25 января 2025 T-Investments
Что будет происходить с ценами на вторичное жилье и новостройки? Когда лучше продавать и покупать недвижимость в 2025 году? Или лучше купить акции строительных компаний? Рассказываем в нашей статье. А для начала коротко, что вы пропустили в 2024-м.
Прошедший год оказался насыщенным для российского рынка недвижимости. В начале 2024-го цены росли, а во втором полугодии держались на одном уровне.
По данным сервиса Циан, средняя цена квадратного метра в стране за год выросла на 11%. В конце года один квадратный метр стоил 170 000 рублей.
Вот, что помещается на один квадратный метр.
По рынку первичной недвижимости ударило сокращение программ льготной ипотеки, а спрос на вторичное жилье на сегодняшний день остается низким, но достаточно стабильным за счет альтернативных сделок (когда собственник продает одну квартиру и параллельно покупает новую), а также перетока покупателей с рынка новостроек.
Что влияет на рынок недвижимости сейчас и что будет с недвижимостью в 2025
Высокая ключевая ставка
Повышение ключевой ставки привело к повышению ставки по ипотеке. Крупные банки сейчас предлагают ставку от 25%. Кроме того, увеличивают первоначальный взнос в размере 50% от стоимости жилья. Все это делает ипотеку менее и менее доступной.
Что дальше?
Ключевая ставка может снижаться в 2025, допускают аналитики Т-Инвестиций. В позитивном сценарии к концу году ее способны опустить с 21 до 13%, в негативном — до 16-17%. Это положительно скажется на спросе на недвижимость.
Сокращение льготной ипотеки
Летом 2024 года в России отменили льготную ипотеку под 8% годовых на покупку квартир в новостройках. Эту программу запустили еще весной 2020-го. Обновились также условия выдачи семейной ипотеки. Если раньше на нее претендовали семьи с детьми до 18 лет, то теперь только 6 лет. Но даже семьи, подходящие под программу, сталкиваются со сложностями. В крупнейших банках постоянно заканчиваются выделенные на программу лимиты. В связи с этим банки пытаются сразу «убрать» часть заемщиков с помощью ограничений. Например, многие установили первоначальный взнос в 50% от стоимости жилья.
Что дальше?
Сокращать другие программы (семейная ипотека, IT-ипотека и др.) в 2025 году власти не планируют, а президент РФ Владимир Путин даже предложил отменить «лимиты». Это также является положительным фактором для рынка недвижимости.
Перегрев цен
В 2023 году рынок недвижимости переживал сильнейший рост цен. И уже к маю 2024 года, по данным ЦБ РФ, перегрев цен на рынке первичной недвижимости достиг 15%, а стоимость квадратного метра существенно превышала реальные возможности большинства покупателей.
Отмена льготной ипотеки привела к ребалансировке рынка: часть покупателей, лишившихся возможности купить квартиру в новостройке на прежних условиях, ушла на рынок вторичного жилья. К концу года сократился разрыв между первичным и вторичным рынками.
Перегрев цен также способствовал стагнации. Многие просто отложили решение о покупке, рассчитывая на возможную коррекцию цен в будущем. Зато благодаря этому вырос спрос на аренду жилья. Цена съемного жилья подскочила на 18% за год.
Стоит ли продавать квартиру в 2025 году
По прогнозу аналитиков Т-Инвестиций, недвижимость на длинном горизонте будет хорошим инструментом для защиты от инфляции и девальвации рубля.
Однако в ближайшее время на рынок будут давить факторы, которые могут привести к снижению цен. Спрос на рынке ослабевает из-за сворачивания льготных программ и дорогой ипотеки, из-за чего есть риск продажи по заниженной цене.
В целом наши аналитики сохраняют рекомендацию для недвижимости «держать» как на горизонте трех месяцев, так и на горизонте всего года. По данным сервиса Циан, эксперты ожидают роста не выше таргета инфляции (6—8%).
Кто будет покупать квартиры
1. Во-первых, в 2025 году Правительством будет рассмотрено предложение Владимира Путина по расширению программы семейной ипотеки на вторичное жилье. Теоретически это может увеличить спрос на покупку жилья.
Во-вторых, мы ожидаем, что общие тенденции сохранятся: спрос будет падать, а большая часть покупателей на рынке недвижимости станет проводить альтернативные сделки либо покупать квартиры за наличные.
Если вы также решили вложиться в недвижимость, важно выбрать наименее чувствительные к рискам сегменты. Наши аналитики отдают предпочтение элитным объектам с инвестированием на этапе строительства.
Учтем и уже упомянутый рост спроса на аренду. Ощутимее всего он в столице — 40%. В целом показатель по стране — 18%. Многие собственники квартир оценивают сдачу квартир как более выгодную и стабильную сделку в нынешних условиях. Покупка квартиры для дальнейшей сдачи может оказаться хорошим вложениям для получения пассивного дохода. Наиболее высокий спрос сейчас наблюдается на микроквартиры — студии от 18 кв. м.
Когда лучше продавать
Тем, кто все же решил продать квартиру, советуем учесть несколько пунктов:
Сезонность
Наиболее активное время продаж обычно приходится на первый квартал (после новогодних праздников) и осень. Летом покупательская активность затихает.
Ключевая ставка
Аналитики с большой вероятностью прогнозируют снижение ставки до 13—14%. Это постепенное снижение сделает ипотеку доступнее и приведет к увеличению спроса на жилье. Однако заметные изменения, скорее всего, произойдут только к концу года, поэтому планировать продажу лучше с учетом этого фактора.
Новости
Как и в любых инвестициях, в области недвижимости рост или падение спроса и цены может произойти как ответная реакция на новость. Не забывайте следить за ними. В особенности актуальна сейчас повестка о льготных программах и налоговом законодательстве.
Как инвестировать в недвижимость через фондовый рынок
Эталон строит жилые проекты комфорт, бизнес и премиум-класса в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Компания ориентируется на средний ценовой сегмент и выше. С 1987 года группа Эталон ввела в эксплуатацию более 7 млн кв. м недвижимости. В их домах проживает свыше 250 тысяч человек.
Самолет занимает первое место в Москве по объемам текущего строительства и второе место в России. Портфель компании включает 43 проекта, а земельный банк составляет более 28 млн кв. м. Группа входит в число системообразующих организаций российской экономики и Компания активно развивает свою онлайн-платформу, фонды коммерческой и арендной недвижимости и другие.
ПИК — второй в России девелопер по размеру земельного банка и с долей рынка 3,5% по площади текущего строительства. Специализируется на строительстве жилья эконом-класса преимущественно в Московском регионе (на него приходится 70% по площади текущих проектов). С 1994 года ПИК построила 30 млн кв. м жилья, обеспечив квартирами 2 млн человек.
Группа ЛСР строит 1 млн кв. м жилья в год. Ее предприятия занимаются добычей и производством основных строительных материалов: песка, гранитного щебня, бетона, железобетона, газобетона и кирпича. Основной бизнес компании сконцентрирован в крупнейших регионах России: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Москве и Московской области, в Екатеринбурге и Свердловской области.
Прошедший год оказался насыщенным для российского рынка недвижимости. В начале 2024-го цены росли, а во втором полугодии держались на одном уровне.
По данным сервиса Циан, средняя цена квадратного метра в стране за год выросла на 11%. В конце года один квадратный метр стоил 170 000 рублей.
Вот, что помещается на один квадратный метр.
По рынку первичной недвижимости ударило сокращение программ льготной ипотеки, а спрос на вторичное жилье на сегодняшний день остается низким, но достаточно стабильным за счет альтернативных сделок (когда собственник продает одну квартиру и параллельно покупает новую), а также перетока покупателей с рынка новостроек.
Что влияет на рынок недвижимости сейчас и что будет с недвижимостью в 2025
Высокая ключевая ставка
Повышение ключевой ставки привело к повышению ставки по ипотеке. Крупные банки сейчас предлагают ставку от 25%. Кроме того, увеличивают первоначальный взнос в размере 50% от стоимости жилья. Все это делает ипотеку менее и менее доступной.
Что дальше?
Ключевая ставка может снижаться в 2025, допускают аналитики Т-Инвестиций. В позитивном сценарии к концу году ее способны опустить с 21 до 13%, в негативном — до 16-17%. Это положительно скажется на спросе на недвижимость.
Сокращение льготной ипотеки
Летом 2024 года в России отменили льготную ипотеку под 8% годовых на покупку квартир в новостройках. Эту программу запустили еще весной 2020-го. Обновились также условия выдачи семейной ипотеки. Если раньше на нее претендовали семьи с детьми до 18 лет, то теперь только 6 лет. Но даже семьи, подходящие под программу, сталкиваются со сложностями. В крупнейших банках постоянно заканчиваются выделенные на программу лимиты. В связи с этим банки пытаются сразу «убрать» часть заемщиков с помощью ограничений. Например, многие установили первоначальный взнос в 50% от стоимости жилья.
Что дальше?
Сокращать другие программы (семейная ипотека, IT-ипотека и др.) в 2025 году власти не планируют, а президент РФ Владимир Путин даже предложил отменить «лимиты». Это также является положительным фактором для рынка недвижимости.
Перегрев цен
В 2023 году рынок недвижимости переживал сильнейший рост цен. И уже к маю 2024 года, по данным ЦБ РФ, перегрев цен на рынке первичной недвижимости достиг 15%, а стоимость квадратного метра существенно превышала реальные возможности большинства покупателей.
Отмена льготной ипотеки привела к ребалансировке рынка: часть покупателей, лишившихся возможности купить квартиру в новостройке на прежних условиях, ушла на рынок вторичного жилья. К концу года сократился разрыв между первичным и вторичным рынками.
Перегрев цен также способствовал стагнации. Многие просто отложили решение о покупке, рассчитывая на возможную коррекцию цен в будущем. Зато благодаря этому вырос спрос на аренду жилья. Цена съемного жилья подскочила на 18% за год.
Стоит ли продавать квартиру в 2025 году
По прогнозу аналитиков Т-Инвестиций, недвижимость на длинном горизонте будет хорошим инструментом для защиты от инфляции и девальвации рубля.
Однако в ближайшее время на рынок будут давить факторы, которые могут привести к снижению цен. Спрос на рынке ослабевает из-за сворачивания льготных программ и дорогой ипотеки, из-за чего есть риск продажи по заниженной цене.
В целом наши аналитики сохраняют рекомендацию для недвижимости «держать» как на горизонте трех месяцев, так и на горизонте всего года. По данным сервиса Циан, эксперты ожидают роста не выше таргета инфляции (6—8%).
Кто будет покупать квартиры
1. Во-первых, в 2025 году Правительством будет рассмотрено предложение Владимира Путина по расширению программы семейной ипотеки на вторичное жилье. Теоретически это может увеличить спрос на покупку жилья.
Во-вторых, мы ожидаем, что общие тенденции сохранятся: спрос будет падать, а большая часть покупателей на рынке недвижимости станет проводить альтернативные сделки либо покупать квартиры за наличные.
Если вы также решили вложиться в недвижимость, важно выбрать наименее чувствительные к рискам сегменты. Наши аналитики отдают предпочтение элитным объектам с инвестированием на этапе строительства.
Учтем и уже упомянутый рост спроса на аренду. Ощутимее всего он в столице — 40%. В целом показатель по стране — 18%. Многие собственники квартир оценивают сдачу квартир как более выгодную и стабильную сделку в нынешних условиях. Покупка квартиры для дальнейшей сдачи может оказаться хорошим вложениям для получения пассивного дохода. Наиболее высокий спрос сейчас наблюдается на микроквартиры — студии от 18 кв. м.
Когда лучше продавать
Тем, кто все же решил продать квартиру, советуем учесть несколько пунктов:
Сезонность
Наиболее активное время продаж обычно приходится на первый квартал (после новогодних праздников) и осень. Летом покупательская активность затихает.
Ключевая ставка
Аналитики с большой вероятностью прогнозируют снижение ставки до 13—14%. Это постепенное снижение сделает ипотеку доступнее и приведет к увеличению спроса на жилье. Однако заметные изменения, скорее всего, произойдут только к концу года, поэтому планировать продажу лучше с учетом этого фактора.
Новости
Как и в любых инвестициях, в области недвижимости рост или падение спроса и цены может произойти как ответная реакция на новость. Не забывайте следить за ними. В особенности актуальна сейчас повестка о льготных программах и налоговом законодательстве.
Как инвестировать в недвижимость через фондовый рынок
Эталон строит жилые проекты комфорт, бизнес и премиум-класса в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Компания ориентируется на средний ценовой сегмент и выше. С 1987 года группа Эталон ввела в эксплуатацию более 7 млн кв. м недвижимости. В их домах проживает свыше 250 тысяч человек.
Самолет занимает первое место в Москве по объемам текущего строительства и второе место в России. Портфель компании включает 43 проекта, а земельный банк составляет более 28 млн кв. м. Группа входит в число системообразующих организаций российской экономики и Компания активно развивает свою онлайн-платформу, фонды коммерческой и арендной недвижимости и другие.
ПИК — второй в России девелопер по размеру земельного банка и с долей рынка 3,5% по площади текущего строительства. Специализируется на строительстве жилья эконом-класса преимущественно в Московском регионе (на него приходится 70% по площади текущих проектов). С 1994 года ПИК построила 30 млн кв. м жилья, обеспечив квартирами 2 млн человек.
Группа ЛСР строит 1 млн кв. м жилья в год. Ее предприятия занимаются добычей и производством основных строительных материалов: песка, гранитного щебня, бетона, железобетона, газобетона и кирпича. Основной бизнес компании сконцентрирован в крупнейших регионах России: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в Москве и Московской области, в Екатеринбурге и Свердловской области.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией | При копировании ссылка обязательна | Нашли ошибку - выделить и нажать Ctrl+Enter | Жалоба