3 августа 2020
Основные показатели
По итогам 1 полугодия 2020 г. в эксплуатацию было введено в два раза меньше площадей аналогичного показателя прошлого года. Если в 1 квартале негативное влияние внешних факторов не оказало существенного воздействия на рынок, и ввод нового предложения составил 45 тыс. кв. м, то во 2 квартале ограничительные меры карантина, в том числе остановка строек новых объектов, привели к сокращению
объемов нового строительства до 16 тыс. кв. м. Учитывая замедление деловой активности вследствие пандемии, многие собственники корректируют свои планы и откладывают сроки ввода своих проектов. Объем нового строительства за весь 2020 г. может составить около 300 тыс. кв. м.
Интегратор служб доставки - Логистические услуги для интернет магазинов
- Единая интеграция для популярных курьерских служб
- Единый тарификатор и трекинг заказов
- Выбор оптимального способа доставки
- Контроль за работой служб доставки
- Виджет или трекинговая страница для вашего сайта
- Гео-виджет выбора типа доставки
Суммарно по итогам двух кварталов чистое поглощение достигло отрицательного значения. В 1 квартале активность компаний пользователей офисных помещений оставалась на достаточно высоком уровне, и чистое поглощение оставалось положительным. Основное влияние на отрицательное значение общего объема чистого поглощения по итогам 1 полугодия оказало высвобождение помещений в объектах всех классов во 2 квартале. Ввиду ситуации с пандемией, многие компании начали сокращать занимаемые помещения, переводя часть сотрудников на удаленную работу или предлагая часть своих площадей в субаренду.
Полугодовая динамика продемонстрировала небольшой рост уровня свободных помещений на 0,1 п.п. в среднем по рынку. 1 квартал показал продолжение сокращения количества свободных офисов. На фоне преобладания объемов чистого поглощения над новым строительством показатель по итогам марта составил 7,6% в среднем по рынку. Во 2 квартале, когда рынок ощутил на себе полноценный эффект пандемии коронавируса, и чистое поглощение вошло в отрицательную зону, доля свободных площадей в среднем по рынку в течение трех месяцев выросла на 0,5 п.п..
В качественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально снижать коммерческие условия. В течение 1 квартала средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды показывал рост во всех классах.
Это обусловлено, в первую очередь, изменением структуры предложения: с рынка уходили наиболее востребованные офисы. Также средний уровень ставок корректировался в результате ослабления курса рубля. Во 2 квартале динамика изменилась. Понимая последствия пандемии, собственники стали более гибкими по отношению к потенциальным арендаторам.
Предложение
По итогам 1 полугодия 2020 г. общий объем рынка качественных офисных помещений в Москве составил 21,3 млн. кв. м, из которых 22%, или 4,7 млн. кв. м, соответствуют классу А, 38%, или 8 млн. кв. м, относятся к объектам класса Б+ и 40%, или 8,6 млн. кв. м - к классу Б-.
Всего по итогам 1 полугодия 2020 г. в эксплуатацию было введено 5 объектов общей офисной площадью 61 тыс. кв. м, что в два раза меньше аналогичного показателя прошлого года. Самыми крупными объектами стали многофункциональные комплекс «Квартал West» офисной площадью 33 тыс. кв. м и вторая фаза многофункционального комплекса «Смоленский Пассаж», введенные в первые три месяца года.
Если в 1 квартале негативное влияние внешних факторов не оказало существенного воздействия на показатели рынка офисной недвижимости, и ввод нового предложения составил 45 тыс. кв. м, то во 2 квартале ограничительные меры карантина, в том числе остановка строек новых объектов, привелик сокращению объемов нового строительства до 16 тыс. кв. м. Ряд объектов, имеющих высокую стадию готовности, были перенесены к выходу на рынок на второе полугодие.
Согласно анонсам девелоперов на начало года, к вводу в эксплуатацию в нынешнем году было заявлено около 400 тыс. кв. м. Однако, учитывая замедление деловой активности вследствие пандемии, а также нестабильности экономических показателей и дальнейшей неопределенности, многие собственники корректируют свои планы и откладывают сроки ввода своих проектов. Таким образом, реальный объем нового строительства за весь 2020 г. может составить около 300 тыс. кв. м.
Причем наибольшее количество анонсированных объектов относится к классу А.
В условиях дефицита качественных офисных предложений, особенно среди крупных площадей, арендаторы продолжают интересоваться новыми объектами. Поэтому в дальнейшем сохранится тенденция частичной или полной реализации объекта на момент ввода объекта в эксплуатацию.
Существенное падение деловой активности не могло не повлиять на офисный рынок
Существенное падение деловой активности весной 2020, связанное с пандемией коронавируса и введением ограничительных мер, не могло не повлиять на офисный рынок столицы. В середине марта большинство компаний, особенно с планировкой openspace (открытое пространство), где быстро распространяются вирусы, стали переводить сотрудников на “домашние офисы” и удаленные переговоры. Практика дистанционной работы продолжается и сегодня, когда большинство ограничений уже снято. Ввиду этого многие Арендаторы стали отказываться от дополнительных помещений, сокращая арендные расходы, поэтому доля рынка вакантных площадей увеличилась по сравнению с 1 кварталом 2020. С момента объявления пандемии многие арендодатели в массовом порядке получали обращения от арендаторов, особенно от коммерческих структур с просьбой об установлении скидок или арендных каникул, арендодателям приходилось идти на разнообразные уступки и искать компромисс.
Сейчас ситуация потихоньку выравнивается и стабилизируется.
Существенное падение деловой активности весной 2020, связанное с пандемией коронавируса и введением ограничительных мер, не могло не повлиять на офисный рынок столицы. В середине марта большинство компаний, особенно с планировкой openspace (открытое пространство), где быстро распространяются вирусы, стали переводить сотрудников на “домашние офисы” и удаленные переговоры. Практика дистанционной работы продолжается и сегодня, когда большинство ограничений уже снято. Ввиду этого многие Арендаторы стали отказываться от дополнительных помещений, сокращая арендные расходы, поэтому доля рынка вакантных площадей увеличилась по сравнению с 1 кварталом 2020. С момента объявления пандемии многие арендодатели в массовом порядке получали обращения от арендаторов, особенно от коммерческих структур с просьбой об установлении скидок или арендных каникул, арендодателям приходилось идти на разнообразные уступки и искать компромисс.
Сейчас ситуация потихоньку выравнивается и стабилизируется.
Спрос
Рынок коммерческой недвижимости очень сильно зависит от внешнеэкономических факторов и все последние месяцы находился под негативным влиянием ослабление курса рубля, а также событий, связанных с пандемией коронавируса. Все это привело к падению спроса на офисном рынке со стороны компаний- пользователей. В условиях низкой активности арендаторов мы наблюдали снижение чистого поглощения.
Суммарно по итогам двух кварталов чистое поглощение, показывающее изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, достигло отрицательного значения и составило -6,4 тыс. кв. м, что на 175 тыс. кв. м меньше показателя прошлого года. 1 квартал 2020 г. показывал положительную динамику во всех классах. В начале года активность компаний-пользователей офисных помещений оставалась на достаточно высоком уровне, и общий объем чистого поглощения за первые три месяца составил 85,5 тыс. кв. м. Основное влияние на отрицательное значение общего объема чистого поглощения по итогам 1 полугодия оказало высвобождение помещений в объектах всех классов во 2 квартале года. Ввиду ситуации с пандемией коронавируса многие компании в целях снижения затрат начали сокращать занимаемые помещения, переводя часть сотрудников на удаленную работу или предлагая часть своих площадей в субаренду. На фоне снижения спроса чистое поглощение по всем классам за три последних месяца составило -92 тыс. кв. м.
В высококачественных объектах объемы чистого поглощения по итогам полугодия сохранились положительными, но, на фоне последних событий в экономике и социальной сфере, снизились по сравнению с предыдущими периодами. В классе А чистое поглощение за шесть месяцев равно 6 тыс. кв. м. Во 2 квартале Чистое поглощение офисных площадей за 1-2 кв. 2020 г., тыс. м²* объем чистого поглощения в объектах данного класса сократился с 15 тыс. кв. м на конец марта до -9 тыс. кв. м на конец июня.
Самое высокое значение показателя в первом полугодии сохраняется в классе Б+. Суммарное чистое поглощение за два квартала к концу июня здесь составило 13,5 тыс. кв. м. Во 2 квартале показатель составил -47 тыс. кв. м против 60 тыс. кв. м в 1 квартале года.
По итогам двух кварталов высвобождение площадей произошло в объектах класса Б-, и показатель достиг -26 тыс. кв. м. Компании, арендующие площади в зданиях данного класса, были наиболее уязвимы в условиях экономической нестабильности и пандемии, и уменьшали или вовсе закрывали свои офисы. Часть компаний выбирали вариант переезда в более дешевые помещения.
Некоторые компании, офисы которых располагался в бизнес-центрах класса А/Б+, стали арендовать рабочие места в коворкингах.
В условиях неопределенности и сложности принятия решений о дальнейшем развитии компании, такой сценарий позволил быстро организовать переезд в полностью оборудованный офис, а также получить гибкие условия по занимаемой площади и сроке договора. В свою очередь, новый опыт перехода части сотрудников на дистанционную работу побудил руководство компаний к изменению организации и функции офисного пространства.
Несмотря на отрицательное чистое поглощение, на рынке заключаются сделки по аренде и приобретению офисов больших площадей.
Значительная часть таких сделок проходит с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений состоится позднее, что даст дополнительный отрицательный вклад в чистое поглощение.
Ключевые сделки, совершенные в 1-2 кварталах 2020 г.
Вакантные площади
По итогам 1 полугодия 2020 г. уровень вакантных площадей снизился на 0,1 п.п. и на конец июня достиг 8,1%.
Если рассматривать поквартально, то динамика показателя различается. 1 квартал года показал продолжение сокращения количества свободных офисов. На фоне преобладания объемов чистого поглощения над новым строительством уровень вакантных площадей по итогам марта составил 7,6% в среднем по рынку, что на 0,6 п.п. ниже по сравнению с концом 2019 г.
Во 2 квартале, когда рынок ощутил на себе полноценный эффект пандемии коронавируса, и чистое поглощение вошло в отрицательную
зону, доля свободных площадей в среднем по рынку в течение трех месяцев выросла на 0,5 п.п. Тем не менее, низкие темпы нового
строительства сдерживают резкое увеличение количества свободных площадей.
Наибольшее у величение количества невостребованных площадей пришлось на объекты класса Б+, здесь доля незанятых офисов в течение последнего квартала выросла на 0,7 п.п. и достигла 9,7%. Тем не менее, по сравнению с концом прошлого года показатель
продолжил тенденцию снижения. Здесь уровень вакантных помещений на протяжении шести месяцев снизился на 0,4 п.п.
В объ ек та х к ласс а А т ра диц ионно сохраняется самая высокая доля свободных площадей, которая на протяжении полугодия претерпевала совсем не большие колебания.
В течение 2 квартала показатель здесь вырос на 0,2 п.п. и составил 11,0 %. По итогам шести месяцев объем вакантных офисов снизился на 0,1 п.п. Сейчас каждый девятый квадратный метр класса А остается вакантным.
Объем вакантных площадей на конец 2 кв. 2020 г., млн. м²
В объектах класса Б- наблюдалась такая же динамика как и в высококачественных объектах. По сравнению с прошлым кварталом уровень свободных площадей вырос на 0,4 п.п., а по сравнению с концом 2019 г. вырос на 0,2 п.п. И по итогам июня составил 5,1%.
Понимая последствия пандемии и дальнейшего снижения деловой активности всех участников рынка, во втором полугодии мы ожидаем продолжения высвобождения части офисных помещений. Главными потребностями заключения новых сделок по аренде помещений будет не расширение занимаемого офиса, а сокращение расходов и оптимизация занимаемых площадей
ЧТК — Четвертое транспортное кольцо
* В этом сегменте отсутствуют объекты данного класса
Ставки аренды
Вкачественных объектах уровень невостребованных площадей остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально снижать коммерческие условия для потенциальных арендаторов. Также многие крупные игроки среди собственников объектов продолжают удерживать ставки аренды на докризисном уровне.
В течение 1 квартала года средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды показывал рост во всех классах. Это обусловлено, в первую очередь, изменением структуры предложения: с рынка уходили наиболее востребованные офисы по привлекательным коммерческим условиям. Также средний уровень ставок корректировался в результате ослабления курса рубля.
Во 2 квартале динамика изменилась. Понимая последствия пандемии, собственники стали более гибкими по отношению к арендаторам.
В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды по итогам июня достиг 26 400 руб. за кв. м в год. Относительно конца
прошлого квартала средние ставки здесь упали на 10%. На снижение ставок здесь также повлияли колебания курса валют, так
как ряд объектов предлагаются в долларах. Полугодовая динамика показала рост 0,5%.
В долларовом выражении арендные ставки по итогам июня равны $375 за кв. м в год.
В классе Б+ рост стоимости аренды в начале года также не получил своего продолжения во 2 квартале. За последние три месяца средний
уровень запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы данного класса снизился на 1,5% и составил 18 700 руб. за кв. м в год. По сравнению с концом прошлого года средние ставки здесь выросли на 2,5%.
Для помещений класса Б- средние запрашиваемые ставки аренды на протяжении всех последних шести месяцев росли и достигли уровня 16 600 руб. за кв. м в год. Полугодовой рост составил 12%.
(C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter