Уверен, что многие задумывались о таком. Берешь квартиру в ипотеку, сдаешь в аренду, а доходы от нее помогают платить по кредиту. В будущем ипотека закончится, и вы останетесь с квартирой. Есть ли подвох? Давайте разбираться.
Для примера возьмем однокомнатную квартиру 32 кв. м. На вторичном рынке жилья в среднем по стране она стоила 4,2 млн руб. в конце прошлого года.
➡️Ежемесячный платеж. При ставке по ипотеке 16%, сроке в 20 лет и 20%-м первоначальном взносе ежемесячный платеж составит 47 тыс. руб. Можно спрогнозировать, что через 1,5 года будет возможность рефинансировать ипотеку по 10% и снизить платеж до 32 тыс. рублей.
➡️Аренда. По данным Росстата, средний платеж за аренду однушки составляет 30 тыс. руб. Если вычесть расходы на коммунальные платежи без счетчиков, останется 27 тыс., что меньше платежа за ипотеку. Поэтому в первые годы такая инвестиция будет требовать все больше вложений.
Но дальше легче. Ваш платеж по ипотеке фиксирован, а вот доход от аренды и стоимость квартиры растут вместе с инфляцией. Поэтому важно, а какой будет инфляция? Возьмем среднюю за последние 9 лет при режиме таргетирования ЦБ — 6,3%.
В таком случае уже через 4 года платежи по аренде будут полностью покрывать ипотеку. И будет оставаться все больше и больше денег после уплаты ипотечного взноса с каждым годом по мере роста аренды.
➡️Теперь посчитаем деньги. Мы использовали первоначальный капитал (0,8 млн), первые 4 года постоянно добавляли взносы (в сумме еще 0,4 млн). Окупится ли это дело? Или выгоднее было просто положить деньги под процент? Учтем издержки на поиск съемщиков (3% от аренды) ремонт и обновление мебели (8% от аренды раз в 5 лет), свободные деньги инвестируем под ставку денежного рынка.
Итог?
Через 20 лет выплат по ипотеке и сдачи в аренду капитал составит 19,2 млн руб., а если бы инвестировали в ОФЗ, то только 14 млн. руб.
Если пересчитать на покупательную способность рубля сегодня, то это 5,7 млн и 4,1 млн соответственно.
Риски схемы, когда вы берете квартиру ипотеку и сдаете в аренду
Окей, выгоднее взять квартиру в ипотеку и сдать при таких предпосылках. Но давайте разберемся с рисками и нюансами.
▪️Если не получится рефинансироваться под более низкую ставку, ипотека становится невыгодной.
Если вы занимаете деньги в банке под 16%, то ваша инвестиция должна приносить вам отдачу больше 16% годовых. Доход вы получаете из двух источников:
— Доходность от аренды: в нашем примере она составила 6,8% годовых. На практике может быть и меньше, 5–7%.
— Еще 6,3% приносит прирост стоимости квартиры из-за инфляции.
Итого 13,1%. Получается, при ставке по ипотеке 16% без рефинансирования брать ипотеку уже не выгодно. Доход будет при ставке 10%. Если же брать по льготной ставке 6%, то мероприятие однозначно привлекательное.
▪️Заметьте, что прирост стоимости от квартиры — это неликвидный доход.
Да, ваша собственность подорожала, но превратить этот прирост капитала в деньги, чтобы внести ипотечный платеж, не получится. За ипотеку надо платить 16% годовых, а доходность от аренды всего 5–7%. Именно поэтому придется в первые годы вносить еще больше денег.
▪️Также стоит понимать, что ипотека — это финансовый рычаг. В нашем примере вы контролируете актив за 4,2 млн, имея всего 840 тыс. Поэтому доходность будет в 5 раз выше, но придется платить процент банку и риски выше в 5 раз.
▪️Доходность такой инвестиции очень чувствительна к инфляции. Если она высокая, будет быстро расти стоимость квартиры. И все это с финансовым рычагом. Но верно и обратное. Если ЦБ будет успешно контролировать инфляцию, достигнув цели в 4%, то и доходность будет низкая.
Получается, что ипотека в аренду — это инвестиция с расчетом на то, что инфляция будет выше цели Банка России, или на то, что цены на квартиры будут стабильно обгонять общую инфляцию.
А теперь выводы.
1️⃣Будьте готовы в ближайшие 4-5 лет стабильно вкладывать в эту инвестицию дополнительные деньги. То есть нужен надежный источник дохода.
2️⃣При льготной ставке 6% взять ипотеку — это выгодно. При рыночной 16% риски слишком велики, нет никаких гарантий, что в ближайшие годы вы сможете выгодно рефинансировать ипотеку. Есть риск застрять на долгий срок с большими платежами. При ипотечных ставках ниже 10% вариант можно рассмотреть.
3️⃣Выгода от такой инвестиции будет сильно зависеть от инфляции. Если вы считаете, что ЦБ будет стабильно проваливать цель по росту цен, как в последние 6 лет, то это хороший вариант. В противном случае ОФЗ принесут большую доходность.
4️⃣Аренда различается по регионам. Стоит проверить соотношение цен на съем жилья и на недвижимость в каждом конкретном случае. При низкой доходности аренды и условии, что инфляция будет соответствовать цели ЦБ в 4%, вы можете никогда не отбить проценты, уплаченные банку за ипотеку.
5️⃣Стоит учитывать, что в зависимости от кредитного договора сдача в аренду ипотечной квартиры может требовать разрешения от банка, у которого квартира в залоге. Также в расчетах выше не учитывались налоги и налоговые вычеты, которые для каждой семьи могут быть разными.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба