19 января 2010 Калита-Финанс | Архив
В минувшем году стоимость столичной недвижимости, рассчитанная через индекс MARPI, снизилась в среднем на 8%. При этом волатильность цен была весьма высокая. В итоге трейдеры, активно торговавшие индексом MARPI, в течение года могли зарабатывать как на падении, так и на локальном росте цен московского жилья. Стоит отметить, что, несмотря на все упреки скептиков, динамика MARPI в течение 2009 г. почти полностью коррелировала с данными о ценах, полученными эмпирическим путем. Более того, наш индекс стал неким опережающим индикатором общей динамики цен на рынке столичного жилья.
И все же мы поговорим о фундаментальных составляющих рынка недвижимости. Оценим основные события прошедшего года, спрогнозируем динамику цен на жилье в 2010 году.
Итак, в последнем квартале 2009 г. наметилась некоторая стабилизация цен на московскую недвижимость, в данном случае частично сыграл ожидаемый риэлторами фактор «отложенного спроса». В итоге тяжелый 2009 г. цены на московское жилье завершили в боковом диапазоне $3880–3950 за метр.
Отметим, что потребительская активность на рынке столичной недвижимости по-прежнему существенно ниже уровня 2008 г. и достичь докризисных показателей в течение 2–3 лет, по нашим прогнозам, вряд ли удастся.
Наибольшие потери 2009 г. принес в сегменте бизнес-класса, где спрос, по нашим подсчетам, снизился почти в четыре раза. Пострадал и сектор эконом-квартир (сокращение спроса в два раза), при этом в данном классе доля альтернативных сделок (одновременная продажа старой жилплощади и покупка новой) достигла 90% в общем объеме продаж.
«Альтернативные» операции, как правило, не требуют наличия существенных сумм денежных средств, в итоге граждане по различным причинам (рождение детей, разводы и др.) активно меняют свои жилищные условия. Кстати, именно благодаря активизации обменных альтернативных сделок мы и наблюдали некоторое оживление спроса во второй половине года. Еще одной интересной тенденцией прошлого года было смещение спроса в сторону подмосковного жилья. Так, доля продаж новостроек в области составляет более 70% всего первичного рынка московского региона.
С начала острой фазы кризиса инвестиционная привлекательность недвижимого имущества в Москве почти полностью сошла на нет, что лишь усугубило падение спроса и цен. В предыдущие, как принято говорить, «благополучные» годы, спрос со стороны покупателей-инвесторов оказывал существенную поддержку растущему ценовому тренду. Теперь же, когда стоимость жилья стагнирует, а арендная доходность почти в два раза ниже ставок по «безрисковым» инструментам инвестирования (депозиты в госбанках и государственные облигации), ожидать поддержки от этого класса покупателей бессмысленно. Низкие ставки аренды (по сравнению со стоимостью недвижимости) демотивируют других потенциальных покупателей приобретать квартиры, например, с использованием ипотеки.
Если говорить о ценовых перспективах столичного рынка жилья на 2010 год, то необходимо выделить основные возможности и риски. Так, ключевым фактором для цен на жилую недвижимость в 2010 г. станет общая макроэкономическая обстановка в стране (зависящая пока, главным образом, от ценовой конъюнктуры на сырьевых площадках). В случае дальнейшего ухудшения деловой активности и снижения основных показателей благосостояния населения (уровень доходов и др.) падение цен на жилье продолжится с новой силой. Усугубить ситуацию могут и отечественные банки с их залоговым имуществом. На фоне роста просроченной задолженности кредитные организации могут начать активно «сбрасывать» залоги (в виде ипотечных квартир) для пополнения капитальной базы. Пока финансовые организации не спешат расставаться с подобными объектами себе в убыток, пытаясь найти другие возможности управления непрофильными активами. В частности, многие банки создают электронные базы данных «нехороших квартир», предлагая новым клиентам фактически выкупить ипотечный договор у нынешнего заёмщика и владельца недвижимости, неспособного обслуживать кредит. В качестве «плюса» подобной программы банкиры называют условия ипотеки: ставка по «выкупленному» кредиту останется на докризисном уровне. В качестве «минуса» можно назвать стоимость объекта залога, которая также остаётся (пока) на докризисном уровне.
Другой вариант работы с чрезмерным объемом залоговой недвижимости: банки договариваются с управляющими компаниями о передаче заложенной недвижимости в различные фонды (по типу закрытых ПИФов).
И всё же наиболее реальным сценарием развития московского рынка жилья на 2010 год нам представляется дальнейшая стагнация цен на фоне достаточно вялого восстановления платежеспособного спроса. Учитывая инертность рынка недвижимости, можно предположить, что даже в случае плавного улучшения общей макроэкономической ситуации в стране цены на жилье отреагируют на подобную позитивную динамику не раньше, чем в третьем квартале 2010 года.
Несмотря на озвученные фундаментальные факторы роста/падения, можно сделать вывод, что динамика цен на недвижимость в наступившем году будет определяться общим состоянием российской экономики (положением дел в финансовом и реальном секторах, уровнем доходов населения и т.д.). Это, в свою очередь, прямо или косвенно связано, к сожалению, с ценами на нефть.
Резюмируя все вышеизложенное и опираясь на наш прогноз по ценам на нефть и курсу рубля, ожидаем, что в 2010 г. цены на столичную недвижимость, рассчитанные через индекс MARPI, будут двигаться в диапазоне $3850–4150 за метр.
Материал поодготовлен аналитиками ФГ «Калита-Финанс»
И все же мы поговорим о фундаментальных составляющих рынка недвижимости. Оценим основные события прошедшего года, спрогнозируем динамику цен на жилье в 2010 году.
Итак, в последнем квартале 2009 г. наметилась некоторая стабилизация цен на московскую недвижимость, в данном случае частично сыграл ожидаемый риэлторами фактор «отложенного спроса». В итоге тяжелый 2009 г. цены на московское жилье завершили в боковом диапазоне $3880–3950 за метр.
Отметим, что потребительская активность на рынке столичной недвижимости по-прежнему существенно ниже уровня 2008 г. и достичь докризисных показателей в течение 2–3 лет, по нашим прогнозам, вряд ли удастся.
Наибольшие потери 2009 г. принес в сегменте бизнес-класса, где спрос, по нашим подсчетам, снизился почти в четыре раза. Пострадал и сектор эконом-квартир (сокращение спроса в два раза), при этом в данном классе доля альтернативных сделок (одновременная продажа старой жилплощади и покупка новой) достигла 90% в общем объеме продаж.
«Альтернативные» операции, как правило, не требуют наличия существенных сумм денежных средств, в итоге граждане по различным причинам (рождение детей, разводы и др.) активно меняют свои жилищные условия. Кстати, именно благодаря активизации обменных альтернативных сделок мы и наблюдали некоторое оживление спроса во второй половине года. Еще одной интересной тенденцией прошлого года было смещение спроса в сторону подмосковного жилья. Так, доля продаж новостроек в области составляет более 70% всего первичного рынка московского региона.
С начала острой фазы кризиса инвестиционная привлекательность недвижимого имущества в Москве почти полностью сошла на нет, что лишь усугубило падение спроса и цен. В предыдущие, как принято говорить, «благополучные» годы, спрос со стороны покупателей-инвесторов оказывал существенную поддержку растущему ценовому тренду. Теперь же, когда стоимость жилья стагнирует, а арендная доходность почти в два раза ниже ставок по «безрисковым» инструментам инвестирования (депозиты в госбанках и государственные облигации), ожидать поддержки от этого класса покупателей бессмысленно. Низкие ставки аренды (по сравнению со стоимостью недвижимости) демотивируют других потенциальных покупателей приобретать квартиры, например, с использованием ипотеки.
Если говорить о ценовых перспективах столичного рынка жилья на 2010 год, то необходимо выделить основные возможности и риски. Так, ключевым фактором для цен на жилую недвижимость в 2010 г. станет общая макроэкономическая обстановка в стране (зависящая пока, главным образом, от ценовой конъюнктуры на сырьевых площадках). В случае дальнейшего ухудшения деловой активности и снижения основных показателей благосостояния населения (уровень доходов и др.) падение цен на жилье продолжится с новой силой. Усугубить ситуацию могут и отечественные банки с их залоговым имуществом. На фоне роста просроченной задолженности кредитные организации могут начать активно «сбрасывать» залоги (в виде ипотечных квартир) для пополнения капитальной базы. Пока финансовые организации не спешат расставаться с подобными объектами себе в убыток, пытаясь найти другие возможности управления непрофильными активами. В частности, многие банки создают электронные базы данных «нехороших квартир», предлагая новым клиентам фактически выкупить ипотечный договор у нынешнего заёмщика и владельца недвижимости, неспособного обслуживать кредит. В качестве «плюса» подобной программы банкиры называют условия ипотеки: ставка по «выкупленному» кредиту останется на докризисном уровне. В качестве «минуса» можно назвать стоимость объекта залога, которая также остаётся (пока) на докризисном уровне.
Другой вариант работы с чрезмерным объемом залоговой недвижимости: банки договариваются с управляющими компаниями о передаче заложенной недвижимости в различные фонды (по типу закрытых ПИФов).
И всё же наиболее реальным сценарием развития московского рынка жилья на 2010 год нам представляется дальнейшая стагнация цен на фоне достаточно вялого восстановления платежеспособного спроса. Учитывая инертность рынка недвижимости, можно предположить, что даже в случае плавного улучшения общей макроэкономической ситуации в стране цены на жилье отреагируют на подобную позитивную динамику не раньше, чем в третьем квартале 2010 года.
Несмотря на озвученные фундаментальные факторы роста/падения, можно сделать вывод, что динамика цен на недвижимость в наступившем году будет определяться общим состоянием российской экономики (положением дел в финансовом и реальном секторах, уровнем доходов населения и т.д.). Это, в свою очередь, прямо или косвенно связано, к сожалению, с ценами на нефть.
Резюмируя все вышеизложенное и опираясь на наш прогноз по ценам на нефть и курсу рубля, ожидаем, что в 2010 г. цены на столичную недвижимость, рассчитанные через индекс MARPI, будут двигаться в диапазоне $3850–4150 за метр.
Материал поодготовлен аналитиками ФГ «Калита-Финанс»
http://www.kalita-finance.ru/ Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба