22 апреля 2022 ИХ "Финам" Братерский Александр
В России могут появиться пилотные регионы с массовой малоэтажной застройкой. С таким предложением к Минстрою обратились представители общественного совета при этом ведомстве. Несмотря на то, что в Москве при реновации власти сделали упор на строительство "человейников", интерес к малоэтажному строительству в стране растёт: небольшие дома уже обгоняют многоквартирные. У проекта есть немало плюсов, но для его реализации необходимо менять подход к строительству и делать упор на качестве, а не на объемах.
Письмо с предложением массового строительства малоэтажных домов вместе с представителями общественного совета написал Российский союз строителей. В документе, о котором написали "Известия", проект предлагается запустить в 14 регионах России. Cреди них Ленинградская и Московская области, Краснодарский и Алтайский края. Как отмечают эксперты, строительство подобных домов может быть дешевле, чем многоэтажных на 15-20%.
Идея не нова: еще при премьерстве Дмитрия Медведева в 2019 году власти заявляли о намерениях возродить институт типового проектирования жилых домов. Тогда по нацпроекту "Жилье и городская среда" к 2024 году ежегодный объем жилищного строительства в стране должен был составить до 120 млн кв. м. Но после пандемии Covid-19 властям было не до этого.
В настоящее время в Москве и других крупных городах России, по-прежнему делается упор на многоэтажное строительство, однако у части общественности и градостроителей такие объекты вызывают критику. Они говорят о скученности подобного жилья, называя многоэтажные дома "человейниками". Часть жителей "хрущевок" именно по этой причине отказывались переезжать в более комфортные с виду дома. Несмотря на изношенность коммуникаций, дома, построенные по чертежам академика Виталия Лагутенко, деда лидера группы "Мумий Тролль", привлекают живущих именно малоэтажностью. К тому же большинство из них расположено именно в зелёных зонах. Тогдашнее строительство малоэтажных типовых домов было призвано решить жилищную проблему миллионов граждан, которые в послевоенные годы ютились в бараках.
Комментируя предложения общественного совета при Минстрое, аналитик ФГ "Финам" Наталия Пырьева, оценивает его как "отличный" для развития городской инфраструктуры регионов. "В случае успеха в его реализации, если будет заинтересованность со стороны застройщиков в строительстве малоэтажных комплексов, картина регионов страны значительно приукраситься: уровень жизнь граждан повысится, процент миграции в крупные города, возможно, снизится, что в конечном результате может привести и к экономическому развитию регионов", - говорит Пырьева.
Однако в идее массового малоэтажного строительства Пырьева видит и подводные камни: "К сожалению, для застройщиков элементарно невыгодно переключаться на комплексную малоэтажную застройку – себестоимость такого строительства дороже, рентабельность ниже. Кроме того, эти проекты актуальны больше для регионов, тогда как в крупных городах просто нет места для малоэтажной застройки, почему и строятся "человейники".
Что же касается плюсов для рынка недвижимости, то здесь эксперт видит выход на новый рынок и возможности для расширения своего бизнеса.
Стоит отметить, что пандемия коронавируса выявила тренд на популярность именно домов низкой этажности, а не высотных изданий. "В условиях пандемии малоэтажка - это новая многоэтажка", - под таким заголовком осенью 2020 года New York Times исследовала популярность домов низкой этажности. В опросе социологической службы Pew Research, проведенном в декабре 2021 года, доля американцев, желающих жить в пригороде увеличилась с 42% до 46%.
Россия таунхаусов против России "человейников"
В России также виден тренд на интерес именно к малоэтажному жилью. Как отмечает в комментарии для Finam.ru координатор экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Алексей Поплавский, по итогам 2021 г. доля малоэтажных домов в общем объеме ввода жилья составила 53% (49,1 млн кв. м.), обогнав сектор многоквартирных домов (43,5 млн кв. м.).
По данным различных независимых опросов, подавляющее большинство россиян хотят жить именно в частном доме. В ряде регионов страны покупка частного дома - единственная возможность улучшить жилищные условия.
"Потенциал у малоэтажки большой, но есть и ограничения. В сравнении с сегментом многоквартирных домов (МКД), малоэтажное строительство менее систематизировано. Острый дефицит земельных участков, пригодных для масштабного строительства, оснащенных инженерной, социальной и коммерческой инфраструктурой. Уровень проникновения инструментов в виде проектного финансирования и ипотеки в сегменте малоэтажного минимален", - говорит эксперт.
"Раскрытие потенциала сегмента зависит на данный момент в первую очередь от регуляторов рынка. Важно понимать, что гармоничное развитие агломераций трудно представимо без развития сегментов мало- и среднеэтажного строительства", - констатирует аналитик.
Поплавский также отмечает при этом плюсы для инвесторов в сравнении с традиционными многоквартирными домами: меньшие стартовые затраты на развитие проектов, более простые технологии строительства.
При этом в Европе, где тренд на малоэтажное жилье был виден всегда, главным залогом успеха подобного домостроения была государственная политика развития жилищного сектора, констатирует Поплавский из ВШЭ.
"В Европе более взвешенное отношение к развитию даже крупных городов. В крупных городах там есть и небоскребы, но они не рассматриваются регуляторами в качестве единственной опции развития территорий и обеспечения жильем. Европейцы более эффективно распределяют строительство по имеющейся у них территории, системно развивают и обновляют необходимую инфраструктуру. В европейских странах в сегменте малоэтажки очень давно и исправно применяются проектное финансирование и ипотека", - говорит Поплавский.
В Европе, по словам эксперта, "более гармоничная нормативно-правовая база, регулирующая вопросы планирования, строительства и эксплуатации. Это обеспечивает качественно иной уровень доверия между всеми игроками рынка, предоставляет гарантии для собственников малоэтажных домов".
Что же касается российского подхода, то главной проблемой всегда был "перекос в сторону объемов строительства". "Качество строительства, вопросы эксплуатации, инклюзивности, гармоничного роста агломераций и регионов у нас тоже обсуждаются, но остаются на втором плане. Важно определиться, для чего мы строим, цель какая? Мы обеспечиваем только объемы ввода или мы обеспечиваем качество жизни и доступность жилья для населения? Если выбираем только объемы, то потенциал сектора ИЖС будет раскрывать сложно", - рассуждает Поплавский.
При этом он уверен, что в случае если к объемам будут добавлены более качественные стандарты жилищного строительства и будут использованы имеющиеся финансовые инструменты, то доля малоэтажного строительства продолжит расти и в ближайшие 10 лет сможет преодолеть отметку в 60%.
Проект массового строительства малоэтажного жилья был бы отличной национальной идей для России, страны, где по данным Минстроя более 1 миллиона россиян живет в ветхом и аварийном жилье. К тому же, во многих регионах есть большое количество малоэтажных домов, которые могут быть улучшены и отремонтированы для превращения их в современные таунхаусы.
"Одноэтажная Америка" - так назвали свою знаменитую книгу о путешествиях по США в конце 1930-х годов Илья Ильф и Евгений Петров. Авторы пытались показать в ней жизнь простых американцев, живущих в небольших домах. Книга полюбилась советскому читателю, а выражение "одноэтажная Америка" стало нарицательным. Возможно, должна появится и "одноэтажная Россия". Звучит куда приятней "России человейников".
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter
Письмо с предложением массового строительства малоэтажных домов вместе с представителями общественного совета написал Российский союз строителей. В документе, о котором написали "Известия", проект предлагается запустить в 14 регионах России. Cреди них Ленинградская и Московская области, Краснодарский и Алтайский края. Как отмечают эксперты, строительство подобных домов может быть дешевле, чем многоэтажных на 15-20%.
Идея не нова: еще при премьерстве Дмитрия Медведева в 2019 году власти заявляли о намерениях возродить институт типового проектирования жилых домов. Тогда по нацпроекту "Жилье и городская среда" к 2024 году ежегодный объем жилищного строительства в стране должен был составить до 120 млн кв. м. Но после пандемии Covid-19 властям было не до этого.
В настоящее время в Москве и других крупных городах России, по-прежнему делается упор на многоэтажное строительство, однако у части общественности и градостроителей такие объекты вызывают критику. Они говорят о скученности подобного жилья, называя многоэтажные дома "человейниками". Часть жителей "хрущевок" именно по этой причине отказывались переезжать в более комфортные с виду дома. Несмотря на изношенность коммуникаций, дома, построенные по чертежам академика Виталия Лагутенко, деда лидера группы "Мумий Тролль", привлекают живущих именно малоэтажностью. К тому же большинство из них расположено именно в зелёных зонах. Тогдашнее строительство малоэтажных типовых домов было призвано решить жилищную проблему миллионов граждан, которые в послевоенные годы ютились в бараках.
Комментируя предложения общественного совета при Минстрое, аналитик ФГ "Финам" Наталия Пырьева, оценивает его как "отличный" для развития городской инфраструктуры регионов. "В случае успеха в его реализации, если будет заинтересованность со стороны застройщиков в строительстве малоэтажных комплексов, картина регионов страны значительно приукраситься: уровень жизнь граждан повысится, процент миграции в крупные города, возможно, снизится, что в конечном результате может привести и к экономическому развитию регионов", - говорит Пырьева.
Однако в идее массового малоэтажного строительства Пырьева видит и подводные камни: "К сожалению, для застройщиков элементарно невыгодно переключаться на комплексную малоэтажную застройку – себестоимость такого строительства дороже, рентабельность ниже. Кроме того, эти проекты актуальны больше для регионов, тогда как в крупных городах просто нет места для малоэтажной застройки, почему и строятся "человейники".
Что же касается плюсов для рынка недвижимости, то здесь эксперт видит выход на новый рынок и возможности для расширения своего бизнеса.
Стоит отметить, что пандемия коронавируса выявила тренд на популярность именно домов низкой этажности, а не высотных изданий. "В условиях пандемии малоэтажка - это новая многоэтажка", - под таким заголовком осенью 2020 года New York Times исследовала популярность домов низкой этажности. В опросе социологической службы Pew Research, проведенном в декабре 2021 года, доля американцев, желающих жить в пригороде увеличилась с 42% до 46%.
Россия таунхаусов против России "человейников"
В России также виден тренд на интерес именно к малоэтажному жилью. Как отмечает в комментарии для Finam.ru координатор экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Алексей Поплавский, по итогам 2021 г. доля малоэтажных домов в общем объеме ввода жилья составила 53% (49,1 млн кв. м.), обогнав сектор многоквартирных домов (43,5 млн кв. м.).
По данным различных независимых опросов, подавляющее большинство россиян хотят жить именно в частном доме. В ряде регионов страны покупка частного дома - единственная возможность улучшить жилищные условия.
"Потенциал у малоэтажки большой, но есть и ограничения. В сравнении с сегментом многоквартирных домов (МКД), малоэтажное строительство менее систематизировано. Острый дефицит земельных участков, пригодных для масштабного строительства, оснащенных инженерной, социальной и коммерческой инфраструктурой. Уровень проникновения инструментов в виде проектного финансирования и ипотеки в сегменте малоэтажного минимален", - говорит эксперт.
"Раскрытие потенциала сегмента зависит на данный момент в первую очередь от регуляторов рынка. Важно понимать, что гармоничное развитие агломераций трудно представимо без развития сегментов мало- и среднеэтажного строительства", - констатирует аналитик.
Поплавский также отмечает при этом плюсы для инвесторов в сравнении с традиционными многоквартирными домами: меньшие стартовые затраты на развитие проектов, более простые технологии строительства.
При этом в Европе, где тренд на малоэтажное жилье был виден всегда, главным залогом успеха подобного домостроения была государственная политика развития жилищного сектора, констатирует Поплавский из ВШЭ.
"В Европе более взвешенное отношение к развитию даже крупных городов. В крупных городах там есть и небоскребы, но они не рассматриваются регуляторами в качестве единственной опции развития территорий и обеспечения жильем. Европейцы более эффективно распределяют строительство по имеющейся у них территории, системно развивают и обновляют необходимую инфраструктуру. В европейских странах в сегменте малоэтажки очень давно и исправно применяются проектное финансирование и ипотека", - говорит Поплавский.
В Европе, по словам эксперта, "более гармоничная нормативно-правовая база, регулирующая вопросы планирования, строительства и эксплуатации. Это обеспечивает качественно иной уровень доверия между всеми игроками рынка, предоставляет гарантии для собственников малоэтажных домов".
Что же касается российского подхода, то главной проблемой всегда был "перекос в сторону объемов строительства". "Качество строительства, вопросы эксплуатации, инклюзивности, гармоничного роста агломераций и регионов у нас тоже обсуждаются, но остаются на втором плане. Важно определиться, для чего мы строим, цель какая? Мы обеспечиваем только объемы ввода или мы обеспечиваем качество жизни и доступность жилья для населения? Если выбираем только объемы, то потенциал сектора ИЖС будет раскрывать сложно", - рассуждает Поплавский.
При этом он уверен, что в случае если к объемам будут добавлены более качественные стандарты жилищного строительства и будут использованы имеющиеся финансовые инструменты, то доля малоэтажного строительства продолжит расти и в ближайшие 10 лет сможет преодолеть отметку в 60%.
Проект массового строительства малоэтажного жилья был бы отличной национальной идей для России, страны, где по данным Минстроя более 1 миллиона россиян живет в ветхом и аварийном жилье. К тому же, во многих регионах есть большое количество малоэтажных домов, которые могут быть улучшены и отремонтированы для превращения их в современные таунхаусы.
"Одноэтажная Америка" - так назвали свою знаменитую книгу о путешествиях по США в конце 1930-х годов Илья Ильф и Евгений Петров. Авторы пытались показать в ней жизнь простых американцев, живущих в небольших домах. Книга полюбилась советскому читателю, а выражение "одноэтажная Америка" стало нарицательным. Возможно, должна появится и "одноэтажная Россия". Звучит куда приятней "России человейников".
http://www.finam.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
При копировании ссылка обязательна Нашли ошибку: выделить и нажать Ctrl+Enter