2 ноября 2024 Invest Era Николаев Артем
Тут есть две противоположные точки зрения. Кто-то ждет тотального краха на фоне сворачивания льготных программ, а кто-то – нового витка небывалого роста в 2025-2026 году из-за перетока денег со вкладов, где у населения скопилось 50 трлн рублей.
1️⃣ Первое – цены
Как в Москве, так и в регионах – прочный боковик с весны этого года (подробнее на графике ниже). После сворачивания льготной ипотеки и установления заградительной ставки спрос затух, даже ускорение инфляции не оказало существенного влияния на ценовую динамику.
2️⃣ Выдачи ипотеки
По итогам 9 мес. 2024 года объем выдачи ипотеки в России снизился почти на треть г/г, до 4 трлн рублей. А за третий квартал – падение на 61% г/г. Примерно такая же динамика прослеживается и по итогам сентября. То есть тут не просто коррекция, тут пропасть, которая раскрыла масштабы зависимости ипотечного рынка от льготной ипотеки (+ заградительная ставка ЦБ).
Доля льготной ипотеки в общем объеме выдач в количественном выражении снизилась с 70%+ до 30%+. В денежном – с 80% до 55-60%. То есть льготных ипотек “в штуках” стало гораздо меньше, но их доля в денежном выражении по-прежнему больше половины. Просто средний размер рыночной ипотеки скукожился.
3️⃣ Доступность жилья
Она на многолетних минимумах. Если смотреть по всей России, то в 2019 году (до старта программы доступного жилья) на среднюю зарплату можно было купить 0,7-0,8 кв. м., то теперь – менее 0,5 кв. м.
4️⃣ Снижение гос. поддержки
Это следует из тезиса про сворачивание льготной ипотеки. В сентябре финансирование госпрограмм упало более чем в три раза г/г до 199 млрд рублей. И тенденция продолжится. Скорее всего, остановимся в районе 150 млрд рублей в месяц.
5️⃣ Ситуация с рождаемостью и демографией – тут без лишних комментариев
🤔 А что на стороне “ЗА” рост рынка?
А) В 2025-2026 девелоперы будут резко сокращать объемы ввода, уже сейчас некоторые распродают землю, что было невозможно представить в 2021-2023 году. Предложение снизится, что должно повлиять на цены.
Но скрытый спрос-то остается высоким, просто жилье недоступно подавляющему большинству – это основная проблема. Покупать некому. Субсидии от застройщиков, которые ранее были популярными, сейчас выглядят чем-то нереальным. Ставка уже 21%, это же насколько надо взвинтить цены…
Б) Ещё есть 50 трлн рублей на вкладах у населения. Но если так подумать, то это небольшие деньги – примерно 340 тыс. на человека в масштабах всей страны. То есть это не какой-то нереальный капитал. Хотя, гипотетически, даже если 10% от этой суммы перетечёт в “бетон”, то мы увидим очень хороший импульс. Но перетечет ли при настолько заградительной ставке и недоступном жилье?
❌ То есть рост рынка невозможен ни при каком сценарии?
Не совсем так. Если эти факторы (ограниченность предложения и высвобождение денег со вкладов) наложатся, например, на снятие геополитической напряженности и резкое смягчение ДКП, то начнется переток в “бетон”. Цены поднимутся, но ограниченно. Ведь жилье опять окажется недоступным.
Поэтому наш прогноз – это не крах рынка и не новый виток сумасшедшего роста, а стагнация. До тех пор, пока доходы населения не догонят цены или ЦБ не снизит ставку.
https://invest-era.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу