14 февраля 2013
Процесс урбанизации еще очень далек от завершения и представляет собой каркас, вокруг которого идет формирование множества индустриальных групп: производство металла, угля, машин, химическое и технологическое производство. Приток занятых в индустриальный сектор влечет за собой развитие сервисного сегмента: оптовой и розничной торговли, логистики, финансов и услуг. Цикл строительства и недвижимости ведет за собой бизнес-циклы подавляющего большинства прочих отраслей.
Сектор недвижимости и строительства Китая имеет особое значение не только для самой страны, но и является одним из самых важных в мире. Он воздействует на экономику целого ряда глобальных отраслей, от сырьевых до электрогенерирующих. В сектор направляются инвестиции более триллиона долларов в год - объем, сопоставимый с ВВП Мексики либо Австралии.
По данным Международного валютного фонда, доля сектора недвижимости составляет примерно 12% китайского ВВП, то есть порядка $1 трлн, и она окажется гораздо выше, если к ней добавить сталь, цемент, мебель, домашнее оборудование и прилагающиеся транспортную и энергетическую инфраструктуры.
Происхождение и устойчивость строительного бума в Китае. Немного теории.
В типичной современной развитой экономике аграрный сектор занимает совсем небольшую долю, обычно менее 5%, индустриальный - порядка 20% и сектор услуг - примерно 75%. Как следствие, городское население составляет более 80%. Такое соотношение становится возможным по причине технологичности и высокой производительности труда в аграрном и индустриальных секторах.
Каждый новый виток урбанизации и трансформирования экономики в современный вид начинается с индустриального сектора, который в свою очередь требует современной инфраструктуры. Таким образом, началом начал является наличие электроэнергии, транспорта, жилого и нежилого фондов.
Плановое устройство экономики Китая позволяет правительству вновь и вновь в разных частях страны запускать урбанизационный цикл. Располагая огромными трудовыми ресурсами из аграрных районов и направляя значительные инвестиции в недвижимость и инфраструктуру, государство создает благоприятную среду для организации производств крупными зарубежными и локальными компаниями. Со временем деятельность крупных компаний влечет за собой большое количество обученных кадров, мелких компаний-сателлитов и сервисных предприятий. Образуется полноценная конкурентная экономическая среда.
Между 1978 и 2006 гг. доля агросектора в общем показателе занятости снизилась почти на 30% с 71% до 43%. Тем временем занятость во вторичном секторе, то есть индустрии и строительстве, увеличилась с 17% до 25%, а в третичном секторе, сервисном, увеличилась с 12% до 32%. Такое значительное изменение состава занятости по секторам произошло в контексте колоссального увеличения общего количества занятых с 402 млн работающих в 1978 г. до 764 млн в 2006 г.
Экономическая политика правительства.
Один раз в десятилетие происходит переход власти в Китае к новому поколению лидеров. Си Цзиньпин и Ли Кегианг теперь становятся главными "кормчими" страны. Состоявшийся переход можно считать позитивным для продолжения экономического роста. Новые лидеры в значительной степени ориентированы на экономические и социальные реформы. За плечами Си большой опыт применения рыночно ориентированных научных подходов, а Ли является большим экспертом и доктором наук в сфере структурных перемен.
В ближайшие годы надо ожидать широкого ряда экономических и финансовых преобразований. Они будут нацелены на либерализацию финансовой системы, включая процентные ставки, валютный обмененный курс, операции с капиталом и развитие облигационного рынка. Предполагаемые реформы не только углубят рынки капитала, направят экономику в сторону потребления и интернационализируют юань, но также помогут обеспечить долгосрочное финансирование проектов по урбанизации.
Политика урбанизации заключается в благоприятствовании строительству доступного жилья, создающего базу для миграции. Соответственно в апреле 2010 г. в 14 городах были введены положения, которые ограничили владение более чем одной единицей недвижимости и запретили нерезидентам покупать вообще. Позже положение было распространено на 48 основных городов. Министр жилищного строительства и городского развития во время брифинга на съезде Коммунистической партии заявил, что пока не предполагает немедленных послаблений введенных ограничений. Но при этом правительство обязуется построить в 2013 г. примерно 6 млн единиц доступного жилья.
Основные девелоперы резидентного сегмента - China Vanke, Evergrande и China Overseas Land & Investment - проявили минимальный интерес в развитии бюджетного жилья, предпочитая концентрироваться на среднем и высоком классах. Коммерческие интересы независимых девелоперов порождают перекос в сторону избытка предложения высокого и среднего сегментов при недостатке дешевого. Правительство ведет балансирующую политику, с одной стороны, сдерживая цены в секторах люкс и бизнес, а с другой, способствуя расширению предложения дешевого жилья и размещению мигрантов. Их рабочие руки в свою очередь создадут базу для повышения доходов среднего класса и повышения спроса на недвижимость более высокого сегмента.
Хорошо осознавая ключевую роль сектора недвижимости в своей экономической политике, правительство прилагает усилия, чтобы кредит был доступен приобретающим недвижимость в первый раз, а также тем, кто желает улучшить жилищные условия. Плоды данной политики не за горами. Продажи уже восстанавливаются, и мы увидим процесс повсеместного повышения спроса в ближайшие годы.
Пустующий нераспроданный жилой фонд.
Китайский рынок недвижимости остыл после почти трех лет государственной кампании по подавлению чрезмерного увеличения цен. Правительство наложило жесткий контроль в 2010 г., была поднята планка первоначального взноса по кредиту, и в некоторых городах введено ограничение множественной ипотеки.
Действия успешно отработали на снижение спекулятивной активности. В настоящее время имеется излишне большое предложение на рынке, которое депрессирует цены, несмотря на растущий интерес покупателей.
По оценкам многих риелторских компаний, количество резидентных площадей, находящихся в процессе строительства, удовлетворяет по объему четырехлетний спрос, офисных площадей - восьмилетний и коммерческих - девятилетний.
Государственной электросетевой компании КНР проведено исследование в 660 городах. Обнаружилось, что электрические счетчики 65,4 млн квартир имеют за полугодие нулевые показания. Это свидетельствует о том, что в квартирах никто не живет. Такого количества квартир достаточно для проживания 200 млн человек и хватит на те самые 4-5 лет продаж.
Вышеприведенные факты перекликаются с мнением китайского экономиста Се Гочжун, который считает, что пустыми в Китае остаются 25-30% новостроек. По его данным, общая площадь жилых помещений в китайских городах составляет 17 млрд кв. м, что достаточно для расселения всех жителей Китая. Опираясь на такие цифры, можно предположить, что Китай уже в основном отстроен, а пик строительного бума пройден. Тем не менее, это не значит, что развитие остановится, а скорее свидетельствует о том, что создана достаточная база для следующего витка развития других отраслей.
Оглядываясь назад, можно действительно заключить, что темпы строительства зашли далеко вперед относительно темпов создания рабочих мест, спроса на жилье и заселение. Это разительно отличается от ситуации дефицитного рынка, когда 70% собственности распродавалось уже на стадии строительства.
Но если заглянуть в будущее, то факт избытка предложения благоприятствует потенциальному покупателю и арендатору. Широкое предложение и низкие цены создают стимулы для производственных компаний развиваться в обустроенных районах. Избыток офисных и коммерческих площадей стимулирует расширение активности сервисного и потребительского сегментов.
Темпы продаж и умеренный рост цен.
Угроза жесткой посадки экономики и безжизненные кварталы новостроек создавали впечатление, что рынок полностью встал, но это не соответствовало действительности! Продажи резидентной недвижимости продолжали наращиваться. В 2012 г. темп роста в ценовом исчислении составил 10,9% относительно предшествующего года. За декабрь 2012 г. объем продаж составил 868,4 млрд юаней (на 8% больше, чем в декабре предыдущего). В натуральном исчислении цифры оказываются скромнее: продажи резидентной недвижимости по количеству квадратных метров выросли только на 1,8% в 2012 г., но, несмотря на трудный для экономики Китая год, все-таки выросли!
Что касается крупнейших городских центров, то картина здесь еще более здоровая. Общая жилая площадь, проданная в 30 основных городах, составила 198 млн кв. м, что на 34,1% больше, чем годом ранее (по данным гонконгского агентства недвижимости Centaline Group).
"Мы ожидаем, что суммарные продажи превысят 1,2 млрд квадратных метров в 2013,- заявляет представитель девелоперской компании из Ханчжоу, Hong Mao Group. - Восходящий тренд в городах первого и второго эшелона продолжится настолько долго, насколько политика правительства останется неизменной".
Специалисты рынка приписывают текущий всплеск продаж дисконтам, предлагаемыми девелоперами, адаптации рынка к регулированию, а также ожиданиям потребителей по росту цен. Признаки оздоровления рынка появляются без угрозы возобновления спекуляции. "Мы наблюдаем широкое предложение, а значит, не должны сильно беспокоиться о повышении цен на недвижимость", - говорит Rosealea Yao, аналитик компании GaveKal Dragonomics, Гонконг.
В декабре 2012 г. Национальное бюро статистики опубликовало данные по контрольному пулу из 70 основных китайских городов: 54 из 70 показали более высокие цены относительно предыдущего месяца по сравнению с 53 в ноябре. Таким образом, средние цены на недвижимость в Китае показывают третий месяц непрерывного роста.
Новое строительство.
В результате того, что три года ужесточения регулирования оставили девелоперов с высокими долгами и нераспроданными фондами, в 2012 г. старт нового строительства снизился на 7,3%. Тем не менее требовались ресурсы для доведения уже строящихся объектов, поэтому инвестиции в девелопмент выросли на 16,2% до 7,18 трлн юаней ($1,15 трлн, или 14% ВВП). Сокращение новых проектов замедлило темпы роста инвестиций по сравнению с 2011 г., в котором рост составлял 27,9% по сравнению с 2010 г.
Финансирование происходило в сопоставимых объемах. По информации Народного банка Китая, за 2012 г. ссуды сектору недвижимости, деноминированные в юане, со стороны китайских и иностранных финансовых институтов увеличились на 12,8% до 12,11 трлн юаней ($1,93 трлн). Ссуды на низкобюджетное строительство выросли намного большим темпом в 46,6 % до 571,1 млрд юаней к концу 2012 г., хотя это на 15,1% медленнее, чем кварталом ранее. Взрывной рост кредитования бюджетного жилья вызван новыми поддерживающими программами правительства.
Высокие стимулы урбанизации.
Спрос на жилье сильно связан с созданием новых эффективных рабочих мест в развивающихся городских районах. Люди хотят жить лучше, и переезд в город открывает им такую возможность.
"Китай имеет 1,3 млрд человек, которые были бы счастливы переехать в самое лучшее, по возможности, место,- говорит Patrick Chovanec, профессор в школе экономики и менеджмента университета Tsinghua в Пекине. - Вопрос в том, по какой цене. Люди, которые настроены на повышение дохода и переезжают в город, поступают верно".
Китайская экономика создала 12,7 млн новых городских рабочих мест в 2012 г. (по информации Министерства ресурсов населения и социальной безопасности). Это больше чем 12,2 млн рабочих мест, которые были созданы в 2011 г. Уровень безработицы в конце 2012 г. остался прежним, в пределах 4,6%.
Цифра притока в 12,7 млн новых городских жителей примерно соответствует 12 млн единиц нового жилья, продаваемого по стране, то есть размещение вновь прибывших сопровождается улучшением жилищных условий "старых".
Приезжие занимают вновь созданные рабочие места и увеличивают спрос на аренду жилья. Параллельно с этим идет процесс повышения заработной платы "старой" рабочей силы вместе с ростом квалификации и политикой правительства, направленной на рост потребления. Пекин в пятилетнем плане до 2015 г. наметил рост минимальной заработной платы не менее чем на 13% в год. Тем же самым планом намечено годовое увеличение доходов городских и сельских домашних хозяйств от 7% в год, что повлечет за собой их удвоение в последующие 10 лет. Повышение минимальной заработной платы расширит базу спроса арендованного жилья и подпитает спрос на покупку бюджетного.
Существует еще один мощный источник спроса на квартиры, тот самый, который послужил причиной недавнего кризиса и частичной причиной пустынных кварталов: это спрос на недвижимость как средство сбережений. Китай превратился в нацию, поглощенную идеей собственности, когда владение квартирой становится главным признаком финансового благополучия. Налицо предпочтение инвестиций в недвижимость другим видам вложений. Многие в Китае покупают квартиры не для того, чтобы жить, а для того чтобы сохранить сбережения.
Развитие институтов финансирования. Несколько слов о загадочном "теневом банкинге".
В поиске вложений, превышающих минимальные ставки по депозитам, китайские инвесторы вкладываются в инвестиционные инструменты, известные как трасты. Трасты обещают высокую годовую ставку и возврат основной суммы для инвесторов, готовых вложить от 1 млн юаней ($160 тыс.). Согласно Wang Tao, главному аналитику по Китаю в UBS, суммарные активы трастов насчитывают $3,35 трлн, то есть более четверти внебанковских ссуд в стране, или порядка 45% ВВП Китая. Исследовательская компания Sanford C. Bernstein & Co. оценивает теневые финансы в Китае примерно в 20 трлн юаней, или одну треть от текущего размера банковского долгового рынка.
Теневое финансирование включает инструменты за балансами банков, такие как коммерческие векселя и трастовые ссуды. Также к теневым можно отнести ссуды, предоставленные частными лицами в индивидуальном порядке. Причина теневого бума в том, что широкому большинству, более 90% из 42 млн мелких и средних предприятий, затруднительно получить обычный банковский кредит. Еще одной из причин явился факт того, что китайским инвесторам трудно найти инструменты вложений. Местный рынок акций строго ограничен, а регулирование затрудняет инвестиции за рубежом.
Трасты формируют костяк теневого финансового сектора, очень быстро развиваются, имея в настоящее время, по оценкам Financial Times, пятикратный размер средств под управлением по сравнению с началом 2009 г.
"Китайская теневая банковская система сложна, имеет непрозрачные отношения с регулярной банковской системой и реальной экономикой. Она требует осторожного контроля и сохранения достаточной гибкости, но контроль все-таки нужен,"- говорит Xiao Gang, председатель совета управляющих Bank of China.
Хотя локальное финансирование остается основным источником кредита, но зарубежная база быстро расширяется. Рынок облигаций дим сум ( зарубежные выпуски, номинированные в юане) пока остается небольшим по размерам. Его величина составляет 244 млрд юаней объема без учета CDs, по оценкам HSBC, что слабо сравнимо с 24 трлн юаней внутреннего облигационного рынка. Тем не менее ожидается рост на 20-30% в 2013 г., и его размер значительно превышает объем зарубежных инвестиций во внутренний рынок по схемам квотирования RQFII и QFII, установленных для квалифицированных иностранных институциональных инвесторов.
В 2012 г. двадцать крупнейших девелоперов Китая привлекли на зарубежных рынках капитал в размере 60 млрд юаней ($8,9 млрд) согласно данным China Real Estate Index System (CREIS). В первые две недели января 2013 г. рынок дим сум стартовал уверенно в объеме размещения 2,9 млрд юаней.
Рынок облигаций дим сум продолжит быстро расти, а внутренние квоты обязательно будут расширены, учитывая амбиции Китая превратиться в основного игрока на глобальных финансовых рынках, с глобальной резервной валютой и с постепенным развитием каналов прямого доступа иностранных инвесторов к рынкам капитала.
Естественное расширение индустриальных кластеров.
Политика урбанизации ведется по стратегически продуманному плану, который естественным образом развивает потребности экономических районов в расширении. Шанхайский Пудун является классическим примером того, как "пустующий" проект городского строительства в конце 1990-х гг. быстро стал полностью занятым городским центром с населением на сегодняшний день примерно в 5,5 млн человек. Идея проекта заключалась в уже тогда особой привлекательности района для иностранных инвестиций и достаточной ресурсной базе большого торгового города. Проект стал естественным продолжением движения района в сторону интернационализации экономики.
Среди всех городов дельты реки Янцзы концентрация иностранного капитала наибольшая в Шанхае, Сучжоу, Уси, Нанкине, Нинбо и Ханчжоу. На эти 6 городов приходится свыше 70% всех прямых иностранных инвестиций, поступающих в регион.
В Шанхае, провинциях Чжэцзян и Цзянсу свыше 80 тыс. компаний с участием иностранного капитала. Среди прямых инвесторов многие известные имена: General Motors, Shell, Matsushita, Exxon, Siemens, Sony, Volvo, LG. Многие тайваньские фирмы перевели сюда свое высокотехнологичное производство.
На Шанхай и Цзянсу приходится 57% объема общенационального выпуска интегральных схем. В сумме Цзянсу и Чжэцзян производят 70% общекитайского выпуска химических волокон. Кроме того, Цзянсу и Чжэцзян являются основными производителями одежды, текстиля и машиностроительной продукции.
Истории "городов-призраков" захватывают читателя, но провоцируют на неверные выводы.
Наряду с естественным расширением существующих промышленных кластеров Шанхая, Чжэцзян и Цзянсу Китай предпринимает попытки развития совершенно новых территорий, строительства новых городов в "чистом поле", на отдалении от заселенных районов. Такая задача, естественно, труднее, но стратегические цели заслуживают таких усилий.
Пугающие статьи в прессе сообщают, что в Китае в настоящее время около 64 млн пустых домов и что на огромных территориях свободной земли строится до 20 новых городов-призраков в год.
Одиозным стало строительство огромного города Каньбаши во Внутренней Монголии, которое началось в 2004 г. Способный вместить в себя миллион жителей город имеет население всего 30 тыс. человек. Вначале полагали, что высокие цены на недвижимость отпугивают покупателей. Однако когда цены обрушились с $1100 за квадратный метр в 2006 г. до $470 за метр в декабре 2011 г., люди начали считать, что городу так и не суждено стать заселенным. Зачем вообще строили этот город на границе с Монголией? Является ли проект грубой ошибкой?
По разведанным запасам полезных ископаемых Внутренняя Монголия занимает 5-е место в Китае и является вторым регионом страны по количеству запасов каменного угля в объеме 224,75 млрд тонн. Регион уникален тем, что имеет запасы редкоземельных элементов в количестве 8459 тонн - это 80% всех мировых резервов!
Район располагает большим многообразием черных, цветных и драгоценных металлов, а также сырья для химической промышленности, вспомогательных промышленных материалов. Солидные залежи нефти в размере 2-3 млрд тонн и природного газа в объеме 100 млрд куб. м уже эксплуатируются тринадцатью крупными промыслами.
Пока собственные месторождения угля вблизи границ с Монголией остаются неразработанными, Китай вынужден импортировать сырье в больших количествах из Австралии, Монголии и из России. Так как потребности в угле будут расти еще долгое время, то вопрос ускоренного развития собственной добывающей базы очень актуален.
Компании неохотно идут в районы, где отсутствует инфраструктура, поэтому одним из ключевых проектов в регионе является строительство электростанции на 4300 киловатт.
Горнодобывающие проекты не осуществляются быстро, требуется время. Мало сомнений в том, что в перспективе город будет заселен и обречен стать процветающим центром сырьевой индустрии Северного Китая. Очень возможно, что упавшие здесь сегодня цены на недвижимость предоставляют большой потенциал роста для наиболее дальновидных инвесторов. Добро пожаловать в Каньбаши, китайский Ванкувер, будущую сырьевую столицу страны!
Уверенное продолжение урбанизации.
Важным элементом урбанизационной политики Китая является формирование трех мегалополисов: дельты реки Янцзы, дельты реки Чжуцзян и района Пекин-Бохайвань. Особой задачей китайского руководства стало формирование собственного "мирового города", роль которого отведена Шанхаю.
Три крупнейших мегалополиса в дельтах рек Чжуцзян и Янцзы и на побережье Бохайского залива увеличат свою долю в ВВП страны с 50% в 2010 г. до 65% в 2020 г.
К 2025 г. у Китая будет более 220 городов с населением свыше миллиона человек по сравнению со 125 в 2010 г., и 23 мегаполиса с населением как минимум 5 млн человек.
Большие и средние города способны обеспечить наилучшие возможности для развития капиталоемких и техноемких отраслей и сферы услуг. Они способны привлекать значительное число временных и сезонных мигрантов из села.
Малые же города и поселки дают простор для развития трудоемкого производства, гарантируя переселенцам из деревни рабочие места и более дешевое и постоянное место жительства. Именно малые города служат основными поставщиками традиционных товаров на экспорт.
Согласно прогнозам ОЭСР к 2030 г. городское население Китая должно увеличиться еще на более чем 300 млн человек. Поскольку миграция из сельской местности ежегодно составляет 15-20 млн человек, сегодняшние города призраки завтра станут процветающими метрополиями.
В эпицентре трехлетнего замедления Китая стояли последствия спекуляции в секторе недвижимости. Сегодня кризис можно считать пройденным этапом, спрос и предложение сбалансированы, широкое предложение затруднит возобновление пузыря в ближайшие годы. Можно ожидать, что цены и объемы продаж сектора будут испытывать умеренный рост, рынок стал предсказуемым, а тренды экстраполируемыми. Но самое главное в том, что обеспечена платформа роста для прочих отраслей: стержень экономики восстановлен, и страна находится в начале новой долгой волны экономического подъема.
Приложение.
Пятилетний план Китая. Ключевые направления и ориентиры развития:
1. Снижение ежегодного роста до 7 — 7,5% и перенос акцента на устойчивость экономического роста.
2. Сокращение импорта с целью сокращения расходов, повышение потребительского спроса, сокращение зависимости от экспорта, создающего активное сальдо торгового баланса, которое составляло в январе 2011 г. $6 млрд.
3. Повышение порогового значения дохода, с которого рядовые жители Китая начинают платить налог на прибыль, повышение покупательной способности населения.
4. Увеличение расходов на здравоохранение, реализация полного социального страхования, уменьшение необходимости сбережений, поощрение увеличения потребительских расходов.
5. Семь отраслей в трех секторах (здравоохранении, энергетике и технологиях) определены в качестве новых стратегических отраслей промышленности. Они будут получать налоговые льготы и другие стимулы, чтобы ускорить их развитие.
6. Увеличение минимальной заработной платы: провинции Китая в этом году объявили о двузначном росте заработной платы в свете желания правительства увеличить потребительские расходы населения.
7. Определен ряд целей для снижения энергопотребления и эффективности энергопотребления, с тем чтобы 20% энергии производилось не из добываемых ресурсов к 2015 г. Вклад нефти и угля в производство энергии должен быть снижен с 90% до 80%.
8. Ключевые секторы, которые должны ускоренно развиваться, - это гидроэнергетика, атомная энергетика, фармацевтика, биотехнологии, сети электропередач, информационные технологии и образовательные услуги.
/Элитный Трейдер, ELITETRADER.RU/
Сектор недвижимости и строительства Китая имеет особое значение не только для самой страны, но и является одним из самых важных в мире. Он воздействует на экономику целого ряда глобальных отраслей, от сырьевых до электрогенерирующих. В сектор направляются инвестиции более триллиона долларов в год - объем, сопоставимый с ВВП Мексики либо Австралии.
По данным Международного валютного фонда, доля сектора недвижимости составляет примерно 12% китайского ВВП, то есть порядка $1 трлн, и она окажется гораздо выше, если к ней добавить сталь, цемент, мебель, домашнее оборудование и прилагающиеся транспортную и энергетическую инфраструктуры.
Происхождение и устойчивость строительного бума в Китае. Немного теории.
В типичной современной развитой экономике аграрный сектор занимает совсем небольшую долю, обычно менее 5%, индустриальный - порядка 20% и сектор услуг - примерно 75%. Как следствие, городское население составляет более 80%. Такое соотношение становится возможным по причине технологичности и высокой производительности труда в аграрном и индустриальных секторах.
Каждый новый виток урбанизации и трансформирования экономики в современный вид начинается с индустриального сектора, который в свою очередь требует современной инфраструктуры. Таким образом, началом начал является наличие электроэнергии, транспорта, жилого и нежилого фондов.
Плановое устройство экономики Китая позволяет правительству вновь и вновь в разных частях страны запускать урбанизационный цикл. Располагая огромными трудовыми ресурсами из аграрных районов и направляя значительные инвестиции в недвижимость и инфраструктуру, государство создает благоприятную среду для организации производств крупными зарубежными и локальными компаниями. Со временем деятельность крупных компаний влечет за собой большое количество обученных кадров, мелких компаний-сателлитов и сервисных предприятий. Образуется полноценная конкурентная экономическая среда.
Между 1978 и 2006 гг. доля агросектора в общем показателе занятости снизилась почти на 30% с 71% до 43%. Тем временем занятость во вторичном секторе, то есть индустрии и строительстве, увеличилась с 17% до 25%, а в третичном секторе, сервисном, увеличилась с 12% до 32%. Такое значительное изменение состава занятости по секторам произошло в контексте колоссального увеличения общего количества занятых с 402 млн работающих в 1978 г. до 764 млн в 2006 г.
Экономическая политика правительства.
Один раз в десятилетие происходит переход власти в Китае к новому поколению лидеров. Си Цзиньпин и Ли Кегианг теперь становятся главными "кормчими" страны. Состоявшийся переход можно считать позитивным для продолжения экономического роста. Новые лидеры в значительной степени ориентированы на экономические и социальные реформы. За плечами Си большой опыт применения рыночно ориентированных научных подходов, а Ли является большим экспертом и доктором наук в сфере структурных перемен.
В ближайшие годы надо ожидать широкого ряда экономических и финансовых преобразований. Они будут нацелены на либерализацию финансовой системы, включая процентные ставки, валютный обмененный курс, операции с капиталом и развитие облигационного рынка. Предполагаемые реформы не только углубят рынки капитала, направят экономику в сторону потребления и интернационализируют юань, но также помогут обеспечить долгосрочное финансирование проектов по урбанизации.
Политика урбанизации заключается в благоприятствовании строительству доступного жилья, создающего базу для миграции. Соответственно в апреле 2010 г. в 14 городах были введены положения, которые ограничили владение более чем одной единицей недвижимости и запретили нерезидентам покупать вообще. Позже положение было распространено на 48 основных городов. Министр жилищного строительства и городского развития во время брифинга на съезде Коммунистической партии заявил, что пока не предполагает немедленных послаблений введенных ограничений. Но при этом правительство обязуется построить в 2013 г. примерно 6 млн единиц доступного жилья.
Основные девелоперы резидентного сегмента - China Vanke, Evergrande и China Overseas Land & Investment - проявили минимальный интерес в развитии бюджетного жилья, предпочитая концентрироваться на среднем и высоком классах. Коммерческие интересы независимых девелоперов порождают перекос в сторону избытка предложения высокого и среднего сегментов при недостатке дешевого. Правительство ведет балансирующую политику, с одной стороны, сдерживая цены в секторах люкс и бизнес, а с другой, способствуя расширению предложения дешевого жилья и размещению мигрантов. Их рабочие руки в свою очередь создадут базу для повышения доходов среднего класса и повышения спроса на недвижимость более высокого сегмента.
Хорошо осознавая ключевую роль сектора недвижимости в своей экономической политике, правительство прилагает усилия, чтобы кредит был доступен приобретающим недвижимость в первый раз, а также тем, кто желает улучшить жилищные условия. Плоды данной политики не за горами. Продажи уже восстанавливаются, и мы увидим процесс повсеместного повышения спроса в ближайшие годы.
Пустующий нераспроданный жилой фонд.
Китайский рынок недвижимости остыл после почти трех лет государственной кампании по подавлению чрезмерного увеличения цен. Правительство наложило жесткий контроль в 2010 г., была поднята планка первоначального взноса по кредиту, и в некоторых городах введено ограничение множественной ипотеки.
Действия успешно отработали на снижение спекулятивной активности. В настоящее время имеется излишне большое предложение на рынке, которое депрессирует цены, несмотря на растущий интерес покупателей.
По оценкам многих риелторских компаний, количество резидентных площадей, находящихся в процессе строительства, удовлетворяет по объему четырехлетний спрос, офисных площадей - восьмилетний и коммерческих - девятилетний.
Государственной электросетевой компании КНР проведено исследование в 660 городах. Обнаружилось, что электрические счетчики 65,4 млн квартир имеют за полугодие нулевые показания. Это свидетельствует о том, что в квартирах никто не живет. Такого количества квартир достаточно для проживания 200 млн человек и хватит на те самые 4-5 лет продаж.
Вышеприведенные факты перекликаются с мнением китайского экономиста Се Гочжун, который считает, что пустыми в Китае остаются 25-30% новостроек. По его данным, общая площадь жилых помещений в китайских городах составляет 17 млрд кв. м, что достаточно для расселения всех жителей Китая. Опираясь на такие цифры, можно предположить, что Китай уже в основном отстроен, а пик строительного бума пройден. Тем не менее, это не значит, что развитие остановится, а скорее свидетельствует о том, что создана достаточная база для следующего витка развития других отраслей.
Оглядываясь назад, можно действительно заключить, что темпы строительства зашли далеко вперед относительно темпов создания рабочих мест, спроса на жилье и заселение. Это разительно отличается от ситуации дефицитного рынка, когда 70% собственности распродавалось уже на стадии строительства.
Но если заглянуть в будущее, то факт избытка предложения благоприятствует потенциальному покупателю и арендатору. Широкое предложение и низкие цены создают стимулы для производственных компаний развиваться в обустроенных районах. Избыток офисных и коммерческих площадей стимулирует расширение активности сервисного и потребительского сегментов.
Темпы продаж и умеренный рост цен.
Угроза жесткой посадки экономики и безжизненные кварталы новостроек создавали впечатление, что рынок полностью встал, но это не соответствовало действительности! Продажи резидентной недвижимости продолжали наращиваться. В 2012 г. темп роста в ценовом исчислении составил 10,9% относительно предшествующего года. За декабрь 2012 г. объем продаж составил 868,4 млрд юаней (на 8% больше, чем в декабре предыдущего). В натуральном исчислении цифры оказываются скромнее: продажи резидентной недвижимости по количеству квадратных метров выросли только на 1,8% в 2012 г., но, несмотря на трудный для экономики Китая год, все-таки выросли!
Что касается крупнейших городских центров, то картина здесь еще более здоровая. Общая жилая площадь, проданная в 30 основных городах, составила 198 млн кв. м, что на 34,1% больше, чем годом ранее (по данным гонконгского агентства недвижимости Centaline Group).
"Мы ожидаем, что суммарные продажи превысят 1,2 млрд квадратных метров в 2013,- заявляет представитель девелоперской компании из Ханчжоу, Hong Mao Group. - Восходящий тренд в городах первого и второго эшелона продолжится настолько долго, насколько политика правительства останется неизменной".
Специалисты рынка приписывают текущий всплеск продаж дисконтам, предлагаемыми девелоперами, адаптации рынка к регулированию, а также ожиданиям потребителей по росту цен. Признаки оздоровления рынка появляются без угрозы возобновления спекуляции. "Мы наблюдаем широкое предложение, а значит, не должны сильно беспокоиться о повышении цен на недвижимость", - говорит Rosealea Yao, аналитик компании GaveKal Dragonomics, Гонконг.
В декабре 2012 г. Национальное бюро статистики опубликовало данные по контрольному пулу из 70 основных китайских городов: 54 из 70 показали более высокие цены относительно предыдущего месяца по сравнению с 53 в ноябре. Таким образом, средние цены на недвижимость в Китае показывают третий месяц непрерывного роста.
Новое строительство.
В результате того, что три года ужесточения регулирования оставили девелоперов с высокими долгами и нераспроданными фондами, в 2012 г. старт нового строительства снизился на 7,3%. Тем не менее требовались ресурсы для доведения уже строящихся объектов, поэтому инвестиции в девелопмент выросли на 16,2% до 7,18 трлн юаней ($1,15 трлн, или 14% ВВП). Сокращение новых проектов замедлило темпы роста инвестиций по сравнению с 2011 г., в котором рост составлял 27,9% по сравнению с 2010 г.
Финансирование происходило в сопоставимых объемах. По информации Народного банка Китая, за 2012 г. ссуды сектору недвижимости, деноминированные в юане, со стороны китайских и иностранных финансовых институтов увеличились на 12,8% до 12,11 трлн юаней ($1,93 трлн). Ссуды на низкобюджетное строительство выросли намного большим темпом в 46,6 % до 571,1 млрд юаней к концу 2012 г., хотя это на 15,1% медленнее, чем кварталом ранее. Взрывной рост кредитования бюджетного жилья вызван новыми поддерживающими программами правительства.
Высокие стимулы урбанизации.
Спрос на жилье сильно связан с созданием новых эффективных рабочих мест в развивающихся городских районах. Люди хотят жить лучше, и переезд в город открывает им такую возможность.
"Китай имеет 1,3 млрд человек, которые были бы счастливы переехать в самое лучшее, по возможности, место,- говорит Patrick Chovanec, профессор в школе экономики и менеджмента университета Tsinghua в Пекине. - Вопрос в том, по какой цене. Люди, которые настроены на повышение дохода и переезжают в город, поступают верно".
Китайская экономика создала 12,7 млн новых городских рабочих мест в 2012 г. (по информации Министерства ресурсов населения и социальной безопасности). Это больше чем 12,2 млн рабочих мест, которые были созданы в 2011 г. Уровень безработицы в конце 2012 г. остался прежним, в пределах 4,6%.
Цифра притока в 12,7 млн новых городских жителей примерно соответствует 12 млн единиц нового жилья, продаваемого по стране, то есть размещение вновь прибывших сопровождается улучшением жилищных условий "старых".
Приезжие занимают вновь созданные рабочие места и увеличивают спрос на аренду жилья. Параллельно с этим идет процесс повышения заработной платы "старой" рабочей силы вместе с ростом квалификации и политикой правительства, направленной на рост потребления. Пекин в пятилетнем плане до 2015 г. наметил рост минимальной заработной платы не менее чем на 13% в год. Тем же самым планом намечено годовое увеличение доходов городских и сельских домашних хозяйств от 7% в год, что повлечет за собой их удвоение в последующие 10 лет. Повышение минимальной заработной платы расширит базу спроса арендованного жилья и подпитает спрос на покупку бюджетного.
Существует еще один мощный источник спроса на квартиры, тот самый, который послужил причиной недавнего кризиса и частичной причиной пустынных кварталов: это спрос на недвижимость как средство сбережений. Китай превратился в нацию, поглощенную идеей собственности, когда владение квартирой становится главным признаком финансового благополучия. Налицо предпочтение инвестиций в недвижимость другим видам вложений. Многие в Китае покупают квартиры не для того, чтобы жить, а для того чтобы сохранить сбережения.
Развитие институтов финансирования. Несколько слов о загадочном "теневом банкинге".
В поиске вложений, превышающих минимальные ставки по депозитам, китайские инвесторы вкладываются в инвестиционные инструменты, известные как трасты. Трасты обещают высокую годовую ставку и возврат основной суммы для инвесторов, готовых вложить от 1 млн юаней ($160 тыс.). Согласно Wang Tao, главному аналитику по Китаю в UBS, суммарные активы трастов насчитывают $3,35 трлн, то есть более четверти внебанковских ссуд в стране, или порядка 45% ВВП Китая. Исследовательская компания Sanford C. Bernstein & Co. оценивает теневые финансы в Китае примерно в 20 трлн юаней, или одну треть от текущего размера банковского долгового рынка.
Теневое финансирование включает инструменты за балансами банков, такие как коммерческие векселя и трастовые ссуды. Также к теневым можно отнести ссуды, предоставленные частными лицами в индивидуальном порядке. Причина теневого бума в том, что широкому большинству, более 90% из 42 млн мелких и средних предприятий, затруднительно получить обычный банковский кредит. Еще одной из причин явился факт того, что китайским инвесторам трудно найти инструменты вложений. Местный рынок акций строго ограничен, а регулирование затрудняет инвестиции за рубежом.
Трасты формируют костяк теневого финансового сектора, очень быстро развиваются, имея в настоящее время, по оценкам Financial Times, пятикратный размер средств под управлением по сравнению с началом 2009 г.
"Китайская теневая банковская система сложна, имеет непрозрачные отношения с регулярной банковской системой и реальной экономикой. Она требует осторожного контроля и сохранения достаточной гибкости, но контроль все-таки нужен,"- говорит Xiao Gang, председатель совета управляющих Bank of China.
Хотя локальное финансирование остается основным источником кредита, но зарубежная база быстро расширяется. Рынок облигаций дим сум ( зарубежные выпуски, номинированные в юане) пока остается небольшим по размерам. Его величина составляет 244 млрд юаней объема без учета CDs, по оценкам HSBC, что слабо сравнимо с 24 трлн юаней внутреннего облигационного рынка. Тем не менее ожидается рост на 20-30% в 2013 г., и его размер значительно превышает объем зарубежных инвестиций во внутренний рынок по схемам квотирования RQFII и QFII, установленных для квалифицированных иностранных институциональных инвесторов.
В 2012 г. двадцать крупнейших девелоперов Китая привлекли на зарубежных рынках капитал в размере 60 млрд юаней ($8,9 млрд) согласно данным China Real Estate Index System (CREIS). В первые две недели января 2013 г. рынок дим сум стартовал уверенно в объеме размещения 2,9 млрд юаней.
Рынок облигаций дим сум продолжит быстро расти, а внутренние квоты обязательно будут расширены, учитывая амбиции Китая превратиться в основного игрока на глобальных финансовых рынках, с глобальной резервной валютой и с постепенным развитием каналов прямого доступа иностранных инвесторов к рынкам капитала.
Естественное расширение индустриальных кластеров.
Политика урбанизации ведется по стратегически продуманному плану, который естественным образом развивает потребности экономических районов в расширении. Шанхайский Пудун является классическим примером того, как "пустующий" проект городского строительства в конце 1990-х гг. быстро стал полностью занятым городским центром с населением на сегодняшний день примерно в 5,5 млн человек. Идея проекта заключалась в уже тогда особой привлекательности района для иностранных инвестиций и достаточной ресурсной базе большого торгового города. Проект стал естественным продолжением движения района в сторону интернационализации экономики.
Среди всех городов дельты реки Янцзы концентрация иностранного капитала наибольшая в Шанхае, Сучжоу, Уси, Нанкине, Нинбо и Ханчжоу. На эти 6 городов приходится свыше 70% всех прямых иностранных инвестиций, поступающих в регион.
В Шанхае, провинциях Чжэцзян и Цзянсу свыше 80 тыс. компаний с участием иностранного капитала. Среди прямых инвесторов многие известные имена: General Motors, Shell, Matsushita, Exxon, Siemens, Sony, Volvo, LG. Многие тайваньские фирмы перевели сюда свое высокотехнологичное производство.
На Шанхай и Цзянсу приходится 57% объема общенационального выпуска интегральных схем. В сумме Цзянсу и Чжэцзян производят 70% общекитайского выпуска химических волокон. Кроме того, Цзянсу и Чжэцзян являются основными производителями одежды, текстиля и машиностроительной продукции.
Истории "городов-призраков" захватывают читателя, но провоцируют на неверные выводы.
Наряду с естественным расширением существующих промышленных кластеров Шанхая, Чжэцзян и Цзянсу Китай предпринимает попытки развития совершенно новых территорий, строительства новых городов в "чистом поле", на отдалении от заселенных районов. Такая задача, естественно, труднее, но стратегические цели заслуживают таких усилий.
Пугающие статьи в прессе сообщают, что в Китае в настоящее время около 64 млн пустых домов и что на огромных территориях свободной земли строится до 20 новых городов-призраков в год.
Одиозным стало строительство огромного города Каньбаши во Внутренней Монголии, которое началось в 2004 г. Способный вместить в себя миллион жителей город имеет население всего 30 тыс. человек. Вначале полагали, что высокие цены на недвижимость отпугивают покупателей. Однако когда цены обрушились с $1100 за квадратный метр в 2006 г. до $470 за метр в декабре 2011 г., люди начали считать, что городу так и не суждено стать заселенным. Зачем вообще строили этот город на границе с Монголией? Является ли проект грубой ошибкой?
По разведанным запасам полезных ископаемых Внутренняя Монголия занимает 5-е место в Китае и является вторым регионом страны по количеству запасов каменного угля в объеме 224,75 млрд тонн. Регион уникален тем, что имеет запасы редкоземельных элементов в количестве 8459 тонн - это 80% всех мировых резервов!
Район располагает большим многообразием черных, цветных и драгоценных металлов, а также сырья для химической промышленности, вспомогательных промышленных материалов. Солидные залежи нефти в размере 2-3 млрд тонн и природного газа в объеме 100 млрд куб. м уже эксплуатируются тринадцатью крупными промыслами.
Пока собственные месторождения угля вблизи границ с Монголией остаются неразработанными, Китай вынужден импортировать сырье в больших количествах из Австралии, Монголии и из России. Так как потребности в угле будут расти еще долгое время, то вопрос ускоренного развития собственной добывающей базы очень актуален.
Компании неохотно идут в районы, где отсутствует инфраструктура, поэтому одним из ключевых проектов в регионе является строительство электростанции на 4300 киловатт.
Горнодобывающие проекты не осуществляются быстро, требуется время. Мало сомнений в том, что в перспективе город будет заселен и обречен стать процветающим центром сырьевой индустрии Северного Китая. Очень возможно, что упавшие здесь сегодня цены на недвижимость предоставляют большой потенциал роста для наиболее дальновидных инвесторов. Добро пожаловать в Каньбаши, китайский Ванкувер, будущую сырьевую столицу страны!
Уверенное продолжение урбанизации.
Важным элементом урбанизационной политики Китая является формирование трех мегалополисов: дельты реки Янцзы, дельты реки Чжуцзян и района Пекин-Бохайвань. Особой задачей китайского руководства стало формирование собственного "мирового города", роль которого отведена Шанхаю.
Три крупнейших мегалополиса в дельтах рек Чжуцзян и Янцзы и на побережье Бохайского залива увеличат свою долю в ВВП страны с 50% в 2010 г. до 65% в 2020 г.
К 2025 г. у Китая будет более 220 городов с населением свыше миллиона человек по сравнению со 125 в 2010 г., и 23 мегаполиса с населением как минимум 5 млн человек.
Большие и средние города способны обеспечить наилучшие возможности для развития капиталоемких и техноемких отраслей и сферы услуг. Они способны привлекать значительное число временных и сезонных мигрантов из села.
Малые же города и поселки дают простор для развития трудоемкого производства, гарантируя переселенцам из деревни рабочие места и более дешевое и постоянное место жительства. Именно малые города служат основными поставщиками традиционных товаров на экспорт.
Согласно прогнозам ОЭСР к 2030 г. городское население Китая должно увеличиться еще на более чем 300 млн человек. Поскольку миграция из сельской местности ежегодно составляет 15-20 млн человек, сегодняшние города призраки завтра станут процветающими метрополиями.
В эпицентре трехлетнего замедления Китая стояли последствия спекуляции в секторе недвижимости. Сегодня кризис можно считать пройденным этапом, спрос и предложение сбалансированы, широкое предложение затруднит возобновление пузыря в ближайшие годы. Можно ожидать, что цены и объемы продаж сектора будут испытывать умеренный рост, рынок стал предсказуемым, а тренды экстраполируемыми. Но самое главное в том, что обеспечена платформа роста для прочих отраслей: стержень экономики восстановлен, и страна находится в начале новой долгой волны экономического подъема.
Приложение.
Пятилетний план Китая. Ключевые направления и ориентиры развития:
1. Снижение ежегодного роста до 7 — 7,5% и перенос акцента на устойчивость экономического роста.
2. Сокращение импорта с целью сокращения расходов, повышение потребительского спроса, сокращение зависимости от экспорта, создающего активное сальдо торгового баланса, которое составляло в январе 2011 г. $6 млрд.
3. Повышение порогового значения дохода, с которого рядовые жители Китая начинают платить налог на прибыль, повышение покупательной способности населения.
4. Увеличение расходов на здравоохранение, реализация полного социального страхования, уменьшение необходимости сбережений, поощрение увеличения потребительских расходов.
5. Семь отраслей в трех секторах (здравоохранении, энергетике и технологиях) определены в качестве новых стратегических отраслей промышленности. Они будут получать налоговые льготы и другие стимулы, чтобы ускорить их развитие.
6. Увеличение минимальной заработной платы: провинции Китая в этом году объявили о двузначном росте заработной платы в свете желания правительства увеличить потребительские расходы населения.
7. Определен ряд целей для снижения энергопотребления и эффективности энергопотребления, с тем чтобы 20% энергии производилось не из добываемых ресурсов к 2015 г. Вклад нефти и угля в производство энергии должен быть снижен с 90% до 80%.
8. Ключевые секторы, которые должны ускоренно развиваться, - это гидроэнергетика, атомная энергетика, фармацевтика, биотехнологии, сети электропередач, информационные технологии и образовательные услуги.
/Элитный Трейдер, ELITETRADER.RU/
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба