитов, правительство надеется на десятки тысяч единиц увеличить количество проданного жилья.
Расчеты американского руководства направлены на ближайшее будущее. А вот текущее состояние рынка недвижимости проявится при публикации важных экономических данных 23 октября. Специалисты ожидают увеличения продаж на вторичном рынке до рекордных в этом году 5.4 млн. единиц. Специфика данной отчетности показывает стойкое отставание прогнозов аналитиков от реальности: при спаде рынка отчетность выходит стабильно хуже ожиданий, во время роста показателей данные получаются намного лучше ожиданий. В предыдущем отчете в сентябре эксперты переоценили сектор, но количество проданных домов оказалось хуже как ожиданий, так и предыдущего месяца. Если в этот раз тенденция к снижению продолжится, то прав окажется старик Гринспен, предсказавший еще в августе спад рынка жилья на 10% и вторую волну кризиса. Нам остается только подождать ближайшей пятницы, чтобы проверить его проницательность. А что происходит во время острой фазы кризиса, все помнят по опыту осени прошлого года.
Олег Лядов
Собственно говоря, мировой кризис в свое время начался именно с рынка недвижимости в США. Следовательно, для окончания кризиса необходимым условием является стабилизация этого сектора американской экономики. Жилищный фонд богатейшей страны в мире оценивается в 50 трлн долларов. В период 1999-2006 гг. американский рынок недвижимости пережил исторически невиданный подъем. В течение семи лет номинальная стоимость жилья практически удвоилась. Законы о налоговых льготах президента Клинтона 1997 г. (снижение ставки на прибыль от продажи дома с 28% до 20%) и президента Буша 2003 г. (снижение этой ставки до 15%) вызвали рост спекулятивной купли-продажи жилья и увеличение спроса на объекты нового строительства.
Спекулятивный спрос значительно ускорил формирование "мыльного пузыря" рынка недвижимости. После снижения процентных ставок в 2002-2006 гг. возросла доступность кредита для частных и юридических лиц, подталкивая различные финансовые и нефинансовые организации к агрессивной кредитной политике, инвестированию в экзотические и производные инструменты. Реформирование экономик стран бывшего советского блока и азиатских стран привело к увеличению спроса на американские ценные бумаги. Рост спроса сказался на снижении доходности долговых инструментов. При этом рынок недвижимости больше других секторов экономики чувствителен к снижению процентной ставки. Кроме того, государственная политика форсировала увеличение количества собственников жилья. Ипотечные банки и специальные правительственные агентства разрабатывали широкий набор ипотечных кредитов высокой доступности.
При поддержке средств массовой информации стали развиваться мифы о том, что собственное жилье это инвестиции, а не расходы. Причем инвестиции безрисковые, ведь цены на жилье стабильно растут и никогда не снижаются. Доказывалось, что раннее получение кредита выгоднее накапливания большого первоначального взноса. Хорошей инвестиционной стратегией считалась перепродажа жилья. Бурный рост ипотечного кредитования привлек массу мошенников. Возникла целая индустрия оформления подложных документов для получения положительного кредитного заключения. Ипотечные брокеры намеренно предоставляли кредиты несостоятельным людям, поскольку большой ипотечный портфель можно было легче секьюритизировать, то есть перепродать кредитный риск сторонним инвесторам. Ипотечные риски массово скрывались от застройщиков.
Пик рынка недвижимости пришелся на середину 2005 г., когда среднемесячное количество сделок на вторичном рынке жилья превысило 7 миллионов. В ХХ в. в США было принято страховать ипотечные кредиты, выданные не очень благополучным заемщикам. Обычно это делали специальные государственные организации. Но в первые годы нового тысячелетия объем застрахованных кредитов снизился с 23% до 6.7%. Ко второму кварталу 2006 г. более половины всех проблемных кредитов было оформлено с плавающей процентной ставкой, что увеличивало их уязвимость от перемены тренда. Малообеспеченные заемщики были не в состоянии обслуживать свой долг при малейшем увеличении стоимости кредита. К 2007 г. процент дефолтов по ипотечным кредитам "субпрайм" вырос до 20%. Убытки от вложений в ценные бумаги на основе ипотечных пулов за год возросли до 900 млрд. долларов. В течение 2007 г. не менее 25 ипотечных банков заявили о своем банкротстве.
Особенностью ипотечного кредитования в США является высокая чувствительность к цене на недвижимость. Опросы показывают, что американцы готовы обслуживать свой долг, пока цена не опустилась на 15-20% от стоимости покупки. При снижении цены на 30 и более процентов выплачивать такой долг становится экономически нецелесообразно. В настоящее время каждый шестой американский дом, купленный по ипотеке, опустился в цене более чем на 30%, и 1.5 млн домов могут быть отчуждены у неплатежеспособных жильцов и выставлены банками на продажу в любой момент. По американским законам задолженность по ипотеке может быть обращена исключительно на предмет залога, то есть на саму купленную недвижимость, но не на другое имущество и доходы клиента. Огромная масса домов, подготовленных к продаже, давит на рынок и не дает ценам расти. В августе цены на первичном рынке в очередной раз обвалились. Вторичный рынок на порядок больше первичного и к нему гораздо больше внимания, поскольку именно на нем банкам придется реализовывать свои залоги.
Если цены на вторичном рынке американской недвижимости пробьют весеннее дно, то кризис может возвратиться. И к этому сейчас есть все предпосылки. Цикличность на рынке жилья приводит к сезонным колебаниям цен: подорожание традиционно происходит в конце лета и перед новым годом, а осенью цены обычно снижаются. К тому же банки пока не распродают свои запасы, повинуясь негласному запрету Белого дома. Но этот "мораторий" в любой момент может закончиться. Процесс списания убытков еще продолжается. Бесконечно затягивать этот процесс нельзя. А роста потребительского проса в краткосрочной перспективе ждать не приходится, поскольку рост безработицы будет продолжаться еще некоторое время даже после окончания рецессии. Холоднее всего перед рассветом. Сокращением рабочих мест бизнес оптимизирует свои издержки. Тревожные перспективы заставляют население осторожнее относиться к своим расходам.
Последний обзор Национальной ассоциации строителей жилья в США показал, что уверенность строителей жилья в октябре снизилась. Индекс рынка жилья упал впервые за четыре месяца и не оправдал позитивных ожиданий экономических экспертов. Снизились все три компонента индекса: условия текущих продаж, поток потенциальных покупателей и ожидания на ближайшие шесть месяцев. Такого общего падения индикаторов не наблюдалось с ноября 2008 г. Сектор строительства жилой недвижимости вновь впадает в стагнацию после полугодового оживления. Некоторое улучшение наблюдалось в этом секторе после специальных срочных мер правительства. Прошлой зимой федеральные власти приняли закон о налоговых льготах на 8 тысяч долларов покупателям жилья, делающим это впервые. Но в ноябре срок действия этих льгот заканчивается.
Понимая всю важность проблемы, администрация президента Обамы разрабатывает новые методы поддержки жизненно важного сектора национальной экономики. Восстанавливается государственное финансирование жилищного строительства. Министерство финансов заявило, что начнет покупку ценных бумаг ипотечных агентств Фанни Мэй и Фредди Мак для временного предоставления ликвидных средств государственному учреждению по финансированию покупки или аренды жилья работающим семьям. Новая инициатива не должна лечь тяжким бременем на плечи налогоплательщиков, поскольку задумывалась как временная мера и опирается на сборы с участников данной программы. Увеличивая доступность ипотечных кредитов, правительство надеется на десятки тысяч единиц увеличить количество проданного жилья.
Расчеты американского руководства направлены на ближайшее будущее. А вот текущее состояние рынка недвижимости проявится при публикации важных экономических данных 23 октября. Специалисты ожидают увеличения продаж на вторичном рынке до рекордных в этом году 5.4 млн. единиц. Специфика данной отчетности показывает стойкое отставание прогнозов аналитиков от реальности: при спаде рынка отчетность выходит стабильно хуже ожиданий, во время роста показателей данные получаются намного лучше ожиданий. В предыдущем отчете в сентябре эксперты переоценили сектор, но количество проданных домов оказалось хуже как ожиданий, так и предыдущего месяца. Если в этот раз тенденция к снижению продолжится, то прав окажется старик Гринспен, предсказавший еще в августе спад рынка жилья на 10% и вторую волну кризиса. Нам остается только подождать ближайшей пятницы, чтобы проверить его проницательность. А что происходит во время острой фазы кризиса, все помнят по опыту осени прошлого года.
Олег Лядов
/templates/new/dleimages/no_icon.gif Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба