26 февраля 2015 Уралсиб (ФК) Воронько Михаил
Можно спорить об объемах ипотечного кредитования в 2015 году, однако совершенно ясно одно - обвала в этом сегменте не будет. Ипотека - социально значимый продукт, один из драйверов развития экономики в целом, потому руководство страны вряд ли допустит тотальное падение объемов выдачи. Как подтверждение этому - те инициативы со стороны государства в поддержку ипотеки, которые прорабатываются в настоящее время.
2014 год показал рекордный рост рынка ипотечного кредитования - за этот период в стране было выдано более 1 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,75 трлн рублей - рост к 2013 году составил более 30%, как по количеству, так и общей стоимости кредитов. То есть, на конец прошлого года мы имеем де-факто сформировавшийся рынок ипотечного кредитования, который априори, даже без учета общего спада в российской экономике, не может расти бешеными темпами.
С другой стороны, выгашивание ипотечного портфеля можно воспринимать как относительно стабильную величину. Особенность российского заемщика в том, что, как показывает практика, ипотеку россиянин будет платить до последнего, что дефолты российские заемщики объявляют, когда у них объективно исчерпаны все возможные ресурсы. Поэтому ожидать массовых дефолтов по российским ипотечным портфелям в 2015 году также не стоит.
В целом, учитывая все вышесказанное, стоит ожидать, что объем ипотечного портфеля в целом будет оставаться возле текущих уровней.
Банки на рынке
Маржинальность ипотеки невысока, но и дефолтность - также. Но даже при минимальной марже тот объем бизнеса, который создает ипотека, делает этот продукт интересным для универсальных банков. Однако большинство игроков заняли выжидательную позицию. Кого мы видим сегодня на рынке? Кроме госбанков (которые по ряду понятных причин останутся здесь даже в отсутствие особой мотивации), мы видим сейчас Райффайзен, «Возрождение», «Открытие», и сейчас на рынок активно выходит "Уралсиб". То есть, грубо - всего порядка 10 банков. Все остальные стоят либо со ставками сильно ниже среднерыночного уровня, что говорит о том, что данные ипотечные тарифы присутствуют в линейке чисто номинально. Либо со ставками выше 20%, которые для вторичного рынка, при отсутствии льготных условий, - близки к заградительным. И могу предположить, что даже если у вас примут заявку в этих банках, вполне возможно, что на сделку вы так и не выйдете.
Стоит ожидать, что с дальнейшим снижением ключевой ставки, стабилизацией валютного рынка - количество банков-участников ипотечного рынка достаточно быстро увеличится до 20-30-ти. Естественно - с обновленными требованиями к заемщику, с повышенными первоначальными взносами и т.д.
Факторы влияния на рынок
Первые два взаимосвязанных фактора - объективная потребность в улучшении жилищных условий и динамика доходов населения. В России довольно изношенный жилой фонд, и даже при высоких процентных ставках люди будут стремиться брать ипотеку, которая за последние 10 лет де-факто стала единственной возможностью решить назревший жилищный вопрос.
Еще один фактор - стоимость ресурсов, определяемая, в том числе, политикой ЦБ в отношении ключевой ставки.
Еще один фактор - достаточность капитала в банковской системе. На современном рынке недокапитализация банков является одной из главных проблем. А ипотечные кредиты в силу своей специфики (величины и ценовых параметров) - обеспечивают давление на капитал. Длинных источников финансирования у банков сейчас нет, а короткие - дорогие. Соответственно, возникают совершенно различные риски (и речь здесь не только о процентных или кредитных рисках).
Заметим, что проблема капитала в банковском секторе, во многом - следствие высокого темпа роста рынка буквально по всем направлениям бизнеса: деньги в активы размещены, а капитала под эти активы не хватает. Эта проблема назревала и раньше, а в сегодняшних реалиях - сильно обострилась.
Оптимизм как двигатель роста
Есть очень интересная поведенческая особенность, присущая российским заемщикам. За последние годы россияне привыкли к тому, что экономика циклична, кризисы приходят и уходят быстро, а потому не спешат менять стиль жизни и отказываться от текущих планов. Да, россияне какую-то часть доходов пускают на потребление, какую-то - на сбережение. Но менять это соотношение, формировать денежную «подушку» они не склонны, потому что их опыт говорит о том, что нужно какое-то короткое время «перетерпеть», а затем привычный уровень доходов и потребления восстановится, а, возможно, даже и повысится. Анализ отдельных клиентских сегментов показывает, что даже сейчас есть люди, готовые брать кредиты по высоким ставкам - в надежде на восстановление своих доходов и улучшение экономической конъюнктуры, которая позволит им перекредитоваться под более низкий процент. В подтверждение тому такая цифра. Четверть всех кредитов, взятых в 2013-2014 годах - с первоначальным взносом 10-15%, то есть 25% заемщиков - это те, кто готов рисковать. Потому что 10-15% это очень маленький первоначальный взнос, и у вас мизерная доля погашения основного долга в аннуитете в первые несколько лет. И еще одна интересная цифра: каждый третий полученный ипотечный кредит - сроком от 10 до 15 лет. Это говорит о том, что кредиты берутся не на максимальный срок (потому что банки вполне готовы кредитовать и на 30 лет). То есть заемщики верят в свою довольно высокую и постоянно улучшающуюся кредитоспособность. И еще пара цифр. Самая многочисленная группа заемщиков - семьи с детьми от 0 до 5 лет (около 24%). И второе место занимают молодые семьи без детей - 16%. Это молодежь, где ожидания улучшения в будущем выше, чем у старших поколений. Что это значит с точки зрения ипотеки? Определенные возможности. И если через какое-то время вдруг действительно происходит позитивное движение на внешних рынках, то, вполне возможно, что сильных провалов на ипотечном рынке мы так и не увидим.
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
2014 год показал рекордный рост рынка ипотечного кредитования - за этот период в стране было выдано более 1 миллиона ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,75 трлн рублей - рост к 2013 году составил более 30%, как по количеству, так и общей стоимости кредитов. То есть, на конец прошлого года мы имеем де-факто сформировавшийся рынок ипотечного кредитования, который априори, даже без учета общего спада в российской экономике, не может расти бешеными темпами.
С другой стороны, выгашивание ипотечного портфеля можно воспринимать как относительно стабильную величину. Особенность российского заемщика в том, что, как показывает практика, ипотеку россиянин будет платить до последнего, что дефолты российские заемщики объявляют, когда у них объективно исчерпаны все возможные ресурсы. Поэтому ожидать массовых дефолтов по российским ипотечным портфелям в 2015 году также не стоит.
В целом, учитывая все вышесказанное, стоит ожидать, что объем ипотечного портфеля в целом будет оставаться возле текущих уровней.
Банки на рынке
Маржинальность ипотеки невысока, но и дефолтность - также. Но даже при минимальной марже тот объем бизнеса, который создает ипотека, делает этот продукт интересным для универсальных банков. Однако большинство игроков заняли выжидательную позицию. Кого мы видим сегодня на рынке? Кроме госбанков (которые по ряду понятных причин останутся здесь даже в отсутствие особой мотивации), мы видим сейчас Райффайзен, «Возрождение», «Открытие», и сейчас на рынок активно выходит "Уралсиб". То есть, грубо - всего порядка 10 банков. Все остальные стоят либо со ставками сильно ниже среднерыночного уровня, что говорит о том, что данные ипотечные тарифы присутствуют в линейке чисто номинально. Либо со ставками выше 20%, которые для вторичного рынка, при отсутствии льготных условий, - близки к заградительным. И могу предположить, что даже если у вас примут заявку в этих банках, вполне возможно, что на сделку вы так и не выйдете.
Стоит ожидать, что с дальнейшим снижением ключевой ставки, стабилизацией валютного рынка - количество банков-участников ипотечного рынка достаточно быстро увеличится до 20-30-ти. Естественно - с обновленными требованиями к заемщику, с повышенными первоначальными взносами и т.д.
Факторы влияния на рынок
Первые два взаимосвязанных фактора - объективная потребность в улучшении жилищных условий и динамика доходов населения. В России довольно изношенный жилой фонд, и даже при высоких процентных ставках люди будут стремиться брать ипотеку, которая за последние 10 лет де-факто стала единственной возможностью решить назревший жилищный вопрос.
Еще один фактор - стоимость ресурсов, определяемая, в том числе, политикой ЦБ в отношении ключевой ставки.
Еще один фактор - достаточность капитала в банковской системе. На современном рынке недокапитализация банков является одной из главных проблем. А ипотечные кредиты в силу своей специфики (величины и ценовых параметров) - обеспечивают давление на капитал. Длинных источников финансирования у банков сейчас нет, а короткие - дорогие. Соответственно, возникают совершенно различные риски (и речь здесь не только о процентных или кредитных рисках).
Заметим, что проблема капитала в банковском секторе, во многом - следствие высокого темпа роста рынка буквально по всем направлениям бизнеса: деньги в активы размещены, а капитала под эти активы не хватает. Эта проблема назревала и раньше, а в сегодняшних реалиях - сильно обострилась.
Оптимизм как двигатель роста
Есть очень интересная поведенческая особенность, присущая российским заемщикам. За последние годы россияне привыкли к тому, что экономика циклична, кризисы приходят и уходят быстро, а потому не спешат менять стиль жизни и отказываться от текущих планов. Да, россияне какую-то часть доходов пускают на потребление, какую-то - на сбережение. Но менять это соотношение, формировать денежную «подушку» они не склонны, потому что их опыт говорит о том, что нужно какое-то короткое время «перетерпеть», а затем привычный уровень доходов и потребления восстановится, а, возможно, даже и повысится. Анализ отдельных клиентских сегментов показывает, что даже сейчас есть люди, готовые брать кредиты по высоким ставкам - в надежде на восстановление своих доходов и улучшение экономической конъюнктуры, которая позволит им перекредитоваться под более низкий процент. В подтверждение тому такая цифра. Четверть всех кредитов, взятых в 2013-2014 годах - с первоначальным взносом 10-15%, то есть 25% заемщиков - это те, кто готов рисковать. Потому что 10-15% это очень маленький первоначальный взнос, и у вас мизерная доля погашения основного долга в аннуитете в первые несколько лет. И еще одна интересная цифра: каждый третий полученный ипотечный кредит - сроком от 10 до 15 лет. Это говорит о том, что кредиты берутся не на максимальный срок (потому что банки вполне готовы кредитовать и на 30 лет). То есть заемщики верят в свою довольно высокую и постоянно улучшающуюся кредитоспособность. И еще пара цифр. Самая многочисленная группа заемщиков - семьи с детьми от 0 до 5 лет (около 24%). И второе место занимают молодые семьи без детей - 16%. Это молодежь, где ожидания улучшения в будущем выше, чем у старших поколений. Что это значит с точки зрения ипотеки? Определенные возможности. И если через какое-то время вдруг действительно происходит позитивное движение на внешних рынках, то, вполне возможно, что сильных провалов на ипотечном рынке мы так и не увидим.
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C) Источник
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter