9 июня 2010
В периоды волатильности инвесторы начинают задумываться, куда бы «убежать» от рискованных инвестиций, и в качестве «тихой гавани» зачастую выбирают недвижимость. Вот и теперь, когда евро прочат чуть ли ни скорую смерть, а доллар и так давно уже пользуется невысоким доверием, появляются статьи, в которых инвесторам предлагают прикупить недвижимости в еврозоне и подзаработать.
Не секрет, что цены в большинстве стран еврозоны в 2009 году немного «припали» (а где-то и сильно). Но основная тенденция была следующая: то, что было дорого, продолжало дорожать (к примеру, недвижимость в Великобритании). Помимо всего прочего, кредиты в Евросоюзе со снижением ставки ЕЦБ подешевели. Да и рентная доходность в этих странах традиционно была выше, чем, например, в Москве (3-4% годовых).
Рентные доходности различных европейских стран
Источник: Global Property Guide (для расчета взяты данные по арендным ставкам и ценам на квартиры площадью 120 кв. м, расположенные в центральных районах ключевых городов европейских стран).
Так вот, в статье предлагается прикупить квартиру в апарт-отеле с гарантированной доходностью в 6% годовых от сдачи ее в аренду. При этом недвижимость есть смысл купить в кредит – на взнос хватит и 30% стоимости, тогда как управляющая компания оплатит все налоги и инвестиционные затраты. Поскольку кредит под покупку будет браться инвестиционный, то по нему инвестору останется всего лишь платить 3-4% годовых. Таким образом, в результате всех манипуляций инвестор будет получать на руки ежегодный чистый доход около 11,5-12% годовых. Кстати, доход может быть и выше. Впрочем, инвестор будет обязан поделить все то, что получит свыше 6% годовых, с управляющей компанией в соотношении 50/50. Схема шикарная и выглядит довольно привлекательно.
Справочно: апарт-отель – это особый вид частной гостиницы, похожей на апартаменты, но с элементами полного гостиничного сервиса. Этот вид отелей очень популярен в Великобритании, особенно в Лондоне. Он рассчитан на людей, пребывающих в городе или стране длительное время, поэтому по стоимости должен быть дешевле гостиничных номеров – но одновременно плата не должна сильно превышать стоимость аренды квартиры. Следовательно, плата за аренду квартиры в апарт-отеле обыкновенно выше цены аренды обычных апартаментов примерно в два раза. Таким образом, доход в 6% годовых вполне может иметь место (см. рисунок выше). С другой стороны, главным недостатком объектов в апарт-отелях является то, что их загрузку трудно спрогнозировать – кроме того, загрузка зачастую зависит от качества управления объектом. То есть становится не совсем понятно, кто же будет «гарантировать» обещанные 6% годовых.
А так все было бы просто замечательно – если бы не повышенный риск. Соответственно, такую инвестицию вряд ли можно назвать «тихой гаванью».
Не секрет, что цены в большинстве стран еврозоны в 2009 году немного «припали» (а где-то и сильно). Но основная тенденция была следующая: то, что было дорого, продолжало дорожать (к примеру, недвижимость в Великобритании). Помимо всего прочего, кредиты в Евросоюзе со снижением ставки ЕЦБ подешевели. Да и рентная доходность в этих странах традиционно была выше, чем, например, в Москве (3-4% годовых).
Рентные доходности различных европейских стран
Источник: Global Property Guide (для расчета взяты данные по арендным ставкам и ценам на квартиры площадью 120 кв. м, расположенные в центральных районах ключевых городов европейских стран).
Так вот, в статье предлагается прикупить квартиру в апарт-отеле с гарантированной доходностью в 6% годовых от сдачи ее в аренду. При этом недвижимость есть смысл купить в кредит – на взнос хватит и 30% стоимости, тогда как управляющая компания оплатит все налоги и инвестиционные затраты. Поскольку кредит под покупку будет браться инвестиционный, то по нему инвестору останется всего лишь платить 3-4% годовых. Таким образом, в результате всех манипуляций инвестор будет получать на руки ежегодный чистый доход около 11,5-12% годовых. Кстати, доход может быть и выше. Впрочем, инвестор будет обязан поделить все то, что получит свыше 6% годовых, с управляющей компанией в соотношении 50/50. Схема шикарная и выглядит довольно привлекательно.
Справочно: апарт-отель – это особый вид частной гостиницы, похожей на апартаменты, но с элементами полного гостиничного сервиса. Этот вид отелей очень популярен в Великобритании, особенно в Лондоне. Он рассчитан на людей, пребывающих в городе или стране длительное время, поэтому по стоимости должен быть дешевле гостиничных номеров – но одновременно плата не должна сильно превышать стоимость аренды квартиры. Следовательно, плата за аренду квартиры в апарт-отеле обыкновенно выше цены аренды обычных апартаментов примерно в два раза. Таким образом, доход в 6% годовых вполне может иметь место (см. рисунок выше). С другой стороны, главным недостатком объектов в апарт-отелях является то, что их загрузку трудно спрогнозировать – кроме того, загрузка зачастую зависит от качества управления объектом. То есть становится не совсем понятно, кто же будет «гарантировать» обещанные 6% годовых.
А так все было бы просто замечательно – если бы не повышенный риск. Соответственно, такую инвестицию вряд ли можно назвать «тихой гаванью».
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба