15 ноября 2017 Архив
По оценке Аналитического центра АИЖК, российский рынок ипотеки в сентябре текущего года продолжил свой рост. За 9 месяцев 2017 года выдано около 700 тысяч ипотечных на сумму 1,30 трлн. рублей. Только за сентябрь было выдано около 100 тыс. кредитов на 180 млрд рублей, что на 40% выше уровня прошлого года, а также на 20% выше уровня 2014 года. Предполагаем, что в условиях низкой инфляции, Банк России продолжит снижать ключевую ставку. Ставки по ипотеке уже к концу текущего года могут упасть до уровня ниже 10%, что в итоге будет подогревать интерес населения к новостройкам и вторичному жилью.
Ставки по ипотечным кредитам падают, однако, они достаточно высоки и не перекроют доход от сдачи в аренду квартиры. В таком случае покупка квартиры становится не привлекательной с точки зрения инвестирования и в основном решает только жилищный вопрос. В этой статье мы рассмотрим вариант покупки однокомнатной квартиры в регионах, стоимость покупки которой будет в три раза дешевле текущих цен. Такой вариант, будет интересен в основном семьям которые планируют обеспечить «стартовым» жильем своих детей. Для реализации идеи необходимо выполнить два условия и желание.
Условия:
Наличие годового дохода, который облагается налогом НДФЛ в размере 960 тысяч рублей (400 тысяч на одного члена семьи и 560 тысяч на второго, это з/плата 41 000 рубля и 29 000 рубля соответственно)
Наличие капитала (сбережений) в размере 2 720 000 рублей
В регионах средняя цена за один квадратный метр в среднем составляет 40 000 рублей, для примера возьмем площадь однокомнатной квартиры 40 кв. метров. Сумма покупки составит 1 600 000 рублей. Есть два варианта, в первом просто покупаем на часть капитала квартиру не используя ипотечный кредит, в таком случае капитал станет меньше на сумму покупки. Во втором варианте используем налоговую стратегию. Первым делом необходимо рассчитать во сколько нам обойдется кредит и стоимость метра. В интернете находим кредитный калькулятор, ставим ставку по ипотечному кредиту 10,50% годовых, срок кредита 10 лет и делаем расчеты. Первоначальный взнос составит 320 000 рублей.
Аннуитентный платеж: 17 261,68 рубля
Сумма процентов по кредиту: 792 021,52 рубля
Стоимость метра составит: 2 072 021,52 + 320 000=2 392 021,52/40 метров= 59 800,54 рубля
Оформляем ипотечный кредит и используем налоговую стратегию. Открываем на каждого члена семьи Индивидуальный инвестиционный счет, размещаем по 400 000 рублей на каждый и один обычный брокерский счет, размещаем остаток средств 1 600 000 рублей.
Индивидуальный инвестиционный счет – это брокерский счет, который открывает брокер или управляющая компания. На нем ведется учет ваших средств, ценных бумаг и других активов. На ИИС распространяются налоговые льготы, что делает его весьма привлекательным для начинающих инвесторов.
ИИС бессрочный, открывать за время кредита потребуется 4 раза с целью, получения ежегодного налогового вычета. Налоговый вычет по двум счетам ИИС перекроют все проценты по ипотечному кредиту: (52 000+52 000)*10 = 1 040 000 рубля.
Цена квадратного метра составит:
2 392 021.52 — 1 040 000= 1 352 021.52 / 40 кв. метров= 33 800,54 рубля
Налоговая стратегия предполагает использовать и имущественный налоговый вычет, чтобы его получить, необходимо изучить изменения в ст. 220 Налогового кодекса. В нашем случае годовой доход позволяет воспользоваться этой льготой. Сумма имущественного вычета от покупки квартиры составит 208 000 рублей. Считаем, во сколько нам обойдется стоимость квадратного метра с учетом имущественного налогового вычета:
1 352 021,52-208 000=1 144 021,52/40 кв. метров=28 600,54 рубля
Используя только налоговую стратегию, стоимость кв. метра нам обходится на 42,80% дешевле. Приложив усилия, мы можем уменьшить стоимость метра практически до нуля. Сделать это просто, сдаем квартиру в аренду. Арендная плата, во-первых, покроет все расходы по содержанию недвижимости и во вторых, принесет дополнительный доход. На фоне низкого спроса на аренду, установим низкую плату, коммунальные платежи плюс 5000 рублей в месяц. Предполагаемый доход от сдачи квартиры в аренду составит:
5 000* 12* 10= 600 000 рубля
Стоимость метра составит: 1 144 021.52 — 600 000= 544 021.52/40 кв. метров=13 600,54 рубля
В своих расчетах мы не учли инфляцию, товаров и услуг через 10 лет на сумму 2,40 млн. рублей мы купим меньше, поэтому перед нами стоит вторая основная задача-сохранить капитал. На трех брокерских счетах у нас достаточно средств, на каждом счете мы совершаем покупку, например, облигаций ОФЗ 26205 (купон постоянный, размер купона 37,90 рубля, длительность 182 дня, дата погашения 14.04.2021 года) с годовой текущей доходностью 7,50%. Пример расчетов по счетам ИИС и обычному счету по годам, ниже в таблице. Предполагая, что в условиях низкой инфляции, Банк России продолжит снижать ключевую ставку в год по 0,50%, каждый последующий год мы в расчетах использовали снижение годовой доходности облигаций от года к году на 0,50% до уровня 5,50%.
Подводя итог, необходимо отметить, что делая не сложные расчеты, мы видим эффективность использования налоговой стратегии. В этой статье мы привели только один пример ее использования, на самом деле таких примеров значительно больше. Важным условием в ее применении является наличие капитала, время и наличие годового дохода, который облагается налогом НДФЛ.
Данная информация не является указанием к действиям, мы призываем Вас самостоятельно принимать инвестиционные решения. Редакция не несет ответственности за любые прямые или косвенные убытки от использования материалов.
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу
Ставки по ипотечным кредитам падают, однако, они достаточно высоки и не перекроют доход от сдачи в аренду квартиры. В таком случае покупка квартиры становится не привлекательной с точки зрения инвестирования и в основном решает только жилищный вопрос. В этой статье мы рассмотрим вариант покупки однокомнатной квартиры в регионах, стоимость покупки которой будет в три раза дешевле текущих цен. Такой вариант, будет интересен в основном семьям которые планируют обеспечить «стартовым» жильем своих детей. Для реализации идеи необходимо выполнить два условия и желание.
Условия:
Наличие годового дохода, который облагается налогом НДФЛ в размере 960 тысяч рублей (400 тысяч на одного члена семьи и 560 тысяч на второго, это з/плата 41 000 рубля и 29 000 рубля соответственно)
Наличие капитала (сбережений) в размере 2 720 000 рублей
В регионах средняя цена за один квадратный метр в среднем составляет 40 000 рублей, для примера возьмем площадь однокомнатной квартиры 40 кв. метров. Сумма покупки составит 1 600 000 рублей. Есть два варианта, в первом просто покупаем на часть капитала квартиру не используя ипотечный кредит, в таком случае капитал станет меньше на сумму покупки. Во втором варианте используем налоговую стратегию. Первым делом необходимо рассчитать во сколько нам обойдется кредит и стоимость метра. В интернете находим кредитный калькулятор, ставим ставку по ипотечному кредиту 10,50% годовых, срок кредита 10 лет и делаем расчеты. Первоначальный взнос составит 320 000 рублей.
Аннуитентный платеж: 17 261,68 рубля
Сумма процентов по кредиту: 792 021,52 рубля
Стоимость метра составит: 2 072 021,52 + 320 000=2 392 021,52/40 метров= 59 800,54 рубля
Оформляем ипотечный кредит и используем налоговую стратегию. Открываем на каждого члена семьи Индивидуальный инвестиционный счет, размещаем по 400 000 рублей на каждый и один обычный брокерский счет, размещаем остаток средств 1 600 000 рублей.
Индивидуальный инвестиционный счет – это брокерский счет, который открывает брокер или управляющая компания. На нем ведется учет ваших средств, ценных бумаг и других активов. На ИИС распространяются налоговые льготы, что делает его весьма привлекательным для начинающих инвесторов.
ИИС бессрочный, открывать за время кредита потребуется 4 раза с целью, получения ежегодного налогового вычета. Налоговый вычет по двум счетам ИИС перекроют все проценты по ипотечному кредиту: (52 000+52 000)*10 = 1 040 000 рубля.
Цена квадратного метра составит:
2 392 021.52 — 1 040 000= 1 352 021.52 / 40 кв. метров= 33 800,54 рубля
Налоговая стратегия предполагает использовать и имущественный налоговый вычет, чтобы его получить, необходимо изучить изменения в ст. 220 Налогового кодекса. В нашем случае годовой доход позволяет воспользоваться этой льготой. Сумма имущественного вычета от покупки квартиры составит 208 000 рублей. Считаем, во сколько нам обойдется стоимость квадратного метра с учетом имущественного налогового вычета:
1 352 021,52-208 000=1 144 021,52/40 кв. метров=28 600,54 рубля
Используя только налоговую стратегию, стоимость кв. метра нам обходится на 42,80% дешевле. Приложив усилия, мы можем уменьшить стоимость метра практически до нуля. Сделать это просто, сдаем квартиру в аренду. Арендная плата, во-первых, покроет все расходы по содержанию недвижимости и во вторых, принесет дополнительный доход. На фоне низкого спроса на аренду, установим низкую плату, коммунальные платежи плюс 5000 рублей в месяц. Предполагаемый доход от сдачи квартиры в аренду составит:
5 000* 12* 10= 600 000 рубля
Стоимость метра составит: 1 144 021.52 — 600 000= 544 021.52/40 кв. метров=13 600,54 рубля
В своих расчетах мы не учли инфляцию, товаров и услуг через 10 лет на сумму 2,40 млн. рублей мы купим меньше, поэтому перед нами стоит вторая основная задача-сохранить капитал. На трех брокерских счетах у нас достаточно средств, на каждом счете мы совершаем покупку, например, облигаций ОФЗ 26205 (купон постоянный, размер купона 37,90 рубля, длительность 182 дня, дата погашения 14.04.2021 года) с годовой текущей доходностью 7,50%. Пример расчетов по счетам ИИС и обычному счету по годам, ниже в таблице. Предполагая, что в условиях низкой инфляции, Банк России продолжит снижать ключевую ставку в год по 0,50%, каждый последующий год мы в расчетах использовали снижение годовой доходности облигаций от года к году на 0,50% до уровня 5,50%.
Подводя итог, необходимо отметить, что делая не сложные расчеты, мы видим эффективность использования налоговой стратегии. В этой статье мы привели только один пример ее использования, на самом деле таких примеров значительно больше. Важным условием в ее применении является наличие капитала, время и наличие годового дохода, который облагается налогом НДФЛ.
Данная информация не является указанием к действиям, мы призываем Вас самостоятельно принимать инвестиционные решения. Редакция не несет ответственности за любые прямые или косвенные убытки от использования материалов.
/templates/new/dleimages/no_icon.gif (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу