Активируйте JavaScript для полноценного использования elitetrader.ru Проверьте настройки браузера.
Катастрофические прогнозы. Произойдет ли обрушение рынков недвижимости? » Элитный трейдер
Элитный трейдер
Искать автора

Катастрофические прогнозы. Произойдет ли обрушение рынков недвижимости?

28 октября 2022 Accent Capital Талалов Игорь
Последние три года были непростыми для отечественной экономики. Частота возникновения внешних шоков существенно возросла, внося в планы по развитию участников российского рынка существенную неопределенность. При этом несмотря на катастрофические прогнозы, обрушение рынков недвижимости так и не произошло. Российский бизнес продемонстрировал волю и стремление к адаптации в новых условиях. Государство также не осталось в стороне, предприняв ряд существенных мер по поддержке строительного сектора.

При этом ждать безоблачного будущего пока не стоит. Усиление санкционного давления и последовавший за ним рост ключевой ставки практически положили рынок жилой недвижимости на лопатки — с апреля по июнь 2022 года в отдельных регионах продажи упали до уровня единичных сделок.

В Москве количество зарегистрированных ДДУ в апреле упало на 35,2% по сравнению с мартом. В мае падение продолжилось и снижение числа зарегистрированных ДДУ составило 21%. Однако уже в июне, по данным Росреестра, спрос начал восстанавливаться. В сентябре число зарегистрированных сделок превысило 95 тысяч, что всего на 5,5% ниже показателя прошлого года за аналогичный период.

Основным драйвером восстановления спроса стало снижение ключевой ставки ЦБ, возобновление программ льготного кредитования, а также компенсация застройщиками процентных ставок по ипотечным кредитам своих покупателей. Так по данным Единой информационной системы жилищного строительства в Москве средняя ставка по ипотечным кредитам, взятым в мае для приобретения квартир на первичном рынке, составила 2,86%, тогда как по квартирам на вторичном рынке этот показатель составил 12,06%. Под влиянием этого факта произошло смещение спроса со вторичного рынка на первичный. Так в мае ипотечных кредитов на первичном рынке было взято 2431 или 66% от всего объема против 1247 на вторичном рынке.

По мере восстановления спроса ставка по ипотечным кредитам, выданных под покупку квартир на первичном рынке, начала постепенно расти. Это говорит о снижении застройщиками компенсации банкам и сокращении для клиентов "скрытых" скидок. Данная диспропорция объективно носит временный характер и по мере восстановления рынка должна быть нивелирована. Основным фактором прекращения перетекания спроса в рынок первичной жилой недвижимости является разница в ставках ипотечного кредитования первичного и вторичного рынках, а также существующая сегодня разница в ценах между квартирами на первичном и вторичном рынках.

На фоне снижения ключевой ставки стали снижаться ставки по ипотеке на вторичном рынке — до 9,25%, что привело к возврату покупателей. По итогам августа число ипотечных кредитов на первичном рынке составило лишь 45% от общего числа. 3750 на первичном рынке против 4467 на вторичном.

Вторичный рынок начал восстанавливаться, но свои коррективы внесла частичная мобилизация. Негативный фон и риски неопределенности привели к пока еще не оцифрованным изменениям на рынке недвижимости. На рынок снова выбросили большое количество инвестиционных квартир, тем самым увеличивая объем предложения на вторичном рынке, что привело к снижению средней стоимости по цене сделок.

Появившиеся проблемы на рынке труда коснутся и рынка ипотечного кредитования, поскольку банкам придется закладывать дополнительные риски как в стоимость кредита, так в изменения требований к заемщикам. Этот процесс не может произойти одномоментно, и поэтому с большой долей вероятности в октябре-ноябре мы увидим снижение объемов выдачи ипотечных кредитов.

При этом значительного снижения цен на квартиры в 4 квартале 2022 года и в 2023 году ожидать не стоит, поскольку "срочные" квартиры поглотятся рынком достаточно быстро. Снижение средних цен в 4 квартале вероятнее всего произойдет в пределах 5%.

Пока сложно предсказать точные сроки выхода на восстановительный тренд, при благоприятных обстоятельствах это может случиться уже в 1 квартале 2023 года. После схода волны ажиотажных продаж мы вероятнее всего увидим период "замороженных" цен на первичном рынке, поддерживаемых различным программами стимулирования спроса со стороны государства, так и ростом издержек застройщиков на фоне роста строительной себестоимости последних лет.

На вторичном рынке по мере восстановления спроса цены будет восстанавливаться быстрее. Основными факторами будут снижение в 2023 разрыва в ставках кредитования, рост стоимости нового строительства и как следствия цен на квартиры в новостройках. Ожидать значительного роста цен так же не стоит, снижение доходов населения в 2022 вряд ли будет нивелировано по результатам 2023 года. Как следствие следует ожидать роста цен на квартиры с темпами, отстающими от инфляции.

https://accent.ru/ (C)
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Отправить жалобу